1. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.
2. При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.
Комментарий к статье 66 ЖК РФ
1. Комментируемая статья предусматривает ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма в случаях неисполнения обязанностей, установленных Жилищным кодексом РФ и договором социального найма, т.е. основанием ответственности является виновное поведение наймодателя.
2. Рассмотрим конкретные санкции, предусмотренные законодательством за отдельные нарушения.
Неисполнение (ненадлежащее исполнение) наймодателем своих обязанностей по капитальному ремонту (ч. 2 ст. 66) дает нанимателю возможность:
либо уменьшить плату за пользование жильем, общим имуществом в многоквартирном доме;
либо возместить свои расходы, связанные с устранением недостатков жилого помещения и (или) общего имущества дома;
либо возместить свои убытки, причиненные несвоевременно проведенным капитальным ремонтом: жилого помещения; общего имущества многоквартирного дома.
Неисполнение наймодателем обязанности привести жилое помещение, самовольно переустроенное нанимателем, в прежнее состояние (п. 2 ч. 5 ст. 29 ЖК РФ) влечет столь серьезное последствие, как продажа такого помещения с публичных торгов (ч. 6 ст. 29 ЖК РФ).
Статья 157 ЖК РФ предусматривает изменение размера платы за коммунальные услуги, если такие услуги - ненадлежащего качества и (или) предоставляются с перерывами, превышающими установленную продолжительность (см. комментарий к этой статье).
Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов, жилых помещений, а также нормативов обеспечения граждан коммунальными услугами влечет административную ответственность должностных и юридических лиц, предусмотренную ст. 7.22 КоАП РФ ("Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений") и ст. 7.23 ("Нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами").
Уголовная ответственность может наступить в случаях, когда нарушение носит характер преступления. Статьей 168 УК РФ предусматривается ответственность за уничтожение или повреждение имущества по неосторожности; ст. 139 УК РФ - за нарушение неприкосновенности жилища; ст. 201 УК РФ - за использование лицом, выполняющим управленческие функции в коммерческой или иной организации, своих полномочий вопреки законным интересам этой организации и в целях извлечения выгод и преимуществ для себя или других лиц либо нанесения вреда другим лицам, если это деяние причинило существенный вред правам и законным интересам граждан или организаций либо охраняемым законом интересам общества или государства; ст. 293 УК РФ - за неисполнение или ненадлежащее исполнение должностным лицом своих обязанностей вследствие недобросовестного или небрежного отношения к службе (халатность).
Другой комментарий к статье 66 ЖК РФ
1. Комментируемая статья регламентирует вопросы ответственности наймодателя жилого помещения по договору социального найма и ее положения являются логическим продолжением норм ст. 65 коммент. закона, определяющей обязанности наймодателя.
2. Частью 1 коммент. ст. вводится правило об ответственности наймодателя за неисполнение обязанностей, предусмотренных как жилищным законодательством, так и договором социального найма жилого помещения. Причем рамки такой ответственности законом строго очерчены: наймодатель в обоих указанных выше случаях несет ответственность, предусмотренную законодательством (но не договором).
При этом положениями ч. 2 коммент. ст. отдельно оговариваются конкретные санкции, применяемые нанимателем по его выбору, за перечисленные там же конкретные нарушения наймодателем своих обязанностей.
В качестве примера практической реализации положений ч. 1 коммент. ст., укажем на такое достаточно распространенное нарушение, как предоставление нанимателю коммунальных услуг ненадлежащего качества.
В соответствии с ч. 4 ст. 157 коммент. закона при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, для наймодателя наступает санкция, предусмотренная законодательством, - необходимость изменения размера платы за коммунальные услуги в порядке, установленном Правительством РФ. В настоящее время такой порядок установлен Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" (СЗ РФ. 2011. N 22. Ст. 3168).
В силу положений ст. 7.23 КоАП нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами влечет наложение на должностных лиц административного штрафа.
3. В случаях, когда незаконное прекращение или ограничение подачи потребителям электрической энергии, подача которой, в силу ч. 4 ст. 154 коммент. закона, входит в состав коммунальных услуг, либо отключение потребителей от других источников жизнеобеспечения, совершенные должностным лицом, а равно лицом, выполняющим управленческие функции в коммерческой или иной организации, если это повлекло по неосторожности причинение крупного ущерба, тяжкого вреда здоровью или иные тяжкие последствия, в силу ст. 215.1 УК РФ, наказывается либо штрафом, либо лишением свободы.
То есть за приведенное в качестве примера нарушение или ненадлежащее исполнение наймодателем своих обязанностей по обеспечению нанимателя коммунальными услугами надлежащего качества и в зависимости от характера допущенного нарушения может наступить как гражданско-правовая ответственность самого наймодателя, так и административная и даже уголовная ответственность для его должностных лиц.
4. В соответствии с ч. 2 коммент. ст. в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения наймодателем своих обязанностей по капитальному ремонту как жилого помещения, так и общего имущества в многоквартирном доме наниматель имеет возможность по своему выбору:
- потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме;
- устранить самостоятельно недостатки жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме и потребовать от наймодателя возмещения своих расходов на устранение;
- потребовать возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.
Иных способов стимулировать наймодателя к выполнению своих обязанностей надлежащим образом закон не содержит. Поэтому уже в силу положений коммент. ст. такой часто используемый гражданами в подобных случаях "способ", как произвольный (по собственному усмотрению) полный или частичный отказ от оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги, - незаконен.