Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке:
1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;
2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;
3) без предоставления других жилых помещений.
Комментарий к статье 84 ЖК РФ
1. Граждане могут быть выселены из жилых помещений, предоставленных им по договору социального найма, вследствие расторжения этого договора. Выселение производится:
с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма;
с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма (нет требования о благоустроенности жилья);
без предоставления другого жилого помещения.
2. Другое благоустроенное жилье предоставляется по правилам ст. 89 (см. комментарий к ней). Случаи выселения граждан с предоставлением таких помещений установлены ст. 85 ЖК РФ (перечень закрытый).
3. Другое (неблагоустроенное) жилое помещение предоставляется (ст. 90 ЖК РФ): по договору социального найма жилого помещения размером не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека (ст. 105 ЖК РФ).
Жилое помещение должно отвечать требованиям ст. 15 (см. комментарий к ней).
4. Основания выселения без предоставления другого жилья содержатся в ст. 91 ЖК РФ. Такое выселение является следствием неисполнения нанимателем и членами его семьи обязанностей по договору социального найма (см. комментарии к ст. 67 и 69).
Статья 83 ЖК РФ предусматривает расторжение договора социального найма в случаях несоблюдения нанимателем и членами его семьи обязанностей, предусмотренных Кодексом:
разрушение или повреждение жилого помещения;
систематическое нарушение прав и законных интересов соседей;
использование жилья не по назначению.
Эти три основания влекут расторжение договора социального найма и выселение по правилам ст. 91 ЖК РФ, т.е. без предоставления другого жилья.
Другой комментарий к статье 84 ЖК РФ
1. Положения коммент. ст. посвящены правовым последствиям выселения граждан только из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.
Вопросы выселения из жилых помещений иных форм собственности, а также видов использования регламентируются другими нормами коммент. закона. Например, выселению из помещений специализированного жилищного фонда посвящены положения ст. 103 коммент. закона.
2. Граждане могут быть выселены из жилых помещений только в судебном порядке. Выселение для нанимателя является в большинстве случаев санкцией за нарушение им самим либо лицами, за действия которых он отвечает (например, временными жильцами - ч. 3 ст. 80 коммент. закона), условий пользования жилым помещением государственного или муниципального жилищных фондов, предоставленных по договору социального найма.
В частности, ст. 83 коммент. закона предусматривает расторжение договора социального найма в случаях:
- разрушения или повреждения жилого помещения;
- систематического нарушения прав и законных интересов соседей;
- использования жилья не по назначению.
3. Выселение осуществляется не только в связи с нарушением условий заключенного в отношении жилого помещения государственного или муниципального жилищных фондов договора, но и при отсутствии такого договора, например, в случае самоуправного вселения гражданина в жилое помещение государственного или муниципального жилищных фондов.
Выселение также возможно и в рамках гражданского правоотношения, например, по основаниям ст. ст. 309, 310 ГК РФ - в связи с неисполнением нанимателем ранее принятых на себя обязательств по освобождению спорного жилого помещения.
4. В соответствии с коммент. ст. выселение граждан (не только нанимателей) осуществляется:
- с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;
- с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;
- без предоставления других жилых помещений.
5. Правовые последствия выселения зависят от того, какие основания послужили причиной выселения. В том случае, если выселение не обусловлено негативными действиями гражданина, то его жилищные права не могут быть ущемлены. Это означает, что на наймодателя возлагается обязанность предоставить выселяемому гражданину другое благоустроенное помещение. В том случае, если выселение гражданина является последствием его противоправных действий, то своего рода санкцией является его выселение с предоставлением другого (неблагоустроенного) жилого помещения, либо даже - выселение без предоставления другого жилого помещения.
6. Правовые основания выселения граждан с предоставлением других благоустроенных помещений перечислены в ст. 85 коммент. закона, правила предоставления благоустроенного помещения в связи с указанным выселение - в ст. 89 коммент. закона. Комментируемый закон не устанавливает критериев благоустроенности жилого помещения, лишь указывая, что помещение для проживания должно быть пригодно для данных целей. В названной выше ст. 89 коммент. закона сделана оговорка - "благоустроенное применительно к условиям соответствующего населенного пункта". Так, например, Законом города Москвы от 14 июня 2006 г. N 29 "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения" (Вестник мэра и правительства Москвы. 2006. N 42) утвержден Перечень стандартов, которым должны соответствовать благоустроенные жилые помещения в городе Москве (приложение N 1), а именно дом (квартира) со всеми видами удобств (электроснабжение, водопровод, канализация, отопление, ванна или душ, газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение или газовая колонка) независимо от материала стен.
7. Общие требования к жилому помещению сформулированы в ст. 15 коммент. закона, а также Постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702).
Другое (неблагоустроенное) жилое помещение предоставляется в связи с выселением по основаниям ст. 90 коммент. закона, основания выселения без предоставления другого жилья перечислены в ст. 91 коммент. закона.