1. В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.
2. В случаях, указанных в части 1 настоящей статьи, при условии, если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.
3. Совет многоквартирного дома не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам.
4. Количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир.
5. Совет многоквартирного дома:
1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу;
3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;
4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;
5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;
6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе;
7) осуществляет принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.(Пункт дополнительно включен с 30 июня 2015 года Федеральным законом от 29 июня 2015 года N 176-ФЗ)
6. Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома.
7. Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.
8. Председатель совета многоквартирного дома:
1) до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров, указанных в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса;
2) доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров по вопросам, указанным в пункте 1 настоящей части;
3) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса. По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации копии этого договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме копии договоров, заключенных с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме, от указанных лиц;
4) осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса;
5) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг;
6) осуществляет принятие решений по вопросам, которые переданы для решения председателю совета многоквартирного дома в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятым в соответствии с пунктом 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.(Пункт дополнительно включен с 30 июня 2015 года Федеральным законом от 29 июня 2015 года N 176-ФЗ)
8.1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета многоквартирного дома. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера.(Часть дополнительно включена с 30 июня 2015 года Федеральным законом от 29 июня 2015 года N 176-ФЗ)
9. Совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья до избрания правления товарищества собственников жилья.
10. Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
11. Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом, могут избираться комиссии собственников помещений в данном доме, которые являются коллегиальными совещательными органами управления многоквартирным домом.
12. Комиссии собственников помещений в многоквартирном доме избираются по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или по решению совета многоквартирного дома.
13. Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято решение об использовании системы или иной информационной системы с учетом функций указанных систем в деятельности совета многоквартирного дома, председателя совета многоквартирного дома, комиссий собственников помещений в многоквартирном доме в случае их избрания, а также об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на обеспечение деятельности указанных совета, председателя, комиссий.(Часть дополнительно включена с 22 июля 2014 года Федеральным законом от 21 июля 2014 года N 263-ФЗ)(Статья дополнительно включена с 18 июня 2011 года Федеральным законом от 4 июня 2011 года N 123-ФЗ)
Комментарий к статье 161.1 Жилищного Кодекса РФ
1. С 18 июня 2011 г. ЖК РФ пополнился новым институтом, именуемым советом многоквартирного дома. Название коммент. ст. представляется не вполне корректным, поскольку у любого объекта недвижимости никакого совета, равно как и одушевленного органа управления, быть не может. С позиций здравого смысла этот совет следовало бы назвать советом жителей или советом собственников помещений. Появление указанного института в предметном поле жилищного законодательства свидетельствует об очередной попытке государства активизировать граждан, не желающих или не способных по разным причинам заниматься управлением многоквартирными домами, в которых они являются собственниками помещений, а также поставить их под контроль профессиональных управленцев, которые заведомо будут диктовать собственникам выгодные для себя условия.
По своей сути совет многоквартирного дома является аналогом правления товарищества собственников жилья или жилищного кооператива, но действует там, где жилищных объединений граждан в форме юридических лиц не создано.
2. В части 1 коммент. ст. содержится предписание, обязывающее собственников помещений в многоквартирном доме, который не управляется ни одним из жилищных объединений, избрать из своего состава совет многоквартирного дома. Указанное предписание представляется не вполне оправданным с точки зрения его обязывающего характера. Было бы предпочтительнее наделить собственников помещений правом на избрание из своего состава соответствующего совета.
Буквальное толкование первого предложения ч. 1 коммент. ст. в его системной взаимосвязи с правилами ст. 164 ЖК РФ показывает, что совет дома должен быть избран и при осуществлении непосредственного управления таким домом, если последний состоит из более чем четырех квартир. Четырех и менее квартирные дома, вне зависимости от количества помещений в них, не обязаны избирать совет дома.
Совет многоквартирного дома избирается на общем собрании собственников помещений, проводимом по правилам, установленным нормами ст. ст. 44 - 46 коммент. закона.
3. В части 3 коммент. ст. определено юридически значимое последствие непринятия решения об избрании совета многоквартирного дома или нереализации принятого решения о таком избрании. Таковым последствием является принудительный по существу созыв органом местного самоуправления общего собрания собственников помещений, результаты голосования на котором далеко не предсказуемы.
Календарный год для принятия решения об избрании совета дома в добровольном порядке истекает 18 июня 2012 г.
4. Норма, сформулированная в части 3 коммент. ст., означает, что каждый дом, не управляемый товариществом или жилищным кооперативом, должен иметь свой совет, образованный из числа собственников помещений в данном доме.
5. В части 4 коммент. ст. содержатся рекомендации, ориентирующие собственников помещений на верный, по мнению законодателя, количественный состав членов совета многоквартирного дома. При этом профессиональные навыки того или иного собственника помещения значения, видимо, не имеют. Представительство в совете от имени собственников не предусмотрено.
6. Часть 5 коммент. ст. содержит нормы, очерчивающие круг обязанностей совета многоквартирного дома. В содержательном плане исполнение установленных законодателем обязанностей, как представляется, не под силу обычным гражданам, не являющимся профессионалами в той либо иной сфере деятельности.
7. В частях 6 и 7 коммент. ст. сформулированы правила, на которые следует опираться при избрании председателя совета многоквартирного дома и установлении границ его компетенции.
8. Полномочия председателя совета многоквартирного дома очерчены в ч. 8 коммент. ст. Указанные полномочия сводятся в основном к ведению договорной работы, что делает председателя-любителя заведомо более слабой стороной в отношениях с профессиональными юристами ресурсоснабжающих организаций и управляющих компаний. Юридическая поддержка деятельности председателя совета, равно как и совета многоквартирного дома в целом, правилами коммент. ст. не предусмотрена. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по смыслу правил, закрепленных в ст. 44 ЖК РФ, не обладает правом найма специалистов по направлениям, связанным с управлением общим имуществом многоквартирного дома.
9. Жизненный цикл существования персонально избранного совета многоквартирного дома установлен диспозитивной нормой, закрепленной в ч. 10 коммент. ст., и равняется двум годам. Совет может досрочно прекратить свою деятельность по двум основаниям, а именно:
- в случае принятия решения собственниками помещений о создании товарищества собственников жилья;
- в случае досрочного переизбрания общим собранием по причине ненадлежащего исполнения советом своих обязанностей.
В первом случае совет продолжает функционировать до формирования правления товарищества собственников жилья.
Во втором случае совет продолжает функционировать до формирования его нового состава.
10. Нормами, закрепленными в ч. ч. 11 и 12 коммент. ст., допускается создание в многоквартирном доме еще нескольких структур совещательного характера, призванных вырабатывать предложения, касающиеся деятельности по управлению указанным домом. В состав этих структур, именуемых комиссиями собственников помещений, могут входить только лица, имеющие в собственности помещения в данном доме. Количество таких комиссий не ограничено, равно как не ограничен и их персональный состав. Формула избрания комиссий советом дома законодателем не определена.
11. Правила коммент. ст. не содержат норм, которые бы устанавливали ответственность совета многоквартирного дома и его председателя за неисполнение или ненадлежащее исполнение ими своих обязанностей. В этом, как представляется, кроется известная опасность, поскольку желающих безответственно "порулить" общим имуществом на общественных началах будет предостаточно.