1. Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
2. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.
Комментарий к статье 91 ЖК РФ
1. В соответствии с комментируемой статьей наниматель и члены его семьи могут быть выселены из занимаемых жилых помещений без предоставления другого жилья в случаях, если:
1) используют жилое помещение не по назначению (в качестве офиса, подсобной площади помещения и проч.). Статьей 17 ЖК РФ определено, что жилое помещение предназначено для проживания граждан. Часть 2 этой статьи допускает использование жилья, наряду с проживанием, для профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности (см. комментарий к ст. 17);
2) систематически нарушают права и законные интересы соседей. Согласно ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан; соседей. Статья 1 ЖК РФ устанавливает, что, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, граждане не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан. Такое нарушение может выразиться в поведении, противоречащем общепризнанным (с точки зрения морали) правилам;
3) бесхозяйственно обращаются с жильем, допуская его разрушение. Эта норма вытекает из обязанности соблюдать правила пользования жилым помещением, бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, проводить текущий ремонт жилого помещения (см. комментарий к ст. 67). При этом в качестве условий выселения определены систематический характер таких нарушений и принятие к виновному мер предупреждения, которые оказались безрезультатными (ч. 1 ст. 91).
Упомянем ст. 29 ЖК РФ ("Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения"). Законодатель не установил последствий расторжения договора социального найма по основаниям, предусмотренным этой статьей (п. 2 ч. 5). Представляется возможным классифицировать такой случай как повреждение жилья или нарушение прав и интересов граждан (поскольку судом не принято решение о сохранении жилья в перестроенном или перепланированном состоянии - см. ч. 4 ст. 29) и, следовательно, применять нормы п. 2 и 3 ч. 4 ст. 83, а также ст. 91 ЖК РФ.
2. Согласно ч. 2 ст. 91 без предоставления другого жилья выселяются лица, лишенные родительских прав, если суд признает невозможным их совместное проживание с детьми, в отношении которых они этих прав лишены. Данная норма призвана защитить несовершеннолетних, создав им надлежащие условия для проживания. Лишение родительских прав также производится в судебном порядке.
3. Рассматривая вопрос о выселении, необходимо учитывать следующее.
Выселение возможно:
а) в случаях расторжения договора (см. комментарий к ст. 83);
б) при утрате права пользования жилым помещением. Утратившими это право признаются:
лица, лишенные родительских прав (если их совместное проживание с детьми суд считает невозможным);
лица, допускающие порчу жилья или нарушающие интересы соседей.
Один из основных принципов законодательства - ответственность виновного лица; поэтому выселению по ст. 91 подлежат лица, виновные в нарушении правил пользования жильем.
Таким образом, утрата права пользования жильем касается конкретного лица (нанимателя, члена его семьи); договор социального найма (в измененном виде) продолжает действовать в отношении всех остальных его участников. Если же виновными суд признал и нанимателя, и всех членов его семьи, то договор социального найма подлежит расторжению.
4. Выселение возможно и в случаях, когда жилое помещение занято самоуправно. В подобных ситуациях право на жилое помещение отсутствует, поэтому говорить о лишении данного права нельзя.
То же практически касается выселения, когда договор жилищного найма признан недействительным. При этом договор считается "несуществующим" с момента его заключения.
5. Не всегда прекращение жилищных правоотношений сопровождается выселением. Например, при расторжении договора социального найма в связи с приватизацией жилья гражданин продолжает им пользоваться, но уже на правах собственности. Нет выселения в случае смерти гражданина или в случае уничтожения жилья (например, в результате стихийного бедствия).
Другой комментарий к статье 91 ЖК РФ
1. Обязанности нанимателя, членов его семьи и лиц, за действия которых наниматель несет перед наймодателем ответственность, подробным образом освещены в ст. ст. 67, 68, 69, 76, 80 коммент. закона.
2. В части 1 коммент. ст. регламентируются санкции в виде выселения нанимателя и проживающих с ним членов его семьи без предоставления какого-либо иного жилого помещения в случаях:
- использования жилого помещения не по назначению;
- систематического нарушения прав и законных интересов соседей;
- бесхозяйственного использования жилого помещения, допуская его разрушение.
