Статья 104. Предоставление служебных жилых помещений

1. Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде жилого дома, отдельной квартиры.

2. Категории граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения, устанавливаются:
1) органом государственной власти Российской Федерации - в жилищном фонде Российской Федерации;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации - в жилищном фонде субъекта Российской Федерации;
3) органом местного самоуправления - в муниципальном жилищном фонде.

3. Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.

Комментарий к статье 104 ЖК РФ

1. Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан:

имеющих определенные трудовые отношения с органом государственной власти (органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением);

в связи с прохождением службы;

в связи с назначением на государственную должность (федеральную или субъекта РФ);

в связи с избранием на выборную государственную или муниципальную должность (см. комментарий к ст. 93).

Согласно комментируемой статье служебное жилье предоставляется на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной или выборной должности.

Таким образом, служебное жилье предоставляется не в целях удовлетворения жилищных потребностей гражданина, а в связи с выполнением определенных обязанностей (работа, служба и т.п.).

2. Служебное жилое помещение предоставляется на основании:

решения собственника (действующего от его имени уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления) или уполномоченных им лиц (ст. 99 ЖК РФ). В качестве уполномоченных может выступать администрация предприятий, учреждений, командование воинской части и т.п.;

договора найма служебного жилого помещения, заключенного в соответствии с решением о предоставлении (юридический состав). При этом предметом договора может быть только отдельная квартира.

3. К пользованию служебным жилым помещением применяются общие правила, предусмотренные ст. 65, ч. 3 и 4 ст. 67 ЖК РФ для договоров социального найма (см. комментарий к ст. 100).

В отношении членов семьи нанимателя служебного жилья законодатель предусматривает действие правил ч. 2 - 4 ст. 31 ЖК РФ ("Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении").

Так, ч. 2 ст. 31 предусматривает возможность установления для членов семьи собственника (по соглашению) определенных ограничений по пользованию его жильем. Согласно ч. 3 этой статьи дееспособные члены семьи несут солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования служебной квартирой, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

4. Договор найма служебной квартиры подлежит расторжению в порядке и по основаниям, предусмотренным ЖК РФ (см. комментарий к ст. 101).

Этот договор может быть расторгнут и в случае досрочного расторжения трудового договора, заключенного на определенный срок, и в случае расторжения трудового договора, заключенного без определения срока, а также в случае досрочного увольнения со службы и т.д.

5. Помимо общих норм прекращения договора найма в ч. 2 ст. 102 ЖК РФ особо оговариваются случаи, когда служебное жилье сохраняется за нанимателем.

Договоры найма не могут быть прекращены, если при переходе права собственности на жилье (а также в случае передачи такого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу) новый собственник (юридическое лицо, которому передано жилое помещение) является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилья (ч. 2 ст. 102 ЖК РФ).

Под переходом права собственности при этом следует понимать замену собственника в границах публичных форм собственности в случаях правопреемства (см. ст. 58 ГК РФ). Иное не согласуется со ст. 92, согласно которой специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению и которой установлено, что в качестве специализированных жилых помещений используются помещения государственного и муниципального жилищных фондов (см. комментарий к этой статье).

6. В случаях расторжения или прекращения договора найма служебного жилья граждане подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.

С предоставлением другого жилья (ч. 2 ст. 103) выселяются граждане, если они:

не имеют жилья на праве собственности или пользования по договору социального найма, а также не являются членами семьи собственника либо нанимателя по такому договору;

состоят на учете нуждающихся в жилых помещениях. Принятие гражданина на учет нуждающихся (ч. 2 ст. 52 ЖК РФ) свидетельствует о том, что соблюдены требования ст. 49 и 51 ЖК РФ и гражданин имеет право получить жилье по договору социального найма (см. комментарий к ст. 57). Однако необходимо отметить, что состоящим на учете жилье предоставляется в порядке очередности, т.е. исходя из времени принятия граждан на учет.

Категории граждан, которые не могут быть выселены из служебных жилых помещений, определены п. 1 - 4 ч. 2 ст. 103.

Так, согласно ст. 103 ЖК РФ члены семьи работника, которому была предоставлена служебная квартира и который умер, подлежат выселению с предоставлением другого жилья по правилам этой статьи (см. п. 3 ч. 2).

Другой комментарий к статье 104 ЖК РФ

1. По нашему мнению, при буквальном толковании ч. 1 коммент. ст. и п. 5 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду (утв. Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 // СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 697) следует прийти к выводу, что в одном многоквартирном доме могут находиться служебные квартиры, квартиры, занимаемые по договору социального найма, и квартиры, находящиеся в частной собственности.

С учетом этого позиция авторов, полагающих, что "служебными могут быть признаны все квартиры многоквартирного дома, что ограничивает возможность нахождения в одном доме (одной квартире) жилых помещений, подчиненных общему и специальному режимам пользования" (Бойцов Г.В., Долгова М.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М., 2006. С. 212), представляется необоснованной. Далее те же авторы, однако, указывают, что на практике к служебным относятся жилые помещения, расположенные, как правило, на первом этаже (см.: Там же. С. 212).

