Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.
Комментарий к статье 64 ЖК РФ
1. Положения комментируемой статьи отражают норму ст. 675 ГК РФ. Однако Гражданский кодекс РФ предусматривает сохранение договора социального найма лишь при переходе права собственности на жилое помещение, а Жилищный кодекс РФ - и при переходе права хозяйственного ведения или оперативного управления.
2. Норма ст. 64 способствует стабильности жилищных отношений, возникающих из социального найма, однако ее нельзя признать безупречной. Обратимся к ст. 49 и 60 ЖК РФ. Согласно ст. 49 по договору социального найма предоставляются жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда. Статьей 60 установлено, что договор социального найма заключается на жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда.
Таким образом, в случае перехода жилого помещения в частную собственность сохранение неизменными условий договора социального найма сомнительно.
Другой комментарий к статье 64 ЖК РФ
1. Нормы коммент. ст. продолжают давнюю юридическую традицию, сложившуюся в целях укрепления стабильности общественных и экономических отношений. Подобное аналогичному правило сформулировано в ч. 1 ст. 617 ГК РФ, а применительно к договору найма жилого помещения - в ст. 675 ГК РФ, которая, согласно п. 2 ст. 672 ГК РФ, наряду с положениями жилищного законодательства подлежит применению к договору социального найма.
Из содержания ч. 1 ст. 617 ГК РФ следует, что договор аренды сохраняет свое действие не только при переходе права собственности на арендуемое имущество, но и при изменении титульного владельца (переходе права хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения). Согласно же указанной выше ст. 675 ГК РФ, сохранение договора найма жилого помещения прямо предусмотрено для случаев перехода к другому лицу только права собственности на занимаемое нанимателем жилое помещение.
Таким образом, положения коммент. ст. шире по своему содержанию закрепленных в ст. 675 ГК РФ норм в отношении договора найма жилого помещения и позволяют сохранить неизменным договор социального найма при переходе права собственности, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением.
2. В силу положений ст. 49 коммент. закона по договору социального найма может быть предоставлено жилое помещение, относящееся только к государственному или муниципальному жилищным фондам. Аналогичный вывод следует и из содержания ст. 60 коммент. закона.
Напрашивается вопрос: означают ли положения коммент. ст., что в данном случае речь идет о переходе прав собственности только между Российской Федерацией, субъектами РФ и муниципальными образованиями? При том, что рассматриваемые жилые помещения не изъяты и не ограничены в обороте (ст. 129 ГК РФ), ответ на заданный нами вопрос все-таки должен быть утвердительным. В противном случае при переходе такого жилого помещения в частную собственность сам факт сохранения договора социального найма сомнителен.