1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.(Часть дополнена с 18 июня 2011 года Федеральным законом от 4 июня 2011 года N 123-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 1 сентября 2014 года Федеральным законом от 21 июля 2014 года N 255-ФЗ.
1.1. Часть утратила силу с 1 сентября 2014 года - Федеральный закон от 21 июля 2014 года N 255-ФЗ.
1.2. Часть утратила силу с 1 сентября 2014 года - Федеральный закон от 21 июля 2014 года N 255-ФЗ.
2. Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращения с твердыми коммунальными отходами заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.(Часть в редакции, введенной в действие с 1 января 2013 года Федеральным законом от 7 декабря 2011 года N 417-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 1 января 2016 года Федеральным законом от 29 декабря 2014 года N 458-ФЗ.
2.1. Договоры, заключенные, в том числе в электронной форме с использованием системы, собственниками помещений в многоквартирном доме, осуществляющими непосредственное управление таким домом, в случаях, предусмотренных настоящей статьей, должны быть размещены указанными собственниками в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.(Часть дополнительно включена с 22 июля 2014 года Федеральным законом от 21 июля 2014 года N 263-ФЗ)
3. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.
Комментарий к статье 164 ЖК РФ
1. Непосредственное управление многоквартирным домом означает, что собственники сами заключают договоры с соответствующими организациями (лицами), осуществляющими определенные виды деятельности, - без привлечения управляющей организации и без создания товарищества собственников жилья.
2. В случае непосредственного управления каждый из собственников от своего имени заключает договоры на холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро-, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление, теплоснабжение (в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Соответственно, каждый по отдельности несет ответственность, связанную с неисполнением обязательств по оплате за предоставленные услуги.
Что касается оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, то для этого заключается отдельный договор с соответствующими лицами - по решению общего собрания собственников. При этом все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны такого договора.
3. От имени собственников помещений в указанном доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников. Но может быть и иное лицо, имеющее доверенность в письменной форме, выдаваемую всеми или большинством собственников.
Другой комментарий к статье 164 ЖК РФ
1. Комментируемая статья посвящена регулированию отношений, складывающихся в связи с непосредственным управлением многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме. Указанный способ управления не является новым. В ранее действовавшем законодательстве (п. 2 ст. 20; п. 1 ст. 21 Федерального закона "О товариществах собственников жилья") непосредственное управление кондоминиумом также рассматривалось в качестве одного из способов управления единым комплексом недвижимого имущества. Однако ранее действовавшее законодательство допускало использование указанного способа управления лишь в случаях, когда многоквартирный дом включал в себя не более четырех помещений, принадлежащих двум, трем или четырем различным домовладельцам. Правила ЖК РФ снимают подобного рода ограничение, и в настоящее время не существует юридических препятствий для самостоятельного управления любым по количеству помещений многоквартирным домом. Препятствия могут возникнуть по причине отсутствия единого центра управления и сложности согласования позиций большого числа собственников, формально ничем не объединенных.
2. В части 1 коммент. ст. содержится норма, устанавливающая основание и определяющая участников заключаемых договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме могут быть заключены только на основании решения общего собрания собственников помещений.
Участниками указанных договоров выступают с одной стороны все или простое большинство собственников помещений, а с другой - лица (организации и индивидуальные предприниматели), осуществляющие соответствующие виды деятельности.
3. К договорам оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме применяются нормы гл. 38 ГК РФ и § 2 гл. 37 ГК РФ в их системной взаимосвязи с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 (СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680).
4. В части 2 коммент. ст. содержится норма, определяющая виды договоров, которые подлежат заключению каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени. Это так называемая группа договоров по оказанию коммунальных услуг.
К указанным договорам, помимо общих требований к гражданско-правовым договорам, применяются требования, закрепленные в Правилах установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утв. Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 306 (РГ. 2006. 31 мая), Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам, утв. Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307 (РГ. 2006. 31 мая), Правилах функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергетики, утв. Постановлением Правительства РФ от 31 августа 2006 г. N 530 (СЗ РФ. 2006. N 37. Ст. 3876; 2007. N 30. Ст. 3940; РГ. 2008. 16 янв.), Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 (РГ. 2011. 1 июня).
5. В части 3 коммент. ст. определены возможные варианты выбора лица, управомоченного действовать в интересах собственников помещений в отношениях с третьими лицами. Таких вариантов два. По первому из них в отношениях с третьими лицами участвует один из собственников помещений, избранный для выполнения этой функции общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. По второму варианту от имени собственников помещений вправе действовать иное лицо, не являющееся собственником помещения в данном доме, но наделенное соответствующим полномочием, удостоверенным доверенностью, выданной ему всеми или простым большинством собственников помещений.
6. На практике может возникнуть вопрос о том, достаточно ли одного решения общего собрания собственников помещений для представительства перед третьими лицами избранного собранием для этих целей собственника помещения представителя. В литературе высказано мнение о том, что "выдача такому лицу доверенности не требуется" (Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2005. С. 628 (автор коммент. - Н.Б. Косарева в соавт. с Д.П. Гордеевым, А.С. Пузановым, Д.Ю. Хомченко)). Представляется, что указанное мнение не вполне точно отражает существо отношений представительства. Действительно, в случаях совершения какой-либо сделки полномочия избранного общим собранием собственника помещения могут основываться в том числе и на указании закона, каковым является ч. 3 коммент. ст. Однако в ряде случаев, например, при совершении сделок, требующих нотариальной формы, одного решения общего собрания, отраженного в соответствующем протоколе, явно недостаточно.
7. Анализ коммент. ст. в ее системной взаимосвязи с нормами, закрепленными в ст. 44 ЖК РФ, показывает, что многие или большинство вопросов, связанных с управлением многоквартирным домом, в том числе непосредственной его разновидностью, могут быть решены общим собранием собственников помещений (см. коммент. к ст. 44 ЖК РФ).