1. Специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования.
2. Специализированные жилые помещения предоставляются по установленным настоящим Кодексом основаниям гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте.
Комментарий к статье 99 ЖК РФ
1. В соответствии с ч. 1 комментируемой статьи специализированное жилье предоставляется:
по решению собственника такого жилья либо действующего от его имени государственного (муниципального) органа или уполномоченного им лица (администрация госпредприятия, командование воинской частью и т.п.);
по договорам найма специализированных жилых помещений.
Таким образом, жилье данной категории предоставляется по двум основаниям - решение и договор, заключенный согласно этому решению.
2. Исключение составляет жилье, предоставляемое для социальной защиты отдельных категорий граждан, с которыми заключается договор безвозмездного пользования (см. комментарий к ст. 109).
3. Исходя из смысла ч. 2 ст. 99, специализированные жилые помещения не могут предоставляться гражданам, имеющим в населенном пункте, где они работают, служат и т.п., жилье на праве собственности, социального найма или по другим основаниям. Однако есть исключения, которые в этой статье не обозначены.
Обратимся к ст. 88 ЖК РФ, согласно которой жилые помещения маневренного фонда предоставляются лицам в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, где они занимают жилые помещения по договору социального найма, без расторжения этого договора.
Другой комментарий к статье 99 ЖК РФ
1. Часть 1 комментируемой статьи определяет, что специализированные помещения предоставляются на основании решений о предоставлении и договоров найма специализированных жилых помещений (или договоров безвозмездного пользования в отношении жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан).
Следует отметить, в указанной выше форме могут быть предоставлены только те помещения, которые являются специализированными, т.е. включены в специализированный жилищный фонд. Вместе с тем по смыслу ч. 3 ст. 92 ЖК с появлением статуса специализированного жилого помещения последнее не может быть использовано иными способами, кроме как для предоставления по договору найма специализированного жилого помещения (договору безвозмездного пользования).
2. С учетом изложенного выше важно определить, когда жилое помещение становится специализированным и когда перестает быть таковым. Решение об отнесении помещения к специализированному жилищному фонду и исключении из него принимает уполномоченный орган власти (ч. 2 ст. 92 ЖК, п. 12 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утв. Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 // СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 697).
3. Далее рассмотрим, как отражается принадлежность помещения к специализированному жилищному фонду в документах кадастрового учета и технической инвентаризации. В кадастровом паспорте помещения указывается только лишь назначение и вид помещения (жилое, нежилое, комната или квартира).
Нормативными актами о составлении кадастрового паспорта прямо не предусмотрена необходимость указания в кадастровом паспорте на то, что жилое помещение является специализированным (п. п. 1.5, 1.6 приложения N 2 к Приказу Министерства юстиции РФ от 18 февраля 2008 г. N 32 // РГ. 2008. 22 февр.; п. 16 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" // СЗ РФ. 2007. N 3. Ст. 4017).
Таким образом, при формальном подходе следует признать, что даже в том случае, когда орган, принявший решение об отнесении помещения к специализированному жилищному фонду, направил его в орган кадастрового учета и технической инвентаризации, последний не обязан вносить соответствующие сведения в документы технической инвентаризации, поскольку в форме кадастрового паспорта помещения не предусмотрено графы для внесения такой информации.
Полагаем, что это неправильно. Предоставление кадастрового паспорта на помещение является необходимым условием регистрации прав на такое помещение и сделок с ним (п. 10 ст. 33 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594). Таким образом, если в кадастровом паспорте принадлежность помещения к специализированному жилищному фонду не отражается, регистрирующий орган лишен возможности проверить законность сделки с данным помещением.
Представляется, что выходом из сложившейся ситуации могло бы быть указание на принадлежность помещения к специализированному жилищному фонду в п. 1.10 кадастрового паспорта "Примечание". В соответствии с п. 9 приложения N 2 к Приказу Министерства юстиции РФ от 18 февраля 2008 г. N 32 (РГ. 2008. 22 февр.) в данной графе указывается иная информация, необходимая для целей государственной регистрации прав на помещение. Полагаем, что информация о том, является ли жилое помещение специализированным, несомненно, необходима для такой регистрации.
4. В соответствии с абз. 3 п. 14 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду (утв. Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 // СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 697) решение об отнесении помещения к специализированному жилищному фонду направляется в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Возникает вопрос, каким образом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отражается, что жилое помещение является специализированным.
В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594) ограничения (обременения) прав на недвижимость подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом. Коль скоро законом не предусмотрено, чтобы в отношении специализированных жилых помещений регистрировалось обременение, связанное с тем, что эти помещения специализированные, то такое обременение не подлежит государственной регистрации.
Указание в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на принадлежность помещения к специализированному жилищному фонду в какой-либо иной форме также не предусмотрено законодательством.
Вместе с тем на практике встречаются случаи, когда в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрируются обременения, связанные с тем, что жилое помещение относится к специализированному жилищному фонду (см. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 25 октября 2010 г. по делу N А44-794/2010).
