1. Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.
2. На отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие главы 6 настоящего Кодекса.
Комментарий к статье 129 ЖК РФ
1. Все предыдущие статьи гл. 12 ("Правовое положение членов жилищных кооперативов") касались членов кооператива, которые не выплатили свой паевой взнос.
Комментируемая статья касается правового положения тех, кто его выплатил. Она устанавливает: в случае выплаты паевого взноса полностью член кооператива приобретает право собственности на жилое помещение <1>. С этого момента его правовой статус существенным образом изменяется.
--------------------------------
<1> Данное положение основано на нормах ст. 218 ГК РФ (п. 4).
До полного внесения паевого взноса субъектом права собственности на жилое помещение является кооператив, после выплаты - гражданин (член кооператива).
Как собственник он получает право распоряжаться жилым помещением по своему усмотрению: продать, подарить, сдать в аренду, завещать и т.п. (см. ст. 209 ГК РФ; ст. 30 ЖК РФ).
Комментируемая статья не связывает возникновение права собственности на жилое помещение с государственной регистрацией прав на недвижимость, это право возникает в случае выплаты паевого взноса полностью. Последующая регистрация лишь "подтверждает" такое право.
2. Полная выплата паевого взноса хотя бы одним из членов жилищного кооператива изменяет не только его правовой статус, но и правоотношения собственности в кооперативном жилом доме. Возникновение права собственности на жилое помещение влечет (одновременно) обладание долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. На отношения собственности в таком доме распространяется действие гл. 6 ЖК РФ, посвященной общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.
Другой комментарий к статье 129 ЖК РФ
1. В пункте 7 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594) установлено общее правило, согласно которому подлежащее государственной регистрации право считается возникшим, а сделка считается зарегистрированной с момента такой регистрации, т.е. со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Однако следует иметь в виду, что Гражданским кодексом РФ предусмотрены исключения из указанного правила. Так, в силу ч. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, которые имеют право на паенакопление, приобретают право собственности на квартиру, дачу, гараж и т.д. с момента полной выплаты пая, а не с момента государственной регистрации права собственности.
2. В части 1 коммент. ст. законодатель фактически продублировал положения ч. 4 ст. 218 ГК РФ, конкретизировав их применительно к жилым помещениям только в домах жилищных кооперативов.
Подтверждением факта полной выплаты паевого взноса является, как правило, справка, выдаваемая правлением жилищного кооператива для последующего ее представления членом кооператива в регистрирующий орган в целях оформления правоустанавливающих документов на кооперативную квартиру. В частности, в Санкт-Петербурге порядок оформления и форма справки, выдаваемой жилищным кооперативом, утверждены не отмененным в настоящее время Приказом жилищного комитета мэрии Санкт-Петербурга от 26 сентября 1996 г. N 15/1-58 "О порядке оформления прав собственности на квартиры ЖСК" (СПС "КП").
3. Согласно ч. 2 коммент. ст., если хотя бы один член жилищного кооператива выплатил в полном размере пай и стал собственником занимаемого им жилого помещения, в отношении имущества многоквартирного дома, не являющегося частями квартир, возникает режим общей собственности со всеми вытекающими отсюда последствиями. Механизм регулирования отношений общей собственности предусмотрен в главе 6 коммент. закона. В частности, в силу положений ч. 1 ст. 36 коммент. закона, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Этой же нормой конкретизирован состав общего имущества многоквартирного дома. Более общий перечень общего имущества приведен в ст. 290 ГК РФ.
До того момента, пока ни один из членов жилищного кооператива не выплатил в полном размере свой паевой взнос, единым субъектом права собственности на имущество многоквартирного дома является сам жилищный кооператив.