1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.(Часть дополнена с 18 июня 2011 года Федеральным законом от 4 июня 2011 года N 123-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 22 июля 2014 года Федеральным законом от 21 июля 2014 года N 263-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 1 сентября 2014 года Федеральным законом от 21 июля 2014 года N 255-ФЗ.
1.1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.(Часть дополнительно включена с 19 апреля 2013 года Федеральным законом от 5 апреля 2013 года N 38-ФЗ)
2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.(Часть в редакции, введенной в действие с 18 июня 2011 года Федеральным законом от 4 июня 2011 года N 123-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 19 апреля 2013 года Федеральным законом от 5 апреля 2013 года N 38-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 1 сентября 2014 года Федеральным законом от 21 июля 2014 года N 255-ФЗ.
2.1. Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.(Часть дополнительно включена с 22 июля 2014 года Федеральным законом от 21 июля 2014 года N 263-ФЗ)
3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; (Пункт в редакции, введенной в действие с 1 сентября 2014 года Федеральным законом от 21 июля 2014 года N 255-ФЗ.
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
5. Договор управления многоквартирным домом заключается:
1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;
2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;
3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.(Часть в редакции, введенной в действие с 19 апреля 2013 года Федеральным законом от 5 апреля 2013 года N 38-ФЗ.
6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
7. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.
8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов 5 и 6 настоящего Кодекса.
10. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.(Часть в редакции, введенной в действие с 22 июля 2014 года Федеральным законом от 21 июля 2014 года N 263-ФЗ.
Комментарий к статье 162 ЖК РФ
1. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления ТСЖ, жилищного или иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется:
оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества;
предоставлять коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений в этом доме;
осуществлять иную деятельность в целях управления многоквартирным домом.
Условия договора управления одинаковы для всех собственников помещений в доме.
Частью 3 комментируемой статьи предусмотрены обязательные позиции договора, обязательные условия, в числе которых порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору.
Предусмотрено также, что в договоре указывается порядок определения цены договора - речь идет о вознаграждении управляющей организации. В договоре указывается порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги и порядок внесения такой платы.
Управляющая организация обязана приступить к выполнению договора не позднее чем за 30 дней со дня его подписания, если иное не установлено этим договором (ч. 7).
2. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме договор управления заключается с каждым собственником помещения на условиях, указанных в решении собрания (ч. 1).
3. Договором управления устанавливаются права и обязанности сторон. Так, управляющая организация обязана обеспечить надлежащее содержание общего имущества дома, собственники - своевременно производить его оплату. Договор должен содержать также вопросы ответственности сторон за ненадлежащее исполнение договора.
Договор является возмездным (как уже отмечалось), что предусматривается ч. 3 комментируемой статьи. Обязательным условием договора является указание порядка определения цены договора, размера платы за жилое помещение (п. 3 ч. 3).
4. Договор заключается на срок, предусмотренный ч. 5 ст. 162. При окончании действия договора управления стороны вправе его прекратить либо заключить договор на новый срок. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены этим договором.
Изменение и расторжение договора осуществляется в порядке, установленном гл. 29 ГК РФ.
Комментированная статья предусматривает возможность отказа от исполнения договора в одностороннем порядке в случаях: если до истечения срока действия договора, заключенного по результатам конкурса (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ), общим собранием собственников принято решение о выборе или об изменении способа управления домом (ч. 8.1 ст. 162); если управляющая организация не выполняет условий договора (ч. 8.2 ст. 162).
5. Части 10 и 11 комментируемой статьи устанавливают порядок передачи дел при прекращении договора управления домом (ч. 10) и обязанность управляющей организации ежегодно отчитываться о выполнении договора (ч. 11).
Другой комментарий к статье 162 ЖК РФ
1. Комментируемая статья содержит нормы, раскрывающие отдельные элементы договора управления многоквартирным домом. Указанный договор является новым для сферы жилищных отношений, однако его прообразом следует считать договор о передаче функций по управлению кондоминиумом, заключение которого предусматривалось правилами ст. 21 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" (СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2963).
2. По своим юридическим характеристикам договор управления многоквартирным домом является консенсуальным, взаимным и возмездным. Консенсуальность договора обусловлена моментом его заключения, который приурочен к достижению согласия сторон обо всех существенных условиях сделки. Возмездность договора обусловлена наличием встречного предоставления в форме платы за оказанные услуги и выполненные работы. Взаимность договора, как один из его юридических признаков, обусловлена наличием субъективных прав и обязанностей как у собственника помещения, так и у управляющей организации.
3. Договор управления многоквартирным домом имеет публичный характер, поскольку на управляющую организацию возлагается обязанность заключения указанного договора со всеми собственниками помещений в многоквартирном доме на одинаковых условиях.
