1. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
2. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:
1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
3. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 2 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.
Комментарий к статье 65 ЖК РФ
1. Согласно ч. 1 ст. 65 наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилье и коммунальные услуги. Данному праву наймодателя соответствует обязанность нанимателя - своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги.
Однако права наймодателя этим не ограничиваются. Так, в соответствии с ЖК РФ:
наймодатель вправе требовать расторжения договора социального найма в случаях нарушения нанимателем жилищного законодательства, несоблюдения условий договора (ст. 83);
наймодатель может запретить вселение в жилое помещение иных граждан в качестве членов семьи нанимателя (ст. 70);
для обмена жилого помещения и сдачи его в поднаем необходимо согласие наймодателя в письменной форме (ст. 72, 74, 76);
наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов по основаниям, предусмотренным в ст. 80;
нанимателю запрещается производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя (ст. 26).
2. В соответствии с ч. 2 комментируемой статьи наймодатель жилого помещения обязан:
1) передать нанимателю жилое помещение, свободное от прав иных лиц.
Жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, должно быть юридически и фактически свободным. У него не может быть других законных пользователей, и оно не должно быть фактически занято лицами, не имеющими права пользования этим помещением.
Решение соответствующего органа о предоставлении жилого помещения, право пользования которым на законных основаниях принадлежит иным лицам, является недействительным. Лицо, фактически занимающее жилое помещение без законных на то оснований, подлежит выселению. Споры об этом разрешаются в судебном порядке. До того момента, пока не будет принято решение по возникшему спору либо не будет освобождено незаконно занимаемое жилое помещение, оно заселению не подлежит;
2) участвовать в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Положения в части технического обслуживания и ремонта жилищного фонда, обеспечения его сохранности в достаточно полном объеме содержатся в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 (см. комментарий к ст. 25).
Правила пользования жилыми помещениями (см. комментарии к ст. 61 и 63) предусматривают обязанность наймодателя систематически производить осмотр жилых домов и жилых помещений и профилактическое обслуживание санитарно-технического оборудования, находящегося в них; обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования дома и придомовой территории. По вопросам обеспечения сохранности и содержания жилищного фонда следует обратиться также к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда;
3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения. Такая обязанность предусмотрена и Типовым договором социального найма (подп. "в" п. 5).
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения наймодателем обязанности своевременно проводить капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, а также общего имущества в многоквартирном доме наступают последствия, предусмотренные ст. 66 ЖК РФ;
4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
Современное жилое помещение (жилой дом) включает - как неотъемлемые составляющие жилья - инженерное оборудование (газовое, электрическое и др.). Гражданин приобретает (при получении жилого помещения) право использовать санитарно-техническое и иное оборудование в доме (см. ч. 2 ст. 61 ЖК РФ).
В 2006 г. Правительством РФ были утверждены Правила предоставления коммунальных услуг гражданам (Постановление от 23.05.2006 N 307) <1>. Они определяют порядок предоставления и оплаты коммунальных услуг, права и обязанности потребителей и исполнителей услуг. Правила обязывают исполнителя предоставлять потребителю услуги, соответствующие нормативам и стандартам, санитарным правилам и нормам.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2006. N 23. Ст. 2501.
3. Обязанности наймодателя не исчерпываются обозначенными в ч. 2 комментируемой статьи. Согласно ч. 3 наймодатель несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.
4. Статьей 81 ЖК РФ предусматривается обязанность наймодателя предоставить нанимателю жилое помещение меньшего размера взамен занимаемого, если наниматель обратился к нему с такой просьбой. Другое жилое помещение должно быть предоставлено в течение 3 месяцев со дня подачи нанимателем заявления.
Согласно ст. 29 ЖК РФ наймодатель обязан привести жилое помещение в прежнее состояние в случае его самовольного переустройства нанимателем. Статья 87 ЖК РФ предусматривает, что в случае перевода жилого помещения в нежилое (или признания его непригодным для проживания) наймодатель предоставляет гражданам, выселяемым из этого помещения, другое жилье.
5. Еще одна обязанность наймодателя - предоставить нанимателю и членам его семьи жилое помещение на время капитального ремонта или реконструкции дома, если такие работы невозможно произвести без выселения (ч. 1 ст. 88 ЖК РФ).
Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя (см. комментарий к ст. 95).
Если в результате капитального ремонта или реконструкции дома занимаемое жилое помещение не может быть сохранено либо размер его существенно изменится, наймодатель должен предоставить нанимателю и членам его семьи другое жилье по договору социального найма до начала работ по капитальному ремонту или реконструкции дома (ст. 88 ЖК РФ).
