1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения. Наймодатель на основании заявления нанимателя жилого помещения о замене жилого помещения обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления.
2. Федеральным законодательством и законодательством субъектов Российской Федерации могут быть предусмотрены помимо установленных частью 1 настоящей статьи иные основания замены гражданам жилых помещений.
Комментарий к статье 81 ЖК РФ
1. Комментируемая статья определяет условия, на основании которых наниматель имеет право получить - взамен занимаемого - жилое помещение меньшей площади.
Для такой замены необходимо, чтобы:
наниматель жилого помещения обратился к наймодателю с просьбой о замене жилья (инициатива нанимателя);
все члены семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующие, дали согласие на такую замену;
размер занимаемой площади превышал норму предоставления жилья (см. комментарий к ст. 50).
Отсутствие любого из указанных условий делает замену жилья невозможной.
Кроме того, если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченные в дееспособности лица, представляется необходимым согласие органа опеки и попечительства, как это предусматривается при обмене жилого помещения (ч. 4 ст. 72 ЖК РФ). Дело в том, что, как и при обмене, в данном случае жилищные условия семьи существенно меняются.
2. Предоставление нанимателю жилья по его просьбе (при наличии всех необходимых условий) является обязанностью, а не правом наймодателя. Наймодатель должен предоставить другое жилое помещение (взамен занимаемого) в течение 3 месяцев со дня подачи нанимателем заявления. При этом прежний договор социального найма расторгается и заключается новый - на жилое помещение, полученное в результате замены.
3. Очевидно, размер предоставляемого жилья не может быть менее учетной нормы на каждого (ст. 50 ЖК РФ). Это правило следует соблюдать, чтобы семья не стала нуждающейся в жилом помещении (п. 2 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ).
4. Согласно ч. 2 комментируемой статьи федеральный закон и законодательство субъекта РФ могут предусмотреть иные основания замены жилых помещений.
Другой комментарий к статье 81 ЖК РФ
1. Положения коммент. ст. предусматривают основания, условия и порядок замены нанимателем жилого помещения, занимаемого им по договору социального найма.
Впервые возможность замены нанимателем, имеющим излишнюю жилую площадь сверх установленных норм, занимаемого им жилого помещения на помещение меньшего размера была введена Основами жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик от 24 июня 1981 г. N 5151-Х (ст. 32) (Ведомости Верховного Совета СССР. 1981. N 26. Ст. 834; 1984. N 24. Ст. 422; 1985. N 48. Ст. 919; 1986. N 17. Ст. 278; 1988. N 51. Ст. 750; 1989. N 9. Ст. 151; 1990. N 23. Ст. 422). Замена занимаемого жилого помещения на другое помещение меньшего размера может быть оправдана, например, при стремлении нанимателя минимизировать размер своих расходов на оплату жилого помещения.
2. Замена жилого помещения, согласно коммент. ст., может быть произведена только при соблюдении нескольких условий. А именно:
- наниматель жилого помещения обратился к наймодателю с просьбой о замене жилья, т.е. соблюден заявительный порядок;
- все члены семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующие, дали согласие на такую замену;
- размер занимаемой площади превышал норму предоставления жилья.
Легальное понятие нормы предоставления дано в ст. 50 коммент. закона.
3. На наймодателя коммент. ст. возлагает обязанность произвести замену жилого помещения по предварительному согласованию с нанимателем в течение трех месяцев со дня подачи заявления. Однако закон не устанавливает последствий неисполнения наймодателем его обязанности по замене жилого помещения.
Резюмируя вышесказанное, отметим, что, по сути, главным основанием для замены жилого помещения, установленным ч. 1 коммент. ст., является наличие у нанимателя "излишков" площади.
4. В части 2 коммент. ст. оговаривается, что перечень оснований замены жилого помещения, установленный в ч. 1, не является исчерпывающим. Федеральное законодательство, так же как и законодательство субъектов РФ, может содержать иные основания замены гражданам занимаемых ими жилых помещений.