Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если:
1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
1.1) жилое помещение подлежит изъятию в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд;(Пункт дополнительно включен с 1 апреля 2015 года Федеральным законом от 31 декабря 2014 года N 499-ФЗ)
2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;
3) жилое помещение признано непригодным для проживания;
4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления;
5) жилое помещение подлежит передаче религиозной организации в соответствии с Федеральным законом "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности".
Комментарий к статье 85 ЖК РФ
1. Комментируемая статья касается выселения с предоставлением гражданам другого благоустроенного жилья. Такое выселение предусматривается в следующих случаях:
а) снос дома, в котором находится жилое помещение. Решение о сносе дома принимают органы государственной власти или органы местного самоуправления (см. комментарий к ст. 86); они же предоставляют выселяемым другие жилые помещения;
б) перевод жилого помещения в нежилое. Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое определены ст. 22 - 24 (см. комментарии к ним). Другое жилье в этом случае предоставляет наймодатель жилого помещения, переведенного в нежилое (ст. 87 ЖК РФ);
в) признание жилья непригодным для постоянного проживания. Порядок такого признания жилых помещений непригодными для проживания определен Положением, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (см. комментарий к ст. 15). Другое жилье в подобных случаях также предоставляют наймодатели (ст. 87 ЖК РФ);
г) изменение жилого помещения (значительное уменьшение или увеличение) в результате капитального ремонта дома или реконструкции либо утрата помещения в связи с этими работами.
2. Рассмотрим последний случай, когда вследствие капитального ремонта или реконструкции жилые помещения:
не сохранятся;
уменьшатся настолько, что граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях (ст. 51 ЖК РФ);
увеличатся настолько, что общая площадь жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (ст. 50 ЖК РФ).
Если первые две позиции не вызывают вопросов, то в отношении третьей необходимо пояснить, что считается существенным увеличением.
Исходя из положений ЖК РСФСР, увеличением размера жилья, которое могло повлечь определенные последствия, считалось наличие сверх половины нормы жилой площади, полагающейся на одного человека, на всю семью (ст. 55 и 38 ЖК РСФСР).
Постановлением Пленума ВС СССР N 2 было отмечено, что увеличение жилья считается существенным, если в результате него образуются излишки жилой площади.
Жилищный кодекс РФ не содержит положений о норме общей площади жилого помещения, полагающейся на одного человека. Поэтому существенное увеличение жилья комментируемая статья предлагает определять по норме предоставления. Очевидно, при этом можно использовать позицию, предлагавшуюся ЖК РСФСР, - сверх половины нормы предоставления на семью.
Другое благоустроенное жилье по указанным основаниям должно быть предоставлено наймодателем до начала капитального ремонта или реконструкции дома (ст. 88 ЖК РФ).
3. Постановлением Пленума ВС РФ от 26.12.84 N 5 (п. 16) было отмечено, что при рассмотрении дел о выселении в другое благоустроенное жилье, когда дом подлежит сносу в связи с отводом земельного участка для государственных или общественных нужд либо если жилой дом (жилое помещение) переоборудуется в нежилой, надлежит проверить, имеется ли решение компетентного органа об изъятии земельного участка для государственных или общественных нужд либо о переводе жилого дома (жилого помещения) в нежилой.
Другой комментарий к статье 85 ЖК РФ
Комментируемая статья регламентирует основания выселения граждан из жилых помещений с предоставлением им других благоустроенных жилых помещений. Вопрос критериев благоустроенности жилых помещений был рассмотрен в комментарии ст. 84 ЖК РФ. Выселение, согласно коммент. ст., предусматривается в следующих случаях:
а) снос дома, в котором находится жилое помещение.
Поскольку речь в коммент. ст. идет о выселении из жилых помещений государственного или муниципального фондов, очевидно, что соответствующее решение о сносе принимается уполномоченными государственными органами либо органами местного самоуправления. Данный вывод следует, в том числе и из содержания ст. 86 коммент. закона.
Причины сноса дома могут быть самыми разными: от установления аварийности многоквартирного дома до изъятия земельного участка, на котором расположен данный объект недвижимости, для государственных или муниципальных нужд. В частности, ст. 4 Закона города Москвы от 31 мая 2006 г. N 21 "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве" (Вестник мэра и правительства Москвы. 2006. N 35) урегулированы основания для освобождения жилых домов, в том числе и для их последующего сноса. А именно изъятие или использование части или всего земельного участка для государственных (городских) или муниципальных нужд, в связи с необходимостью нового строительства, развития территорий, в соответствии с генеральным планом города Москвы, планами развития округов и районов города Москвы, реализацией городских программ, требующих сноса жилых домов.
Причины сноса в перечисленных в коммент. ст. случаях не влияют на правовые последствия выселения нанимателя по указанным в коммент. ст. основаниям;
б) перевод жилого помещения в нежилое.
Общие условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое определены ст. ст. 22 - 24 коммент. закона.
Порядок предоставления другого жилого помещения выселяемым из переводимого в нежилое помещения гражданам регламентирован положениями ст. 87 коммент. закона. Другое жилье в этом случае предоставляется наймодателем (ст. 87 коммент. закона);
в) признание в установленном порядке жилого помещения непригодным для проживания.
Статьей 15 коммент. закона определено, что объектами жилищных прав являются пригодные для постоянного проживания граждан жилые помещения. Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702) утвержден порядок и условия признания жилого помещения непригодным для проживания. Таким образом, только при соблюдении утвержденной указанным нормативным актом процедуры уполномоченным органом может быть вынесено решение, правовым последствием которого станет необходимость выселения из признанного непригодным для проживания помещения проживающих в нем граждан с предоставлением им другого благоустроенного жилья. Обязанность по предоставлению выселяемым гражданам другого жилья лежит, как и в случае перевода жилого помещения в нежилое, на наймодателе (ст. 87 коммент. закона);
г) результат проведения капитального ремонта или реконструкции дома, когда жилое помещение не может быть сохранено или:
- общая площадь жилого помещения уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях;
- общая площадь жилого помещения увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.
2. Перечисленные в коммент. пункте основания для предоставления другого благоустроенного жилого помещения гражданам вызваны разными причинами: от необходимости соблюдения жилищных прав переселяемых жильцов до экономической целесообразности проекта капитального ремонта или реконструкции дома.
По смыслу приведенных норм другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, а потому иные обстоятельства, например, перечисленные в ст. 58 коммент. закона, учитываемые при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке улучшения жилищных условий, в данном случае во внимание не принимаются.
Соответствующее разъяснение содержится в абз. 4 п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" (БВС РФ. 2009. N 9).
Однако законодательством субъектов РФ все же могут быть предусмотрены определенные условия обеспечения граждан другими жилыми помещениями при их выселении по рассматриваемым в коммент. ст. основаниям.
Так, например, распоряжением правительства Санкт-Петербурга от 12 июля 2005 г. N 89-рп "Об организации работы исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга по предоставлению гражданам жилых помещений по договорам социального найма в порядке, предусмотренном статьями 86 - 88 Жилищного кодекса Российской Федерации" (Вестник администрации Санкт-Петербурга. 2005. N 8) установлено, что при предоставлении жилых помещений нанимателям и членам их семей, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, размер предоставляемого жилого помещения определяется исходя из нормы предоставления площади жилого помещения по договору социального найма.
Понятие нормы предоставления раскрывается в ст. 50 коммент. закона.
Основания и порядок признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма, - в ст. ст. 49 - 52 коммент. закона.
Жилое помещение по указанным в коммент. пункте основаниям должно быть предоставлено наймодателем до начала капитального ремонта или реконструкции дома (ст. 88 коммент. закона).