1. Жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека.
2. Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Прекращение трудовых отношений, обучения, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии. (Часть в редакции, введенной в действие с 1 сентября 2013 года Федеральным законом от 2 июля 2013 года N 185-ФЗ.
Комментарий к статье 105 ЖК РФ
1. Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы, обучения (см. комментарий к ст. 94). Такие помещения предоставляются из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека.
Под общежития передаются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов.
Примечательно, что Жилищный кодекс РСФСР предусматривал использование под общежития специально построенных или переоборудованных для этих целей жилых домов. В 1988 г. Совет Министров РСФСР принял Постановление, которым утвердил Примерное положение об общежитиях (от 11.08.88 N 328) <1>. В п. 3 Примерного положения говорится, что использование под общежития жилых помещений в домах, предназначенных для постоянного проживания, не допускается.
--------------------------------
<1> СП РСФСР. 1988. N 17. Ст. 95.
Согласно ч. 3 ст. 94 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях укомплектовываются мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами.
2. Расторгается и прекращается договор найма жилья в общежитии по общим правилам (ч. 2 ст. 102 ЖК РФ), а также в случаях досрочного расторжения трудового договора, заключенного на определенный срок; расторжения трудового договора, заключенного без определения срока; досрочного увольнения со службы и т.д.
Как правило, расторжение договора найма влечет выселение без предоставления другого жилья. Изъятия из этого правила предусмотрены ст. 102 и 103 ЖК РФ.
Первое исключение касается случаев перехода права собственности на жилье другому собственнику (или передача общежития другому юридическому лицу на праве хозяйственного ведения или оперативного управления), если новый собственник (или юридическое лицо) является работодателем гражданина, проживающего в общежитии по договору найма (ст. 102 ЖК РФ).
Второе исключение касается граждан, перечисленных в ч. 2 ст. 103 ЖК РФ (члены семьи лиц, погибших при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей, пенсионеры по старости, члены семьи умершего работника, инвалиды I и II групп, получившие трудовое увечье, и проч.). Указанным гражданам другое жилье предоставляется (при выселении), если они:
не имеют жилого помещения как собственники или как наниматели по договору социального найма и не являются членами семьи нанимателя либо собственника;
состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
Следует обратить внимание и на ст. 13 Федерального закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ. Эта статья предусматривает, что граждане, которые проживают в общежитиях, предоставленных им до введения в действие ЖК РФ, и состоят в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ на учете в качестве нуждающихся или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены, если их выселение не допускалось законодательством до введения в действие ЖК РФ.
3. Согласно ст. 100 ЖК РФ к пользованию жилыми помещениями в общежитии применяются правила ст. 69 ЖК РФ ("Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма").
Нет сомнений, что указанные правила применимы только к семейным общежитиям, где наниматель с членами семьи занимает изолированное помещение.
Жилищный кодекс РФ (в отличие от ЖК РСФСР) не предусматривает семейных общежитий. Вместе с тем применимость правил ст. 69 ЖК РФ (о правах и обязанностях членов семьи нанимателя по договору социального найма) к общежитиям (в ст. 100 общежития не обозначены как исключение) позволяет вести речь об определенной регламентации вопросов в отношении семейных общежитий (см. также ст. 7 Федерального закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ).
Другой комментарий к статье 105 ЖК РФ
1. ЖК содержит только лишь общие правила о предоставлении жилых помещений в общежитиях, более детально данные отношения регулируются следующими подзаконными актами, часть из которых была принята в советское время:
- Примерное положение об общежитиях, утв. Постановлением Совета Министров РСФСР от 11 августа 1988 г. N 328 (СП РСФСР. 1988. N 17. Ст. 95);
- Типовое положение о студенческом общежитии образовательного учреждения высшего и среднего профессионального образования Российской Федерации, утв. Постановлением Госкомвуза РФ от 31 мая 1995 г. N 4 (РГ. 1995. 2 авг.);
- Приказ Министра обороны РФ от 15 февраля 2000 г. N 80 "О порядке обеспечения жилыми помещениями в Вооруженных Силах Российской Федерации" (БНА. 2000. N 26);
- Приказ МИД РФ от 13 апреля 2011 г. N 5104 "О Порядке формирования и содержания специализированного жилищного фонда (служебные жилые помещения и жилые помещения в общежитиях), находящегося в ведении Министерства иностранных дел Российской Федерации, а также предоставления государственным гражданским служащим системы МИД России на период прохождения ими государственной гражданской службы служебных жилых помещений или жилых помещений в общежитиях" (РГ. 2011. N 135. 24 июня).
2. С 1 сентября 2011 г. вступили в силу Санитарно-эпидемиологические требования к устройству, оборудованию и содержанию общежитий для работников организаций и обучающихся образовательных учреждений СП 2.1.2.2844-11 (утв. Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 23 марта 2011 г. N 23 // РГ. 2011. N 97. 6 мая).
Данные правила распространяются на общежития для работников и обучающихся образовательных учреждений начального, среднего и высшего профессионального образования независимо от их вида, организационно-правовых форм и форм собственности. Правила устанавливают требования к оснащению жилых комнат и вспомогательных помещений в общежитиях, гигиенические требования к жилым комнатам и помещениям общего пользования, а также регулируют и иные вопросы.
3. В соответствии с ч. 1 комментируемой статьи жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека.
Следует отметить, что судебная практика исходит из того, что указанная норма предоставления жилых помещений применяется не только при обеспечении граждан общежитиями, но и в случаях выселения граждан, которые в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 90 ЖК).
4. Основанием для предоставления жилого помещения в общежитии в соответствии с ч. 2 комментируемой статьи является наличие трудовых отношений, прохождение службы или обучения.
Как говорилось выше (см. комментарий к ст. 94), действующее федеральное законодательство не содержит единого перечня лиц, которым могут быть предоставлены общежития.
В случае прекращения трудовых отношений, службы, обучения гражданин подлежит выселению из общежития без предоставления иного жилого помещения. Вместе с тем, если гражданин относится хотя бы к одной из категорий, указанных в ч. 2 ст. 103 ЖК, он может быть выселен из общежития только при условии предоставления другого жилого помещения.
5. Вопрос о том, что является предметом договора найма жилого помещения в общежитии, является дискуссионным. Существует три точки зрения, согласно которым предметом договора найма помещения в общежитии является:
- часть комнаты (койко-место);
- право на пользование комнатой;
- только сама комната.
Подробно данный вопрос был исследован Е.А. Шипуновой (см.: Шипунова Е. Жилищное правоотношение по найму жилого помещения в общежитии // Жилищное право. 2010. N 4. С. 97 - 99).
Следует согласиться с этим автором в том, что предметом договора найма жилого помещения в общежитии является изолированная комната. "Каждый наниматель имеет равное право пользования всей комнатой и реализует это право совместно (сообща) с другим. При этом юридически право пользования комнатой каждого нанимателя ограничено правом пользования данной комнатой другими нанимателями." (Шипунова Е. Жилищное правоотношение по найму жилого помещения в общежитии // Жилищное право. 2010. N 4. С. 99).
6. Также дискуссии в литературе вызывает вопрос о том, является ли мебель и иное движимое имущество, необходимое для использования нанимателем жилого помещения, предметом договора найма жилого помещения в общежитии наряду с самим таким жилым помещением (см.: Шипунова Е. Жилищное правоотношение по найму жилого помещения в общежитии // Жилищное право. 2010. N 4. С. 99 - 100).