4. Элементами договора управления многоквартирным домом являются стороны договора, предмет договора, цена, срок, форма и содержание, включающие права и обязанности сторон. По характеру предмета договора его следует отнести к смешанному договору, сочетающему в себе элементы договоров на оказание услуг и выполнение работ.
5. Договор управления многоквартирным домом не относится к разновидности договора доверительного управления имуществом (ст. 1012 ГК РФ), поскольку передачи имущества, как общего, так и индивидуального, управляющей организации не происходит.
6. В части 1 коммент. ст. устанавливается форма договора управления многоквартирным домом и определяется орган, компетентный вырабатывать условия договора при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений.
Выражение "путем составления одного документа, подписанного сторонами" исключает заключение указанного договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (ч. 2 ст. 434 ГК РФ).
Смысл второго предложения ч. 1 коммент. ст. заключается в том, что при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений условия договора управления многоквартирным домом вырабатываются коллективно. Те собственники помещений, которых не устраивают условия договора, указанные в решении общего собрания, могут быть понуждены в судебном порядке к заключению договора на выработанных коллективно условиях (см. ст. 445 ГК РФ).
В третьем предложении ч. 1 коммент. ст. содержится новелла, которую следует рассматривать как изъятие из правила, сформулированного во втором предложении данной части. Собственники помещений в многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений, составляют так называемую множественность лиц на стороне получателя услуг (заказчика работ).
7. В части 2 коммент. ст. содержится определение договора управления многоквартирным домом. Из указанного определения следует, что сторонами договора выступают управляющая организация и заказчик работ (получатель услуг).
В роли управляющей организации может выступать юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы (ст. 48 ГК РФ), а также индивидуальный предприниматель (ст. 23 ГК РФ).
В качестве заказчика работ (получателя услуг) по смыслу ч. 2 коммент. ст. выступают собственники помещений в многоквартирном доме, органы управления товарищества собственников жилья (ст. 144 ЖК РФ), органы управления жилищного кооператива (ст. 115 ЖК РФ), органы управления иного специализированного потребительского кооператива (ст. 33 Федерального закона "О жилищных накопительных кооперативах" // РГ. 2004. 31 дек.), застройщик (ч. 14 ст. 161 не уточняет, какие именно органы управления жилищных объединений могут являться стороной в договоре управления многоквартирным домом. Очевидно, что это должны быть исполнительные органы, действующие в пределах своей компетенции, определенной в учредительных документах.
8. Анализ норм, закрепленных в разд. VIII ЖК РФ, показывает, что законодателю не удалось однозначно определиться по весьма важному для сферы управления многоквартирным домом вопросу о том, обязана ли управляющая организация во всех случаях заключать отдельные договоры управления с каждым собственником помещения? Из определения договора, сформулированного в ч. 2 коммент. ст., это не следует. Однако это следует из предписаний, содержащихся в п. 91 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, и ст. 445 ГК РФ.
Прямо о необходимости заключения договора управления многоквартирным домом с каждым собственником помещения говорится лишь в ч. 1 коммент. ст. применительно к случаю выбора управляющей организации общим собранием собственников помещений. Во всех остальных случаях, как представляется, возможны схемы договорных отношений, построенные на модели множественных лиц на одной стороне, в том числе раздельно по видам помещений, а также схемы с участием на стороне заказчика работ (получателя услуг) органов управления жилищных объединений.
9. Из определения договора управления многоквартирным домом следует, что в качестве обязательных элементов, образующих предмет договора, выступают:
- услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества;
- коммунальные услуги;
- иная направленная на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
10. В ч. 3 коммент. ст. устанавливаются существенные условия договора управления многоквартирным домом. Указанные условия раскрываются в ряде подзаконных нормативных правовых актов.
11. Согласно ч. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 (СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680), в состав общего имущества включаются:
- помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
- крыши;
- ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
- ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
- механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
- земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
- иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
12. Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме определен в приложениях N 2 и N 3 к Правилам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (СЗ РФ. 2006. N 7. Ст. 786; 2007. N 30. Ст. 3943).
13. Перечень коммунальных услуг определяется степенью благоустройства многоквартирного дома. Состав указанных услуг и правила их оказания определяются Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 (РГ. 2011. 1 июня).
14. Цена договора, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения и размер платы за коммунальные услуги определяются в соответствии с правилами, закрепленными в разд. VII ЖК РФ.
15. В части 4 коммент. ст. содержится требование, касающееся установления одинаковых для всех собственников помещений в многоквартирном доме условий договора управления многоквартирным домом. Указанное требование нельзя признать удачной находкой законодателя, поскольку условия, например, о цене договора для собственников жилых и нежилых помещений в части предоставления коммунальных услуг будут существенно отличаться.
