В случае сноса дома по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, к выселяемым из него членам жилищного кооператива и проживающим совместно с ними членам их семей применяются правила, установленные статьями 32 и 86 настоящего Кодекса соответственно для членов жилищного кооператива, выплативших пай и не выплативших пая.
Комментарий к статье 134 ЖК РФ
Статья 134 регулирует вопросы обеспечения жильем членов кооператива, дом которых подлежит сносу (например, в случае признания его аварийным). При этом вопрос решается в зависимости от того, выплачен паевой взнос полностью или нет.
Если пай выплачен, то член кооператива становится собственником жилья, и поэтому применяются правила ст. 32 (о выкупной цене, сроках и условиях выкупа, см. комментарий к этой статье). Статья 32 ЖК РФ, правила которой подлежат применению к выселяемым из сносимого дома, предусматривает основаниями сноса: изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд; аварийность дома.
Если же пай не выплачен, вопрос обеспечения жильем решается по правилам ст. 86 ЖК РФ, т.е. комментируемая статья отсылает к правилам, установленным для социального найма. В соответствии со ст. 86 ЖК РФ орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение о сносе дома, предоставляет гражданам другое благоустроенное жилье по договорам социального найма (см. комментарий к ст. 86 ЖК РФ).
Другой комментарий к статье 134 ЖК РФ
1. Положениями коммент. ст. устанавливается порядок обеспечения членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома. Данная норма предусматривает, что в случае сноса дома по основаниям, предусмотренным коммент. законом, к выселяемым из него членам жилищного кооператива и проживающим совместно с ними членам их семей применяются правила, установленные ст. ст. 32 и 86 коммент. закона.
2. Причины сноса кооперативного дома могут быть самыми разными: от установления его аварийности до изъятия земельного участка, на котором расположен данный объект недвижимости, для государственных или муниципальных нужд. В частности, ст. 4 Закона города Москвы от 31 мая 2006 г. N 21 "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве" (Вестник мэра и правительства Москвы. 2006. N 35) урегулированы основания для освобождения жилых домов, в том числе и для их последующего сноса. А именно: изъятие или использование части или всего земельного участка для государственных (городских) или муниципальных нужд, в связи с необходимостью нового строительства, развития территорий, в соответствии с Генеральным планом города Москвы, планами развития округов и районов города Москвы, реализацией городских программ, требующих сноса жилых домов.
В соответствии с ранее действующим жилищным законодательством, если принадлежащий жилищному кооперативу жилой дом подлежал сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных или общественных нужд, кооперативу взамен сносимого дома передавался в собственность равноценный жилой дом (ст. 117 ЖК РСФСР).
3. Указанное в коммент. ст. разделение в правилах выселения членов кооператива связано с потенциальным наличием в подлежащем сносу доме жилищного кооператива лиц, уже выплативших паевой взнос в полном объеме и, следовательно, приобретших в силу ч. 4 ст. 218 ГК РФ и ч. 1 ст. 129 коммент. закона право собственности в отношении занимаемого жилого помещения, а также лиц, не выплативших пай и лишь пользующихся предоставленным им жилым помещением ввиду членства в жилищном кооперативе.
Если паевой взнос не выплачен, то выселение, как указано, производится по правилам, установленным ст. 86 коммент. закона, т.е. в данном случае коммент. ст. отсылает к нормам, применяемым к отношениям социального найма. Согласно приведенной норме, орган государственной власти или местного самоуправления, принявший решение о сносе дома, предоставляет гражданам другое благоустроенное жилье по договорам социального найма.
Если паевой взнос выплачен полностью и жилое помещение в кооперативном доме находится в частной собственности, то процедура выселения таких собственников, в соответствии со ст. 32 коммент. закона, значительно усложняется, в том числе и по срокам.
4. В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, и поэтому положениями ч. 10 ст. 32 коммент. закона предусмотрено правило о том, что к собственникам помещений в аварийном и подлежащем сносу доме может быть предъявлено требование о его сносе или реконструкции в разумный срок.