1. Порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, устанавливается соответственно уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации и органом местного самоуправления.
2. Управление многоквартирным домом, в котором доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем пятьдесят процентов, осуществляется на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, который проводится в порядке, установленном Правительством Российской Федерации в соответствии с частью 4 статьи 161 настоящего Кодекса.
Комментарий к статье 163 ЖК РФ
1. Комментируемая статья касается управления только такими многоквартирными домами, все помещения в которых находятся или в федеральной собственности, или в собственности субъекта РФ, или в муниципальной собственности, т.е. в собственности одного образования. Порядок управления такими домами устанавливается Правительством РФ (для жилья федеральной собственности); органом государственной власти субъекта РФ (собственность субъекта РФ), органом местного самоуправления (муниципальная собственность).
Управляющая организация (как правило) выбирается по результатам открытого конкурса. Частью 2 ст. 163 установлено, что собственники таких домов обязаны заключать договоры управления только с теми управляющими организациями, которые выиграли открытый конкурс. Договор может быть заключен без проведения конкурса в случае, если конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.
2. Организация и порядок проведения открытого конкурса предусматриваются ст. 448 ГК РФ.
В открытом конкурсе может участвовать любое лицо. Извещение о его проведении должно быть сделано организатором не менее чем за 30 дней до проведения конкурса.
Конкурс, проведенный с нарушением установленных правил, может быть признан судом недействительным по иску заинтересованного лица (ст. 449 ГК РФ). Признание конкурса недействительным влечет недействительность договора с лицом, выигравшим этот конкурс (п. 2 ст. 449).
Положение об открытом конкурсе утверждается Правительством РФ (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).
Другой комментарий к статье 163 ЖК РФ
1. Комментируемая статья посвящена регулированию отношений, складывающихся в связи с управлением многоквартирным домом, находящимся в собственности публичного образования. Из содержания коммент. ст. невозможно сделать однозначный вывод о том, распространяется ли действие содержащихся в ней норм на случаи нахождения в многоквартирном доме помещений, принадлежащих различным публичным образованиям, например Российской Федерации и субъекту РФ либо двум и более субъектам РФ. В литературе между тем высказана точка зрения, согласно которой "положения комментируемой статьи не могут применяться, если помещения в многоквартирном доме находятся в собственности нескольких публично-правовых образований" (Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2005. С. 625 (автор коммент. - Н.Б. Косарева в соавт. с Д.П. Гордеевым, А.С. Пузановым, Д.Ю. Хомченко)). Указанную точку зрения нельзя признать логичной по следующим основаниям. Во-первых, это не следует из смысла коммент. ст. Во-вторых, создание товарищества собственников жилья или жилищного кооператива, членами которого являются только публично-правовые образования, абсурдно, хотя с теоретических позиций и допустимо.
2. В части 1 коммент. ст. определяются органы, уполномоченные по закону устанавливать порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования. Так, в Санкт-Петербурге принят Закон Санкт-Петербурга "О порядке управления многоквартирными домами, все помещения в которых находятся в собственности Санкт-Петербурга" (Вестник Законодательного Собрания Санкт-Петербурга. 2008. N 18).
3. В части 2 коммент. ст. содержится правило, устанавливающее единственный способ управления многоквартирным домом, в котором доля публичных образований в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем 50%.