Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:
1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне.
Комментарий к статье 73 ЖК РФ
1. Обмен жилыми помещениями не допускается в следующих случаях:
а) если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма (см. комментарии к ст. 82 и 83);
б) если право пользования жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
в) если помещение признано непригодным для проживания;
г) если принято решение о капитальном ремонте дома (см. комментарий к ст. 88);
д) если принято решение о сносе дома либо о его переоборудовании для использования в других целях.
Нецелесообразность такого обмена очевидна. Предлагаемое к обмену жилое помещение, находящееся в доме, подлежащем сносу или переоборудованию в нежилое, перестает существовать, а в доме, подлежащем капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой, его сохранение проблематично;
е) если в коммунальную квартиру в результате обмена должны вселиться граждане, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний (п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ).
Участником обмена не может быть наниматель специализированного жилого помещения (ст. 99 ЖК РФ).
2. Перечень условий комментируемой статьи не содержит отказа наймодателя в обмене жилья, тогда как ч. 1 ст. 72 и ст. 74 ЖК РФ предусматривают в качестве условия обмена согласие наймодателя в письменной форме.
Вопрос об обмене жилого помещения следует также решать с учетом ст. 53 и ч. 8 ст. 57 ЖК РФ, имея в виду недопустимость обмена, если при этом кто-либо из его участников может быть признан нуждающимся в жилом помещении (п. 2 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ). Дело в том, что ст. 72 ЖК РФ говорит о соблюдении при обмене требований ч. 1 ст. 70 ЖК РФ, а та, в свою очередь, допускает, что наймодатель может запретить вселение в жилое помещение, в результате которого общая площадь на каждого члена семьи станет менее учетной нормы.
Из этого следует, что положение о запрете обмена, если в результате него семья подлежит признанию нуждающейся в жилом помещении, должно содержаться в комментируемой статье (ст. 74 ЖК РФ устанавливает, что отказ наймодателя в даче согласия на обмен допускается только в случаях, предусмотренных ст. 73 ЖК РФ). Иначе возникает правовая неопределенность, устранить которую смогут только органы судебной власти.
3. При обмене следует учитывать не только размер жилого помещения (т.е. невозможность обмена, если на каждого члена семьи в результате обмена будет приходиться общая площадь менее учетной нормы), но и правило ст. 58 ЖК РФ, согласно которому заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия (см. комментарий к ст. 72).
Другой комментарий к статье 73 ЖК РФ
1. В комментируемой статье приведен исчерпывающий перечень условий, при которых обмен жилыми помещениями, занимаемыми по договорам социального найма, не допускается. О недопустимости произвольного расширения названного перечня свидетельствуют, в частности, нормы ч. 4 ст. 74 коммент. закона, в силу которых отказ наймодателя в даче согласия на обмен допускается только в перечисленных в коммент. ст. случаях.
2. Указанные в коммент. Кодексе условия в значительной мере аналогичны нормам ранее действовавшего жилищного законодательства. Однако имеются и нововведения. Так, новым в сравнении с условиями, содержавшимися в ст. 73 ЖК РСФСР, является запрет на обмен, если в судебном порядке оспаривается право пользования обмениваемым жилым помещением, а также если в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 коммент. закона перечне. Перечень названных заболеваний утвержден Постановлением Правительства РФ от 16 июня 2006 г. N 378 "Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире" (СЗ РФ. 2006. N 25. Ст. 2736).
По ранее действующему законодательству не допускались и так называемые корыстный, или фиктивный, обмен (п. 2 ст. 73 ЖК РСФСР), т.е. сделки, истинной целью которых было либо извлечение прибыли, либо стремление прикрыть собой другую сделку. В качестве примера фиктивного обмена с корыстным умыслом приведем некогда (в период действовавшего запрета на приватизацию комнат в коммунальных квартирах) существовавшую практику маскировать под обмен сделки по купле-продаже таких комнат.
3. Современное жилищное законодательство не нуждается в отдельном упоминании подобного условия, так как ст. 170 ГК РФ уже продекларирована ничтожность мнимых и притворных сделок.
Не допускается и обмен признанными в установленном порядке непригодными для проживания жилыми помещениями. Причина такого запрета вытекает из содержания ч. 2 ст. 15 и ч. 2 ст. 57 коммент. закона, в силу которых, во-первых, непригодные для проживания помещения не являются объектами жилищных прав и, следовательно, не могут быть предметом какой-либо сделки, а во-вторых, вовлечение непригодных для проживания жилых помещений в гражданский оборот потенциально может привести к заключению рассматривавшихся выше мнимых и притворных сделок, целью которых будет не обмен жилыми помещениями, а стремление "попасть под расселение" и получить во внеочередном порядке другое жилое помещение по договору социального найма.
4. На достижение той же цели направлен и запрет на обмен помещениями, если принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях, а также о капитальном ремонте дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме.
Положениями ч. 2 ст. 94 коммент. закона, например, допускается возможность переоборудования жилых домов под общежития.
Проведение капитального ремонта жилого дома осуществляется при соблюдении условий, регламентированных ст. 88 коммент. закона.
Вопросам переустройства и перепланировки жилых помещений посвящены положения главы 4 коммент. закона.
5. Порядок признания жилого помещения непригодным для проживания и, в частности, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу регламентирован Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу" (СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702).