1. При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
2. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.
Комментарий к статье 38 ЖК РФ
1. Правила ст. 38 дополняют положение ст. 37 ЖК РФ о том, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует праву собственности на помещение в этом доме.
Так, покупая квартиру в многоквартирном доме, новый собственник одновременно приобретает долю в праве общей собственности на общее имущество дома. А от этого, в свою очередь, зависит:
сумма расходов, которые он должен нести на содержание общего имущества многоквартирного дома (ст. 39 ЖК РФ);
количество голосов на общем собрании собственников этого дома (ст. 48 ЖК РФ).
2. Соглашение лица, которое отчуждает свое помещение в многоквартирном доме, и лица, приобретающего это помещение, не может содержать запрет на переход доли в праве общей собственности на общее имущество дома. Такой договор ничтожен (ст. 168 ГК РФ).
Другой комментарий к статье 38 ЖК РФ
1. Вне зависимости от оснований приобретения в собственность помещений в многоквартирном доме, а равно типов приобретаемых помещений (жилое, нежилое) к приобретателю переходит вместе с помещением и доля в праве на общее имущество в многоквартирном доме. Это правило носит императивный характер и не может быть изменено соглашением сторон, например условиями договора купли-продажи помещения.
2. В части 2 коммент. ст. определяются юридические последствия отсутствия в условиях договора, опосредующего переход права собственности на помещение в многоквартирном доме, указания на переход доли в праве на общее имущество в этом доме. В качестве таких последствий законодатель называет ничтожность тех условий договора, которыми переход права собственности на помещение не сопровождается переходом доли в праве на общее имущество. Ничтожность условий означает, что они не порождают подобно действительным условиям договора правовых последствий и не требуют подтверждения своей недействительности судом.
Формулировка ч. 2 оставляет желать лучшего, поскольку может сложиться впечатление, что любые условия договора, например условие о цене, не сопровождаемое указанием на переход доли на общее имущество, также являются ничтожными.