1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.
4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
Комментарий к статье 37 ЖК РФ
1. Доля каждого собственника помещения в многоквартирном доме в праве общей собственности на общее имущество дома пропорциональна размеру общей площади помещения. Такое определение важно по ряду причин.
Во-первых, от этого зависит, в соответствии с ч. 2 ст. 39 ЖК РФ, размер обязательных расходов на содержание общего имущества (например, ремонт лифта, лестничных пролетов, уборка территории).
Во-вторых, количество голосов на общем собрании собственников пропорционально доле каждого из них в праве общей собственности на общее имущество дома (ст. 48 ЖК РФ).
2. Согласно ч. 2 комментируемой статьи доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома следует судьбе права собственности на помещение в многоквартирном доме.
Согласно ст. 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Данное положение отражено в п. 2 ч. 4 комментируемой статьи. Пунктом 1 ч. 4 статьи предусмотрено, что собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел своей доли в натуре.
3. Решение о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме принимается общим собранием собственников помещений (ст. 44 ЖК РФ).
4. Напомним, что юридическая судьба доли в праве на общее имущество дома связана с юридической судьбой права собственности на конкретное помещение. Это обусловлено назначением общего имущества дома. Оно представляет собой комплекс недвижимого имущества. Часть его (лестницы, крыша, лифт и проч.) нельзя признать самостоятельными объектами права собственности, их предназначение - обслуживание основных помещений, доступ к ним.
Другой комментарий к статье 37 ЖК РФ
1. Часть 1 коммент. ст. содержит формулу определения доли собственника помещения в многоквартирном доме в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Указанная формула по сравнению с ее прежней редакцией, содержащейся в п. 1 ст. 9 ФЗ "О товариществах собственников жилья", более лаконична, но менее определенна, поскольку законодатель не соотнес общую площадь принадлежащего собственнику помещения с общей площадью многоквартирного жилого дома. Кроме того, в отличие от действовавшего правила определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме норма ч. 1 коммент. ст. носит императивный характер и не может быть изменена соглашением участников долевой собственности.
Если принятым до вступления в силу ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности установлен иной вариант определения долей, то он может не пересматриваться.
2. Часть 2 коммент. ст. содержит норму, определяющую юридическую судьбу доли собственника в общей собственности на общее имущество. При этом законодатель увязывает следование доли в праве на общее имущество за правом собственности, но не за иными вещными правами.
Связь доли в праве на общее имущество с правом собственности на помещение означает, что в случае перехода права собственности на помещение к новому владельцу к последнему переходит и доля в праве на общее имущество, принадлежащая прежнему собственнику этого помещения.
3. В части 3 коммент. ст. установлено правило о равенстве долей в праве собственности на общее имущество предшествующего и нового собственника помещения. Это правило является логическим продолжением нормы, содержащейся в ч. 2 коммент. ст.
4. Поскольку юридическая судьба доли в праве на общее имущество связана с юридической судьбой права собственности на конкретное помещение, в ч. 4 коммент. ст. законодатель формулирует изъятие из правил, закрепленных в п. 2 ст. 246 и п. 2 ст. 252 ГК РФ, которые соответственно дозволяют участнику долевой собственности по своему усмотрению продавать, дарить, завещать, отдавать в залог свою долю либо распоряжаться ею иным образом и (или) требовать выдела своей доли из общего имущества.
5. На практике возникает вопрос о том, правомерно ли определение доли в праве общей собственности на общее имущество с учетом площади всего общего имущества многоквартирного дома, а не только той его части, которая используется собственником. Ответ на него в пользу действующей редакции ч. 1 коммент. ст. содержится в Определении Конституционного Суда РФ от 21 февраля 2008 г. N 101-0-0 "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Сподарева Александра Анатольевича на нарушение его конституционных прав частью 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации" ("Информационная система "Кодекс").