1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:
1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
2) сдавать жилое помещение в поднаем;
3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 1 настоящей статьи прав может иметь иные права, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.
3. Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:
1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом;
2) обеспечивать сохранность жилого помещения;
3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
4) проводить текущий ремонт жилого помещения;
5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.
4. Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 3 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.
Комментарий к статье 67 ЖК РФ
1. Комментируемая статья определяет права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма.
В соответствии с ч. 1 наниматель имеет право вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц; сдавать жилое помещение в поднаем; разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов; осуществлять обмен или замену жилого помещения (см. комментарии к ст. 70, 72, 76, 80, 81).
Согласно п. 5 ч. 1 комментируемой статьи наниматель вправе требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, участия наймодателя в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг надлежащего качества. Указанные позиции (ремонт, содержание общего имущества дома, предоставление коммунальных услуг) предусматриваются ст. 65 ЖК РФ в качестве обязанностей наймодателя, а их невыполнение влечет за собой ответственность, предусмотренную ст. 66 (см. комментарий к ней).
2. Перечень прав, обозначенных в ч. 1 ст. 67, не является закрытым; ч. 2 этой статьи предусмотрено наличие у нанимателя иных прав, определенных ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма.
Так, согласно ст. 66 ЖК РФ наниматель вправе потребовать уменьшения платы за пользование жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме и т.п., если наймодатель не исполняет своих обязанностей; ст. 71 ЖК РФ предусматривает сохранение прав (а также обязанностей) по договору социального найма при временном отсутствии нанимателя и членов его семьи; ст. 159 ЖК РФ устанавливает право получать субсидию на оплату жилья и коммунальных услуг; ч. 2 ст. 83 ЖК РФ дает нанимателю право (с согласия членов семьи) в любое время расторгнуть договор социального найма.
3. Обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма изложены в ч. 3 комментируемой статьи. В соответствии с ней наниматель обязан:
1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ (п. 1 ч. 3).
Жилые помещения предназначены для проживания, и поэтому в них нельзя размещать промышленные производства (ч. 3 ст. 17 ЖК РФ). Правда, наряду с проживанием (прямое назначение жилья) закон допускает определенную предпринимательскую и профессиональную деятельность (писательскую, научную и др.). Запрещать такую деятельность в жилых помещениях было бы неоправданным ограничением прав граждан (см. ч. 2 ст. 17).
Жилищный кодекс РФ допускает использование жилья в указанных выше целях, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также не идет вразрез с требованиями, которым должно отвечать жилое помещение. Основные требования при осуществлении предпринимательской деятельности (помимо соблюдения интересов соседей) - соблюдение: правил пользования жилым помещением; порядка пользования инженерными сетями и оборудованием; стандартов, применяемых к уровню шума; требований пожарной безопасности; санитарно-гигиенических, экологических и иных требований (ч. 2 и 4 ст. 17 ЖК РФ);
2) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; обеспечивать его сохранность; проводить текущий ремонт. В этой связи законодательство возлагает на граждан - пользователей жилыми помещениями обязанности: бережно относиться к занимаемому жилому помещению; использовать жилье в соответствии с его назначением, т.е. для удовлетворения своих жилищных потребностей;
3) своевременно оплачивать жилье и коммунальные услуги. Эта обязанность возникает с момента заключения договора социального найма (п. 1 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ).
Плата за жилье включает (ст. 154 ЖК РФ):
плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в этом доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме производится за счет собственника жилищного фонда.
Жилое помещение и коммунальные услуги оплачиваются ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 155 ЖК РФ);
4) информировать наймодателя (в установленные договором сроки) об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма. Например, сообщать о смерти или рождении членов своей семьи, о выезде одного из них куда-либо на постоянное место жительства. Согласно ч. 3 ст. 60 ЖК РФ изменение указанных оснований и условий не влечет расторжения договора. В данном случае возможно обращение к ст. 156 ЖК РФ. Частью 9 этой статьи установлено, что малоимущие граждане освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (плата за наем). Таким образом, при определенных изменениях таких оснований правомерно взимание такой платы.
4. Практически в полном объеме обязанности нанимателя содержатся в Правилах пользования жилыми помещениями.
Согласно п. 10 Правил наниматель обязан:
а) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом РФ;
б) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;
в) обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к его порче;
г) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования, а также соблюдать требования п. 6 названных Правил;
д) немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;
е) производить текущий ремонт жилого помещения;
ж) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента заключения договора социального найма жилого помещения в соответствии с законодательством;
з) информировать наймодателя в установленные договором социального найма жилого помещения сроки об изменении оснований и условий, влияющих на пользование жилым помещением;
и) допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;
к) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка;
л) при прекращении права пользования жилым помещением сдавать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплачивать стоимость не произведенного нанимателем ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.