Кроме того, принадлежность жилого помещения к общежитию иногда указывается в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в наименовании объекта (решение Арбитражного суда Иркутской области от 2 марта 2010 г. по делу N А19-28433/09-52 // СПС "КП").
Тем не менее полагаем, что отражение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним информации о том, что помещение является специализированным, прямо не предусмотрено законодательством и не является необходимым условием для использования данного помещения как специализированного.
5. В отношении некоторых видов специализированных жилых помещений предусмотрено проведение их учета в качестве таковых.
Так, в отношении общежитий ранее предусматривалось составление санитарного паспорта, заселение общежития производилось с обязательным оформлением санитарного паспорта на общежитие (п. 1.5 СанПиН N 42-121-4719-88 "Санитарные правила устройства, оборудования и содержания общежитий для рабочих, студентов, учащихся средних специальных учебных заведений и профессионально-технических училищ", утв. Главным государственным санитарным врачом СССР 01.11.1988 N 4719-88 // СПС "КП").
В настоящее время составление санитарного паспорта не предусмотрено, а ранее действовавшая норма о составлении такого паспорта отменена (см. Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 20 апреля 2011 г. N 38 "Об отмене санитарных правил СП 42-121-4719-88 "Устройство, оборудование и содержание общежитий для рабочих, студентов, учащихся средних специальных и профессионально-технических училищ" // Официальные документы в образовании. 2011. N 19; Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 23 марта 2011 г. N 23 "Об утверждении СП 2.1.2.2844-11 "Санитарно-эпидемиологические требования к устройству, оборудованию и содержанию общежитий для работников организаций и обучающихся образовательных учреждений" // РГ. 2011. N 97. 6 мая). Таким образом, составление санитарного паспорта на общежитие в настоящее время не является условием отнесения соответствующего здания к специализированному жилищному фонду.
6. В литературе было высказано мнение о том, что условием для признания жилого помещения специализированным является не только принятие решения о включении помещения в состав специализированного жилищного фонда, но также и предоставление данного помещения лицу, которое имеет право на получение специализированного жилого помещения на основании решения компетентного органа и договора (см.: Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 2011. С. 32, 51).
Полагаем, что с такой позицией сложно согласиться. Принятие решения об отнесении жилого помещения к специализированному является условием предоставления этого помещения соответствующим лицам, а не наоборот. Если следовать данной логике указанного выше автора, то нужно признать, что, когда специализированное помещение освобождается занимавшим его лицом, оно перестает быть специализированным, а потом снова становится таковым в момент его предоставления иному лицу.
7. Далее рассмотрим последствия заключения договора найма специализированного жилого помещения в отношении помещения, которое не отнесено к специализированному жилищному фонду в установленном порядке. Если подобный договор был заключен и органом власти принято решение о предоставлении помещения по такому договору, то данные договор и решение могут быть признаны недействительными, при этом лица, проживающие в помещении, подлежат выселению (абз. 1 подп. "в" п. 41 Постановления Пленума ВС от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" // БВС. 2009. N 9).
Верховный Суд РФ указал, что в данном случае нормы ГК РФ о недействительности сделок и исковой давности по требованиям о недействительности подлежат применению по аналогии закона (ст. 168, п. 1 ст. 181 ГК РФ; ч. 1 ст. 7 ЖК; абз. 1 подп. "в" п. 41 Постановления Пленума ВС от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" // БВС. 2009. N 9).
8. Часть 2 коммент. ст. определяет основания предоставления специализированных жилых помещений, но при этом носит отсылочный характер. Нормы ЖК о назначении и порядке предоставления отдельных видов специализированных жилых помещений определяют основания предоставления соответствующих специализированных помещений в самом общем виде и зачастую также носят отсылочный характер (ст. ст. 93 - 98, 104 - 109 ЖК).
Конкретные категории лиц, которым могут быть предоставлены помещения специализированного жилищного фонда, а также условия, при которых такое предоставление возможно, определяются в большинстве случаев подзаконными нормативными актами РФ, а также нормативными актами субъектов РФ и органов местного самоуправления.
В частности, данные категории определены:
- п. п. 7, 8 Порядка формирования и содержания специализированного жилищного фонда (служебные жилые помещения и жилые помещения в общежитиях), находящегося в ведении Министерства иностранных дел Российской Федерации, а также предоставления государственным гражданским служащим системы МИД России на период прохождения ими государственной гражданской службы служебных жилых помещений или жилых помещений в общежитиях, утв. Приказом МИД РФ от 13 апреля 2011 г. N 5104 (РГ. 2011. N 135. 24 июня);
- п. 1.3 Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 20 июня 2006 г. N 731 "О служебных жилых помещениях специализированного жилищного фонда Санкт-Петербурга" (Вестник администрации Санкт-Петербурга от 28 августа 2006 г. N 8);
- п. п. 1.3, 1.4 приложения 2 к Положению о порядке перевода жилых помещений в служебные и порядке предоставления жилых служебных помещений в жилищном фонде муниципального образования "Город Коммунар", утв. решением собрания представителей муниципального образования "Город Коммунар" Ленинградской области от 1 апреля 2002 г. N 13 (СПС "КП").