1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.
2. Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.
3. Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.
4. Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений. Предоставление заявителям решений органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия может осуществляться через многофункциональный центр.
5. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований части 1 статьи 70 настоящего Кодекса.
Комментарий к статье 72 ЖК РФ
1. Комментируемая статья допускает обмен жилыми помещениями, занимаемыми по договору социального найма. Условием обмена является письменное согласие членов семьи обоих (нескольких, если обмен трех-, четырехкратный и т.д.) нанимателей, в том числе временно отсутствующих, и наймодателя (ч. 1 ст. 72; ч. 1 ст. 74). Обмен может быть совершен между гражданами, проживающими как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации.
Правила обмена жилыми помещениями, установленные ЖК РФ, в основном воспроизводят положения ранее действовавшего Жилищного кодекса РСФСР. Сохранены положения: о необходимости согласия членов семьи нанимателя жилого помещения, включая временно отсутствующих (ч. 1 ст. 72 ЖК РФ; ст. 67 ЖК РСФСР); о праве члена семьи нанимателя требовать принудительного обмена (ч. 3 ст. 72 ЖК РФ; ст. 68 ЖК РСФСР); о необходимости согласия на обмен органов опеки и попечительства (ч. 4 ст. 72 ЖК РФ; ст. 67 ЖК РСФСР); о возможности обмена как в одном, так и в разных населенных пунктах (ч. 5 ст. 72 ЖК РФ; ст. 67 ЖК РСФСР).
2. Ограничение обмена только жильем социального использования <1> следует признать целесообразным. Понятно, что обмен жилого помещения, занимаемого по договору жилищного найма, на жилье, принадлежащее на праве собственности, далеко не равнозначен.
--------------------------------
<1> Ранее действовавшее законодательство предусматривало в числе участников обмена нанимателя жилого помещения по договору "коммерческого" найма, собственника жилья, члена ЖСК (ст. 67 ЖК РСФСР, Закон об основах федеральной жилищной политики).
Из числа прочих новаций можно отметить следующие:
упразднен "родственный обмен" (ст. 70 ЖК РСФСР);
требуется письменное согласие наймодателя (ранее оно требовалось только при обмене жилых помещений в домах предприятий, учреждений, организаций - ст. 69 ЖК РСФСР);
требуется предварительное согласие органов опеки и попечительства при наличии в семье не только несовершеннолетних, но и лиц, признанных недееспособными или ограниченных в дееспособности.
3. Часть 2 комментируемой статьи подразумевает обмен одного жилого помещения на два и более по требованию членов семьи нанимателя, желающих "разъехаться".
4. И наниматель, и любой из членов его семьи вправе требовать принудительного обмена в судебном порядке, если соглашение об обмене не достигнуто. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом помещении. Так, Постановлением Пленума ВС РФ от 26.12.84 N 5 было предусмотрено, что при рассмотрении дел о принудительном обмене надлежит тщательно проверять, заслуживают ли внимания доводы и интересы членов семьи, проживающих в обмениваемом помещении. Под такими доводами и интересами следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена помещением.
5. Часть 4 комментируемой статьи предусматривает такое условие обмена, как согласие органов опеки и попечительства, когда в составе семьи есть несовершеннолетние, недееспособные, ограниченные в дееспособности граждане. Требование о согласии на обмен органов опеки и попечительства основано на положениях ст. 37 ГК РФ. При отсутствии такого согласия обмен жилого помещения может быть признан недействительным в судебном порядке (если нарушены права этих лиц).
6. На основании договора об обмене жилыми помещениями ранее заключенные договоры социального найма расторгаются и заключаются новые (см. комментарий к ст. 74).
Другой комментарий к статье 72 ЖК РФ
1. Положения коммент. ст. в общем виде закрепляют правомочие нанимателя по распоряжению в установленных законодательством пределах жилым помещением, предоставленным ему и членам его семьи по договору социального найма. Слова "в установленных пределах" здесь неслучайны, поскольку в силу ч. 1 ст. 60 коммент. закона нанимателю принадлежит лишь право владения и пользования предоставленным жилым помещением, но не распоряжения им в полном объеме.
2. Следует обратить внимание, что нормы ст. ст. 72 - 75 коммент. закона, регламентирующие порядок, основания и процедуру обмена, применимы только при обмене жилыми помещениями между нанимателями, занимающими такие помещения по договорам социального найма.
Ранее действующая норма - ст. 67 ЖК РСФСР допускала обмен жилыми помещениями также и между нанимателем и членом жилищно-строительного кооператива. Правда, такой обмен в силу требований ст. 119 ЖК РСФСР был возможен только с разрешения уполномоченного государственного органа исполнительной власти, названного в ст. 119 ЖК РСФСР как исполком местного Совета народных депутатов.
Таким образом, в силу действующего жилищного законодательства объектом обмена не могут быть жилые помещения специализированного жилищного фонда, перечень которых дан в ст. 92 коммент. закона, не может быть обмена и в отношении жилых помещений, занимаемых на основании договоров, отличных от договора социального найма.
Не предусмотрен и широко практиковавшийся в прежние годы так называемый родственный обмен, т.е. обмен членом семьи нанимателя по договору социального найма приходящейся на него доли площади жилого помещения с другим лицом при условии вселения его в качестве члена семьи нанимателя.
