1. Товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.(Часть в редакции, введенной в действие с 18 июня 2011 года Федеральным законом от 4 июня 2011 года N 123-ФЗ; в редакции, введенной в действие Федеральным законом от 31 января 2016 года N 7-ФЗ.
2. Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном статьями 45-48 настоящего Кодекса, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Устав товарищества собственников жилья должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова "товарищество собственников жилья", месте нахождения, предмете и целях его деятельности, порядке возникновения и прекращения членства в товариществе собственников жилья, составе и компетенции органов управления товарищества и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, составе и компетенции ревизионной комиссии (компетенции ревизора) товарищества, а также иные сведения, предусмотренные настоящим Кодексом.(Часть в редакции, введенной в действие Федеральным законом от 31 января 2016 года N 7-ФЗ.
2.1. В уставе товарищества собственников жилья может быть предусмотрено использование системы или иной информационной системы при решении вопросов, связанных с управлением в товариществе собственников жилья, с учетом функций указанных систем.(Часть дополнительно включена с 22 июля 2014 года Федеральным законом от 21 июля 2014 года N 263-ФЗ)
3. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
4. Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.
5. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.
6. Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.
Комментарий к статье 135 ЖК РФ
1. Товарищество собственников жилья - добровольное объединение собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Товарищество создается для:
1) совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме;
2) обеспечения эксплуатации этого комплекса <1>;
--------------------------------
<1> Комплекс недвижимого имущества образован из многоквартирного дома, придомового земельного участка, объектов инфраструктуры, предназначенных для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества.
Комплекс "учитывает" дом в целом, включая помещения, принадлежащие на праве собственности членам товарищества.
3) владения, пользования и в установленных законодательством пределах - распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме <1>.
--------------------------------
<1> Общее имущество в многоквартирном доме - это принадлежащие на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме; земельный участок, на котором расположен дом; объекты, расположенные на земельном участке и предназначенные для обслуживания дома, и проч. (ст. 36 ЖК РФ; ст. 290 ГК РФ).
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме предназначено для обслуживания принадлежащих этим собственникам помещений (квартир) и, стало быть, следует судьбе главной вещи - судьбе этих помещений (см. ч. 4 ст. 37, ст. 38 ЖК РФ).
Управление комплексом недвижимого имущества и обеспечение эксплуатации комплекса означают (в числе прочих позиций) надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, предоставление проживающим в нем коммунальных услуг.
Что касается владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, то надлежит обратиться к статьям гл. 6 ЖК РФ ("Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников"). Так, согласно ст. 36 этой главы уменьшение размера общего имущества в доме возможно только с согласия всех собственников помещений в этом доме путем его реконструкции. Объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам с соблюдением установленных указанной статьей условий.
Решение о создании товарищества принимается собственниками помещений в этом доме на общем собрании (ст. 136 ЖК РФ).
В то же время необходимо знать, что товарищество собственников жилья может быть создано только в тех случаях, когда в него вошли собственники жилых и нежилых помещений данного многоквартирного дома, обладающие более чем половиной голосов собственников помещений этого дома.
Частью 2 ст. 136 ЖК РФ предусматривается возможность создания товарищества при объединении собственников нескольких многоквартирных домов.
2. Следует отметить, что Жилищным кодексом РФ предусматривается определение правового положения товарищества (не отсылая к иным актам), порядка его организации и проч. (ст. 12). Так, ст. 137 предусматривает права товарищества; ст. 138 - основные обязанности. Перечни являются закрытыми.
Обратимся к ст. 291 ГК РФ, которая предусматривает, что товарищество собственников жилья создается и действует в соответствии с законом, т.е. только федеральным законом (см. п. 2 ст. 3 ГК РФ) возможно регламентировать деятельность товарищества.
3. Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности (если иное не предусмотрено его уставом).
Товарищество собственников жилья является юридическим лицом в форме некоммерческой организации. ТСЖ считается созданным с момента его государственной регистрации. С этого момента оно приобретает права, соответствующие целям его деятельности, и несет связанные с этой деятельностью обязанности. Как всякое юридическое лицо, товарищество имеет самостоятельный баланс, расчетный и иные счета в банке, печать со своим наименованием и др.
Товарищество отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, но не отвечает по личным обязательствами членов товарищества. То же касается и членов товарищества - они лично не связаны обязательствами ТСЖ.
4. Решение собственников помещений в многоквартирном доме о создании товарищества является реализацией их обязанности по выбору способа управления домом (ст. 161 ЖК РФ).
Способ управления многоквартирным домом может быть в любое время изменен общим собранием собственников помещений. Так, оно может принять решение о преобразовании ТСЖ в жилищный кооператив (ст. 140 ЖК РФ).
Другой комментарий к статье 135 ЖК РФ
1. Комментируемая статья устанавливает статус (правовое положение) товарищества собственников жилья как некоммерческого по своей природе объединения лиц - собственников помещений в многоквартирном доме.