Перечень обязанностей нанимателя и членов его семьи достаточно обширен (см. коммент. к ст. 67 ЖК РФ), однако только за перечисленные выше нарушения условий пользования жилым помещением государственного или муниципального жилищных фондов наступает ответственность в виде выселения без предоставления другого помещения.
Назначение жилого помещения и цели его использования регламентированы положениями ст. 17 коммент. закона.
3. Тот факт, что граждане, осуществляя свои жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан, прямо оговорен в ч. 2 ст. 1, а также в уже упомянутой ст. 17 коммент. закона.
В силу ст. ст. 210, 211 ГК РФ собственник жилого помещения, занимаемого нанимателем, несет бремя содержания своего имущества и риск его случайной гибели и повреждения.
А одной из основных обязанностей нанимателя и проживающих с ним лиц, в соответствии со ст. 67 коммент. закона, является обязанность соблюдать правила пользования жилым помещением, бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, проводить текущий ремонт жилого помещения.
Именно в связи с этим наймодатель, как уполномоченное собственником такого помещения лицо (орган) (ст. 60 коммент. закона), наделен полномочиями предъявить требование о выселении в судебном порядке бесхозяйственно использующих жилое помещение лиц.
При этом ч. 1 коммент. ст. оговаривается, что требование о выселении может быть наймодателем заявлено только после того, как он предупредил нанимателя о необходимости устранения нарушений, влекущих разрушение жилого помещения, но тот не выполнил указаний наймодателя в разумный срок. Сами нарушения при этом носят систематический характер, а необходимость назначить нанимателю разумный срок для устранения таких нарушений - право, но не обязанность наймодателя, тем более учитывая систематичность данного нарушения.
Нельзя не отметить, что выселение по рассматриваемым в коммент. статье основаниям является крайней мерой ответственности и возможно лишь при установлении факта систематичности противоправных виновных действий со стороны нанимателя и (или) членов его семьи, которые, несмотря на предупреждение наймодателя в любой форме (устной или письменной) о необходимости устранить допущенные нарушения, эти нарушения не устранили.
Как было разъяснено Верховным Судом РФ в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" (БВС РФ. 2009. N 9), ".под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений ч. ч. 1 - 3 ст. 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.).
К систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи с учетом положений ч. 2 ст. 1 и ч. 4 ст. 17 ЖК РФ следует отнести их неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.).
Если такие действия совершаются бывшим членом семьи нанимателя, то, поскольку он и наниматель, а также члены его семьи, проживающие в одном жилом помещении, фактически становятся по отношению друг к другу соседями, заинтересованные лица вправе обратиться с требованием о выселении бывшего члена семьи нанимателя из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения на основании ч. 1 ст. 91 ЖК РФ.
Под систематическим бесхозяйственным обращением с жилым помещением, ведущим к его разрушению, следует понимать целенаправленные постоянного характера действия нанимателя и (или) членов его семьи, влекущие повреждение либо уничтожение структурных элементов квартиры (окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования и т.п.)".
К заинтересованным лицам, имеющим право обратиться в суд с требованием о выселении нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, в указанных случаях относятся лица, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи (например, соседи по дому, коммунальной квартире).
Обратиться в суд с иском о выселении нанимателя и (или) членов его семьи вправе также органы государственной жилищной инспекции, осуществляющие контроль за использованием жилищного фонда.
4. Частью 2 коммент. ст. установлено, что без предоставления другого жилого помещения выселяются лица, лишенные родительских прав, если суд признает невозможным их совместное проживание с детьми, в отношении которых они этих прав лишены. Лишение родительских прав также производится в судебном порядке. Данная норма коммент. ст. призвана защитить несовершеннолетних, создав им надлежащие условия для проживания.
В целях воспитания несовершеннолетних, оставшихся без попечения родителей, над такими несовершеннолетними устанавливается опека или попечительство (ст. 31 ГК РФ). Опекуны и попечители ввиду необходимости заботы о своих подопечных могут проживать в одном помещении с несовершеннолетним, чьи лишенные родительских прав родители были выселены, однако самостоятельного права в отношении данного жилого помещения опекуны и попечители не приобретают, что является традиционной нормой в жилищном законодательстве (ст. 54 ЖК РСФСР).