6. Согласно Типовому договору социального найма наймодатель обязан принимать участие в своевременной подготовке жилых домов, санитарно-технического и иного оборудования к эксплуатации в зимних условиях (подп. "е" п. 5).
Кроме того, Типовой договор обязывает наймодателя информировать нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ.
В значительном объеме обязанности наймодателя обозначены Правилами пользования жилыми помещениями.
7. Обязанностью наймодателя должно считаться и своевременное заселение жилых помещений. (По вопросу заселения жилых помещений см. комментарий к ст. 63.)
Другой комментарий к статье 65 ЖК РФ
1. Комментируемой статьей устанавливаются самые общие права и обязанности наймодателя. Самые общие потому, что из содержания ч. 1 коммент. ст. прямо вытекает только одно право наймодателя - требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Вопросам оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги посвящены положения главы VII (ст. ст. 153 - 160) коммент. закона.
Однако наймодатель, который в силу ч. 1 ст. 60 коммент. закона, представляя интересы собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, обладает и иными прямо не перечисленными в коммент. ст. правами.
2. Часть прав наймодателя корреспондирует с отдельными обязанностями нанимателя, а именно наймодатель имеет право требовать от нанимателя и членов его семьи соблюдения последними обязанностей, согласно ч. 3 ст. 67 коммент. закона: использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать сохранность и надлежащее состояние жилого помещения и др.
Наймодатель при определенных условиях (в силу положений ч. 1 ст. 70 коммент. закона) имеет право запретить вселение в жилое помещение иных граждан в качестве членов семьи нанимателя, не дать письменного согласия на обмен нанимателями жилыми помещениями (ст. ст. 72, 74 коммент. закона), запретить проживание временных жильцов по основаниям, предусмотренным коммент. законом (ст. 80 коммент. закона).
3. Перечень обязанностей наймодателя, регламентированных коммент. ст., значительно более обширен. В частности, в силу норм коммент. закона наймодатель обязан:
1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение.
В данном случае представляется, что речь идет о помещении не только без юридических обременений, но и свободном фактически. В противном случае фактическое же вселение нанимателя будет невозможно;
2) принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение.
Перечень имущества в многоквартирном доме, относящегося к общему, дан в ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ.
Требования к содержанию общего имущества сформулированы в Постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" (СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680);
3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.
Нормативы проведения капитального ремонта помещений регламентированы Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" (РГ. 2003. N 214 (дополнительный выпуск). Данная обязанность наймодателя прописана и в Типовом договоре социального найма, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения" (СЗ РФ. 2005. N 22. Ст. 2126);
4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" (СЗ РФ. 2011. N 22. Ст. 3168) закреплены требования, которым должны соответствовать предоставляемые услуги. В частности, разд. II:
- предоставление коммунальных услуг потребителю осуществляется круглосуточно (коммунальной услуги по отоплению - круглосуточно в течение отопительного периода), т.е. бесперебойно либо с перерывами, не превышающими продолжительность, соответствующую требованиям к качеству коммунальных услуг;
- предоставление коммунальных услуг осуществляется в необходимых потребителю объемах в переделах технической возможности внутридомовых инженерных систем, с использованием которых осуществляется предоставление коммунальных услуг.
4. Наймодатель кроме указанных в ч. 2 коммент. ст. обязанностей несет и иные предусмотренные как жилищным законодательством, так и условиями заключенного договора социального найма обязанности (ч. 3 ст. 65 коммент. закона).
Так, например, коммент. законом наймодателю предписана обязанность предоставить нанимателю жилое помещение меньшего размера взамен занимаемого, если наниматель обратится к нему с такой просьбой (ст. 81 коммент. закона).
Согласно ст. 87 коммент. закона, на наймодателе лежит обязанность предоставить другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма нанимателю, если ранее им занимаемое помещение подлежит переводу в нежилое или признано непригодным для проживания.
5. В силу требований ст. 16 закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (Ведомости Съезда НД РСФСР и ВС РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959, 960) за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома, в котором находится приватизируемое жилое помещение, в случае, если такой жилой дом требует капитального ремонта, в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
Значительный объем обязанностей наймодателя вытекает и из Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями" (СЗ РФ. 2006. N 5. Ст. 546).
И наконец, как указано выше со ссылкой на ч. 2 коммент. ст., обязанности наймодателя могут быть определены и заключенным договором социального найма. В частности, обширный перечень обязанностей наймодателя перечислен в п. 5 Типового договора социального найма, утвержденного указанным выше Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315.