2. Часть 1 коммент. ст. в первоначальной редакции ЖК предусматривала, что служебные помещения предоставляются гражданам только в виде отдельной квартиры.

Впоследствии данная норма была изменена таким образом, что в настоящее время в качестве служебных жилых помещений могут предоставляться не только квартиры, но и жилые дома (Федеральный закон от 4 мая 2010 г. N 70-ФЗ "О внесении изменения в статью 104 Жилищного кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. 2010. N 19. Ст. 2278).

Вместе с тем соответствующие изменения не были внесены в Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду (утв. Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 // СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 697). В соответствии с п. 5 данных Правил к служебным жилым помещениям относятся отдельные квартиры, отнесение жилых домов к служебным жилым помещениям не предусмотрено.

В данной ситуации, полагаем, подлежит применению указанный федеральный закон, и с момента вступления его в силу к служебным помещениям могут быть отнесены не только квартиры, но и жилые дома.

3. Далее рассмотрим вопрос, могут ли быть отнесены к служебным жилым помещениям отдельные комнаты в квартире, а не вся квартира целиком.

В соответствии с ч. 1 коммент. ст. служебные жилые помещения предоставляются в виде жилого дома или отдельной квартиры.

Статья 101 ранее действовавшего ЖК РСФСР не исключала выделение под служебные жилые помещения комнат. С учетом этого ранее существовал "смешанный жилищный фонд", когда в квартире одна комната являлась служебной, а другая находилась в частной собственности. Многие ученые высказывались об ограничении существования такого "смешанного жилищного фонда" (подробнее об этом см.: Шипунова Е. Жилищное правоотношение по найму служебного жилого помещения // Жилищное право. 2011. N 2. С. 97 - 98).

Полагаем, что договоры найма ранее предоставленных служебных комнат продолжают действовать и после введения в действие ЖК, поскольку последний в этой части не имеет обратной силы (ст. 6 ЖК; Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 15).

После введения в действие ЖК отнесение отдельных комнат к числу служебных будет противоречить ЖК. Вместе с тем Ю.К. Толстой полагает, что систематическое толкование п. п. 3, 5 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду (утв. Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 // СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 697) приводит к тому, что в качестве служебных в настоящее время могут предоставляться (выделяться) и комнаты, но при условии, что в соответствующей квартире все комнаты являются служебными (см.: Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебник. М., 2011. С. 52). Полагаем, что такое толкование прямо противоречит ч. 1 коммент. ст., хотя, возможно, оно весьма желательно в условиях дефицита служебной площади и нехватки кадров, в том числе в системе жилищно-коммунального хозяйства.

4. Возникает вопрос, допустимо ли в настоящее время предоставлять гражданам по договорам найма специализированных жилых помещений комнаты, которые до введения в действие ЖК были отнесены к служебным, при условии, что после вступления в силу ЖК данные комнаты из числа служебных не были исключены (например, если комната освободилась после 1 марта 2005 г.).

При буквальном толковании норм ст. 6 и ч. 1 ст. 104 ЖК следует прийти к выводу, что предоставление таких комнат в качестве служебных будет противоречить ЖК. Однако такое правовое регулирование, на наш взгляд, не будет соответствовать социально-экономическим реалиям. С учетом этого полагаем, что норма ч. 1 ст. 104 ЖК о том, что служебные жилые помещения предоставляются в виде отдельной квартиры, должна толковаться ограничительно. Данную норму не следует применять к случаям предоставления комнат, которые были отнесены к служебным до введения в действие ЖК.

5. Как говорилось выше, федеральное законодательство не содержит единого перечня граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения (см. комментарий к ст. 93).

6. В соответствии с ч. 3 коммент. ст. служебное жилое помещение предоставляется на период трудовых или служебных отношений по договору найма служебного жилого помещения.

Следует отметить, что в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 4 мая 1999 г. N 487 "Об условиях и порядке заключения жилищного договора между военнослужащими и Министерством обороны Российской Федерации или иным федеральным органом исполнительной власти, в котором законом предусмотрена военная служба" (СЗ РФ. 1999. N 19. Ст. 2353) с военнослужащими, подлежащими обеспечению служебными жилыми помещениями, заключаются не договоры найма специализированных помещений, а жилищные договоры.

Полагаем, что данные правила о жилищных договорах противоречат ч. 3 коммент. ст. и ч. 1 ст. 99 ЖК. С военнослужащими, подлежащими обеспечению служебными жилыми помещениями, должны заключаться только договоры найма служебных жилых помещений в соответствии со ст. 100 ЖК по типовой форме, утв. Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 (СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 697). (Подробнее о противоречии законодательству норм о жилищном договоре и его соотношении с договором социального найма см.: Шипунова Е. Жилищное правоотношение по найму служебного жилого помещения // Жилищное право. 2011. N 2. С. 88 - 91.)