16. В части 5 коммент. ст. устанавливается срок, на который может быть заключен договор управления многоквартирным домом. По общему правилу указанный срок должен быть в пределах от одного года до пяти лет. Если договор управления многоквартирным домом заключается по результатам конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления, то срок действия такого договора должен быть в пределах от одного года до трех лет.
17. В части 6 коммент. ст. формулируется общее правило, устанавливающее юридическое последствие отсутствия заявления одной из сторон договора о его прекращении. Таким последствием является автоматическое продление договора управления многоквартирным домом на ранее установленный в нем срок и на условиях, какие были предусмотрены указанным договором.
18. В части 7 коммент. ст. закреплена диспозитивная норма, определяющая срок возникновения у управляющей организации обязанности по выполнению договора управления многоквартирным домом. Указанная норма уточнена в письме Министерства регионального развития РФ от 20 декабря 2006 г. N 14314-РМ/07 "О сроках возникновения обязанности приступить к управлению многоквартирным домом" (Законодательные и нормативные документы в ЖКХ. 2007. N 1). Согласно абз. 3 указанного письма управляющая организация, вновь выбранная на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, обязана приступить к управлению таким домом не позднее чем через 30 дней со дня подписания договора управления с первым собственником помещения, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом.
19. В части 8 коммент. ст. содержится отсылочная норма, устанавливающая компетентное законодательство, применяемое для регулирования отношений, возникающих в связи с изменением или расторжением договора управления многоквартирным домом. Указанное изменение или расторжение должны осуществляться по правилам, закрепленным в гл. 29 ГК РФ.
20. В комментируемой статье закреплено новое для жилищного законодательства правило, касающееся возможности одностороннего отказа от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации.
Отказ от исполнения договора представляет собой способ прекращения договорного обязательства посредством волеизъявления одной из сторон, в данном случае собственника помещения. Отказ от исполнения договора может быть полным либо частичным. При полном отказе договор расторгается, а при частичном изменяется. В пункте 3 ст. 450 ГК РФ не уточняется форма, в которую должен быть облечен отказ. Представляется, что односторонний отказ от договора управления многоквартирным домом должен совершаться в той же форме, что и сам договор (см. коммент. к ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).
В подп. 8.1 и 8.2 формулируются условия, при которых собственники помещений в многоквартирном доме вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом.
Односторонний отказ от исполнения договорных обязательств представляет собой неюрисдикционный способ их прекращения, осуществляемый посредством волеизъявления в данном случае собственников помещений. Моментом прекращения договора управления многоквартирным домом следует считать дату, на которую другая сторона узнала об одностороннем отказе. Очевидно, что во избежание недоразумений в условиях договора должна быть закреплена обязанность собственников помещений, предусматривающая заблаговременное уведомление ими управляющей организации об одностороннем отказе от договора.
Поскольку по своей правовой природе односторонний отказ от договора является одностороннеобязывающей сделкой, то существует необходимость соблюдения всех условий ее действительности.
21. В части 9 коммент. ст. содержится отсылочная норма, устанавливающая компетентные правила, которые необходимо учитывать при управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом. Слова "который находится в собственности жилищного кооператива" не следует понимать буквально. Режим имущества многоквартирного дома, которым управляет жилищный кооператив и в котором каждый член выплатил паевой взнос, ничем не отличается от режима имущества многоквартирного дома, управляемого товариществом собственников жилья.
22. В части 10 коммент. ст. устанавливается правило, обязывающее управляющую организацию за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы уполномоченным на их получение лицам. В качестве таких лиц выступают:
- вновь выбранная управляющая организация;
- товарищество собственников жилья;
- жилищный кооператив;
- иной специализированный потребительский кооператив.
Для случая непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений упомянутая документация передается одному из собственников, указанному в решении общего собрания о выборе способа управления, или, если собственник не указан, любому собственнику помещения в том доме.
Разъяснения, касающиеся применения ч. 10 коммент. ст., содержатся в письме Министерства регионального развития РФ от 20 декабря 2006 г. N 14313-РМ/07 "О передаче технической документации на многоквартирный дом" (Законодательные и нормативные акты в ЖКХ. 2007. N 1). Согласно указанному письму имеющаяся в наличии техническая документация должна передаваться безвозмездно, а реализация выбранного собственниками помещений способа управления многоквартирным домом не зависит от передачи технической документации и иных связанных с управлением таких домов документов.
23. В субъектах РФ могут разрабатываться примерные формы договоров управления многоквартирным домом. Так, в Санкт-Петербурге форма указанного договора утверждена распоряжением Жилищного комитета Санкт-Петербург от 27 февраля 2008 г. N 40-р (Информационная система "Кодекс").
24. В части 11 коммент. ст. содержится норма, возлагающая на управляющую организацию обязанность ежегодного предоставления собственникам помещения отчета о выполнении договора управления за предыдущий год. Указанная норма сформулирована в виде диспозитивного правила и может быть изменена договором управления многоквартирным домом.