Член жилищного кооператива и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением правления жилищного кооператива вправе разрешить проживание в жилом помещении, находящемся в их пользовании, временным жильцам в порядке и на условиях, которые предусмотрены статьей 80 настоящего Кодекса.
Комментарий к статье 126 ЖК РФ
1. Комментируемая статья дает члену жилищного кооператива право вселить в жилое помещение, находящееся в его пользовании, временных жильцов. При этом члены его семьи должны выразить свое согласие на такое вселение.
Вселение временных жильцов осуществляется, кроме того, при условии предварительного уведомления правления кооператива и с соблюдением правил ст. 80 ЖК РФ, установленных для вселения временных жильцов в жилье, занимаемое по договору социального найма.
Условиями (требованиями) ст. 80 являются:
безвозмездность проживания временных жильцов;
наличие общей площади жилого помещения на каждого проживающего, включая временных жильцов, не менее учетной нормы - для отдельной квартиры, не менее нормы предоставления - для коммунальной квартиры (о норме предоставления площади жилого помещения и учетной норме см. ст. 50 и комментарий к ней);
срок проживания временных жильцов не может превышать 6 месяцев подряд.
2. Напомним, что к отношениям между членом кооператива и временными жильцами применяются правила договора поднайма жилого помещения, занимаемого по договору социального найма (ст. 80 ЖК РФ). Так, временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением, ответственность за их действия перед жилищным кооперативом несет член кооператива.
Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении срока проживания, а если срок не согласован - в пределах 7 дней с момента предъявления им требования освободить жилье.
Кроме того, они теряют право проживания, если прекращено членство соответствующего лица в данном жилищном кооперативе.
В случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение при наличии указанных выше обстоятельств они могут быть выселены в судебном порядке без предоставления другого жилья.
Другой комментарий к статье 126 ЖК РФ
1. Положения коммент. ст., регламентирующие право члена жилищного кооператива на вселение временных жильцов в занимаемое его семьей жилое помещение, носят отсылочный характер - к положениям ст. 80 коммент. закона в части регулирования порядка и условий такого вселения.
2. Буквальное прочтение положений коммент. ст. дает основание утверждать, что в рассматриваемой норме речь идет о соответствующем праве лица, только пользующегося предоставленной ему кооперативной квартирой. То есть о праве члена кооператива, не выплатившего паевой взнос в полном объеме и, следовательно, не приобретшего право собственности на занимаемое им жилое помещение. Член кооператива после приобретения им права собственности на соответствующее жилое помещение, владея, пользуясь и распоряжаясь им, может вселить в занимаемую им квартиру любое лицо по своему усмотрению.
Между тем, и на это нельзя не обратить внимание, в ст. 128 коммент. закона законодатель особо подчеркнул, что правом сдачи жилого помещения или его части внаем обладает член кооператива, не выплативший паевой взнос.
Таким образом, однозначность в данном вопросе будет внесена в ходе правоприменения коммент. ст., в том числе и судебной практикой.
3. С учетом положений названной выше ст. 80 коммент. закона, к которым отсылает коммент. ст., выделим основные черты правоотношения, возникающего между членом кооператива и его семьей и вселяемыми в кооперативную квартиру временными жильцами.
Во-первых, пользование кооперативным жилым помещением временными жильцами будет осуществляться на безвозмездной основе (ч. 1 ст. 80 коммент. закона).
Во-вторых, вселение временных жильцов осуществляется только с согласия членов семьи члена кооператива, проживающих в соответствующем жилом помещении, с предварительным уведомлением правления жилищного кооператива. При этом соблюдение письменной формы и согласия, и уведомления не требуется (по аналогии со ст. 80 коммент. закона). Отсутствие согласия членов семьи члена кооператива, а также правления кооператива как органа его управления по регламентированным ст. 80 коммент. закона основаниям является безусловным препятствием для вселения временных жильцов в кооперативную квартиру.
Кроме того, при вселении в такое жилое помещение временных жильцов должны быть так или иначе учтены и интересы иных лиц, не являющихся членами семьи члена кооператива, но в силу ч. 2 ст. 125 коммент. закона обладающих правом на пай.
4. Как и в регламентированных ст. 80 коммент. закона отношениях, ответственность за действия вселенных в кооперативную квартиру временных жильцов, не обладающих самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением, несет, в том числе и перед правлением как органом управления кооператива, член кооператива, пользующийся соответствующей квартирой.
5. Срок проживания временных жильцов в кооперативной квартире ограничен шестью месяцами (ч. 2 ст. 80 коммент. закона) либо согласованным с вселившим их лицом сроком. После истечения шестимесячного срока либо согласованного с вселившим их лицом иного срока проживания временные жильцы обязаны освободить помещение немедленно, а если срок проживания не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления требования о выезде. В случае отказа член кооператива или члены его семьи вправе требовать выселения временных жильцов, но только в судебном порядке.