Наниматель несет иные обязанности, предусмотренные законодательством.
5. Права и обязанности нанимателя содержатся также в Типовом договоре социального найма (см. комментарий к ст. 63).
6. Существенная обязанность пользователя жилым помещением (нанимателя, членов его семьи и т.п.) - соблюдение прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей (ч. 4 ст. 17 ЖК РФ). Статья 83 Кодекса содержит в числе оснований расторжения договора социального найма систематическое нарушение этих прав и законных интересов (п. 3 ч. 4).
Другой комментарий к статье 67 ЖК РФ
1. Комментируемая статья определяет общие права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма. Нанимателем по договору социального найма жилого помещения в силу ч. 1 ст. 60 ЖК РФ и ч. 1 ст. 677 ГК РФ может быть только гражданин, но не юридическое лицо.
2. В части 1 коммент. ст. установлен перечень основных прав нанимателя. Этот перечень не является исчерпывающим, что подтверждается ч. 2 этой же статьи, согласно которой наниматель может иметь и иные права, отличные от перечисленные в ч. 1 коммент. ст., установленные коммент. законом, другими федеральными законами и договором социального найма.
В частности, в силу положений ч. 2 ст. 66 коммент. закона, наниматель вправе потребовать уменьшения платы за пользование жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме и т.п., если наймодатель не исполняет своих обязанностей. Наниматель, согласно ч. 2 ст. 83 коммент. закона, обладает неотъемлемым правом с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время расторгнуть договор социального найма. В соответствии со ст. 159 коммент. закона наниматель при определенных коммент. законом условиях имеет право на субсидию на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Статья 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (Ведомости Съезда НД РСФСР и ВС РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959, 960) предусматривает право граждан, занимающих жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде на условиях социального найма, приобрести эти помещения в собственность в порядке приватизации.
3. В силу положений ч. 1 коммент. ст. наниматель имеет право:
- вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц.
Перечень лиц, которых наниматель вправе вселить в занимаемое им жилое помещение в качестве членов своей семьи, установлен ч. 1 ст. 70 коммент. закона;
- сдавать жилое помещение в поднаем.
Соответствующие отношения регламентированы ст. ст. 76 - 79 коммент. закона;
- разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов (подробнее - ст. 80 коммент. закона);
- осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения.
Вопросы обмена жилыми помещениями подробно регламентированы ст. ст. 72 - 75 коммент. закона. Однако следует обратить внимание, что указанные нормы применимы только при обмене жилыми помещениями между нанимателями. Обмен жилыми помещениями между нанимателем и собственником недопустим. В подобной ситуации сделка совершается в виде мены жилых помещений государственного или муниципального жилищных фондов, с одной стороны, на жилые помещения частного жилищного фонда - с другой. В частности, возможность совершения подобной сделки допускается ст. 23 Закона Санкт-Петербурга от 5 мая 2006 г. N 221-32 "О жилищной политике Санкт-Петербурга" (Вестник Законодательного Собрания Санкт-Петербурга. 2006. N 7).
Вопросам реализации права нанимателя на замену занимаемого им по договору социального найма жилого помещения на другое жилое помещение меньшего размера посвящены положения ст. 81 коммент. закона;
- требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
В силу положений ст. 65 коммент. закона перечисленные в названной статье действия указаны как обязанности наймодателя, а их невыполнение влечет за собой ответственность, предусмотренную ст. 66 коммент. закона.
4. В части 3 коммент. ст. установлен примерный перечень основных обязанностей нанимателя. Однако, как это следует из ч. 4 коммент. ст., этот перечень не является исчерпывающим. Другие обязанности нанимателя могут быть установлены как федеральным законодательством, так и договором социального найма жилого помещения.
В частности, обширный перечень обязанностей нанимателя закреплен в Правилах пользования жилыми помещениями, утв. Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 (СЗ РФ. 2006. N 5. Ст. 546).
В силу положений ст. 38 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" (СЗ РФ. 1994. N 35. Ст. 3649) на нанимателе лежит ответственность и за соблюдение требований пожарной безопасности.
В Типовом договоре социального найма, утв. Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения" (СЗ РФ. 2005. N 22. Ст. 2126), обязанностям нанимателя посвящены положения п. 4.
5. Следует отметить, что коммент. ст. не предусматривает возможности установления обязанностей нанимателя нормативными правовыми актами субъектов РФ, а также актами муниципальных образований.
Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности (ч. 2 ст. 69 коммент. закона).