Основу правового регулирования отношений, направленного на установление общих и специальных правил о некоммерческих организациях, составляют нормы ГК РФ. Так, в ст. 50 ГК РФ в качестве классификационного основания для целей отнесения юридических лиц к той либо иной разновидности организаций используется критерий основной цели деятельности юридической личности. Указанный критерий является ведущим в схеме разграничения юридических лиц на коммерческие и некоммерческие. И если основной целью деятельности коммерческой организации служит извлечение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг с последующим распределением ее между участниками организации, то целью деятельности некоммерческой организации является решение социальных, благотворительных, культурных, управленческих задач, защита прав и охраняемых законом интересов граждан.
Особое место в системе нормативного регулирования отношений по установлению правового положения некоммерческих организаций занимает ФЗ "О некоммерческих организациях" (СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 145; 1998. N 48. Ст. 5849; 2002. N 52 (ч. II). Ст. 5141), который определяет порядок создания, деятельности, реорганизации и ликвидации некоммерческих организаций, формирования и использования имущества некоммерческих организаций, права и обязанности их учредителей (участников), основы управления некоммерческими организациями и возможные формы их поддержки органами государственной власти и органами местного самоуправления. Указанный Закон в силу прямого предписания, содержащегося в ч. 2. ст. 1, применяется ко всем некоммерческим организациям, созданным или создаваемым на территории РФ, за исключением потребительских кооперативов и частично религиозных организаций.
В силу того что некоммерческие организации создаются в различных и обладающих существенной спецификой организационно-правовых формах, своеобразие их статуса находит свое отражение в нормах специальных законов, к числу которых относятся и нормы раздела VI коммент. закона.
2. Краеугольные принципы легитимности объединений собственников помещений в многоквартирном доме закреплены в Конституции РФ. Согласно ее ст. 30 каждый имеет право на объединение. Никто не может быть принужден к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем. В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
3. Важную правообразующую роль в деятельности товарищества собственников жилья играет его устав, являющийся единственным для данной разновидности некоммерческих организаций учредительным документом. Устав товарищества собственников принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме большинством голосов от их общего числа. Устав товарищества собственников жилья, создаваемого в строящихся многоквартирных домах, принимается на общем собрании лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах. Решение об утверждении устава в данном случае должно быть принято большинством голосов от общего числа голосов лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся доме. Подсчет голосов при принятии устава товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах должен осуществляться исходя из потенциальной доли в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Говоря другими словами, должно соблюдаться правило п. 3 ст. 48 коммент. закона, излагаемое в будущем времени, а именно: количество голосов, которым обладает лицо, намеренное стать собственником помещения в строящемся многоквартирном доме на общем собрании лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таком доме, пропорционально его будущей доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
В качестве основы для подготовки проекта устава товарищества собственников жилья может быть принят Примерный устав товарищества собственников жилья, рекомендованный органам исполнительной власти субъектов РФ, Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 3 августа 1998 г. N 35 (Экспресс-закон. 1999. N 8).
4. В части 3 коммент. ст. закреплено требование к численности членов товарищества собственников жилья. Прежнее правило о численности членов товарищества, продиктованное минимальным количеством домовладельцев, требуемым для установления правового режима долевой собственности на общее имущество (ч. 3 ст. 25 ФЗ "О товариществах собственников жилья"), заменено более оптимальной формулой, реализация которой, возможно, обеспечит устойчивость существования товарищества.
5. В части 4 коммент. ст. содержится диспозитивное правило, согласно которому товарищество собственников создается на неопределенный срок, если иное не предусмотрено его уставом.
6. Товарищество собственников жилья обретает качества юридического лица с момента государственной регистрации, осуществленной в порядке, установленном ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" (СЗ РФ. 2001. N 33. Ст. 3431; 2003. N 26. Ст. 2565; N 50. Ст. 4855; N 52. Ст. 5037).
Товарищество собственников жилья должно иметь свое наименование, содержащее указание на его организационно-правовую форму и на характер его деятельности. Местом нахождения товарищества признается место нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, т.е. правления товарищества собственников жилья. Место нахождения товарищества собственников жилья, созданного в строящемся многоквартирном доме, также может определяться местом нахождения лица, имеющего право действовать от имени товарищества без доверенности, т.е. местом жительства председателя правления (см. ч. 2 ст. 8 ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей").
Товарищество собственников должно иметь печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты, например индивидуальный номер налогоплательщика, классификационные коды, присваиваемые в соответствии с действующими общероссийскими классификаторами, в частности с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности (ОКВЭД).
Расчетные счета в настоящее время открываются всем юридическим лицам в неограниченном количестве. С расчетного счета товарищество собственников как клиент банка может осуществлять все виды расчетных операций, в том числе производить уплату налогов и иных обязательных платежей.
7. В части 6 коммент. ст. закреплены нормы, очерчивающие пределы ответственности товарищества собственников жилья по своим обязательствам. По общему правилу товарищество отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, в том числе денежными средствами, ценными бумагами, иным движимым и недвижимым имуществом (см. коммент. к ст. 151). Товарищество не отвечает по обязательствам своих членов. Члены товарищества собственников не отвечают по обязательствам товарищества, за исключением случаев, предусмотренных ч. 3 ст. 56 ГК РФ. Если, например, банкротство товарищества собственников жилья вызвано собственником помещения - членом товарищества, обладающим достаточным количеством голосов на общем собрании и, соответственно, имеющим возможность определять действия товарищества, то на такого члена товарищества в случае недостаточности имущества товарищества может быть возложена субсидиарная ответственность по обязательствам последнего.