3. В силу норм федерального жилищного законодательства недопустим и обмен жилых помещений между нанимателем и собственником, т.е. жилых помещений государственного (муниципального) жилищного фонда и жилых помещений частного жилищного фонда. Однако региональными нормативными правовыми актами данный вопрос, как правило, урегулирован. В частности, в Санкт-Петербурге подобная сделка совершается не путем обмена, а по договору мены жилых помещений государственного или муниципального жилищных фондов в соответствии со ст. 23 Закона Санкт-Петербурга от 5 мая 2006 г. N 221-32 "О жилищной политике Санкт-Петербурга" (Вестник Законодательного Собрания Санкт-Петербурга. 2006. N 7).
4. Часть 1 коммент. ст. устанавливает одно из основных требований для осуществления обмена - необходимость письменного согласия на обмен как проживающих с нанимателем членов его семьи, в том числе и временно отсутствующих, так и наймодателя. Названное требование справедливо вне зависимости от количества участников обмена (ч. 5 коммент. ст.). Хочется отметить, что нормы ранее действовавшего Жилищного кодекса РСФСР предусматривали необходимость согласия наймодателя на обмен только в отношении жилых помещений в домах предприятий, организаций и учреждений (ст. 69 ЖК РСФСР), т.е. помещений ведомственного жилищного фонда. Представляется, что наделение наймодателя соответствующими полномочиями в отношении всех сделок по обмену рассматриваемых жилых помещений введено с целью усиления контроля за государственным и муниципальным жилищными фондами.
Комментируемая статья не содержит требования о получении обменивающимся лицом, проживающим в коммунальной квартире, согласия других нанимателей и собственников, проживающих в той же квартире.
Не содержит коммент. ст. и каких-либо ограничений того, как часто может производиться очередной обмен в зависимости от времени совершения предыдущего обмена ни по конкретному объекту недвижимости, ни по субъектам обмена.
Нет формальных ограничений и по площади обмениваемых помещений. Однако есть основания предполагать, что наймодатель, чье согласие требуется для осуществления обмена, и наделен указанными полномочиями для недопущения, по возможности, умышленного или по неосторожности ухудшения жилищных условий участвующих в обмене нанимателей. Стоит в этой связи упомянуть и положения ст. 53 коммент. закона, в силу которой факт ухудшения жилищных условий, наступивший в результате в том числе и обмена жилых помещений будет учтен в случае обращения участника такой сделки с заявлением о постановке на жилищный учет.
На основании договора об обмене жилыми помещениями ранее заключенные договоры социального найма расторгаются с одновременным заключением новых договоров (ч. 5 ст. 74 коммент. закона).
5. В силу положений ч. 2 коммент. ст. проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения на несколько жилых помещений, в том числе находящихся в разных домах или квартирах. Положения ч. 5 коммент. ст. дозволяют обмен жилыми помещениями между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Дополнительно в этой связи считаем необходимым со ссылкой на решение Высшего Совета Сообщества Беларуси и России от 22 июня 1996 г. N 5 "О беспрепятственном обмене жилыми помещениями" (РГ. 1996. N 186, 1998. N 29) отметить возможность беспрепятственного обмена жилыми помещениями между гражданами Республики Беларусь и Российской Федерации, постоянно проживающими на территориях обоих государств и переселяющимися из Республики Беларусь в Российскую Федерацию или из Российской Федерации в Республику Беларусь, осуществляемого в соответствии с национальным законодательством обоих государств.
6. Законодателем в положениях коммент. ст. предусмотрена возможность возникновения ситуации, когда между нанимателем и проживающими с ним в жилом помещении членами его семьи не было достигнуто соглашение об обмене. При том что такие члены семьи нанимателя, как указано выше, обладают правом требовать от нанимателя обмена занимаемого помещения. В этой ситуации в силу положений ч. 3 коммент. ст. наниматель может быть в судебном порядке принужден членами своей семьи к обмену занимаемого жилого помещения. Однако при принятии решения о принудительном обмене учету подлежат заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении. Так, например, судом во внимание могут быть приняты возраст, состояние здоровья гражданина, сложившиеся социальные связи и прочие заслуживающие внимания обстоятельства индивидуально по каждому подобному делу.
7. Часть 4 коммент. ст. предусматривает в качестве обязательного такое условие обмена, как согласие органов опеки и попечительства, когда в составе семьи есть несовершеннолетние, недееспособные, ограниченные в дееспособности граждане. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Законодательно установленный срок для рассмотрения заявления в связи с предстоящим обменом - 14 рабочих дней со дня подачи соответствующего заявления, сокращен по сравнению с общим 30-дневным сроком рассмотрения обращений и заявлений граждан, установленным Федеральным законом от 2 мая 2006 г. N 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации" (СЗ РФ. 2006. N 19. Ст. 2060).
Решение органа опеки и попечительства, оформленное в обязательном порядке в виде письменного документа, как о согласии с обменом, так и в отказе дачи согласия может быть обжаловано в судебном порядке по правилам, предусмотренным в главе 25 Гражданского процессуального кодекса РФ.