1. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, прекращается по истечении срока, на который он был заключен.
2. При прекращении договора социального найма жилого помещения прекращается договор поднайма такого жилого помещения.
3. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут:
1) по соглашению сторон;
2) при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.
4. В случае, если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан.
5. Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами.
6. Если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, сторона договора - инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца.
Комментарий к статье 79 ЖК РФ
1. Договор поднайма является сделкой, производной от договора социального найма жилого помещения (договор вторичного пользования). Поэтому в случае расторжения или прекращения договора социального найма прекращается и договор поднайма.
Помимо этого правоотношения по договору поднайма прекращаются:
по желанию поднанимателя;
по истечении срока договора поднайма;
в случае расторжения договора поднайма жилого помещения.
2. Поднаниматель вправе досрочно расторгнуть договор поднайма в любое время. Однако если этот договор заключен без указания срока, он обязан предупредить другую сторону о его расторжении за 3 месяца. Напомним, что согласно ч. 3 ст. 77 ЖК РФ договор поднайма, в котором не указан срок действия, считается заключенным на один год.
Было бы правильным применять норму ч. 6 комментируемой статьи и в случаях, когда срок договора поднайма определен.
3. Договор поднайма может быть расторгнут: по соглашению сторон; при невыполнении поднанимателем условий договора, а также в случаях, предусмотренных ч. 4 комментируемой статьи. Договор поднайма также может быть расторгнут, если поднаниматель или гражданин, за действия которого он отвечает:
использует жилое помещение не по назначению;
систематически нарушает права и законные интересы соседей;
бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение.
В подобных случаях наниматель предупреждает поднанимателя о необходимости устранить нарушения, а если нарушения влекут разрушение жилого помещения - может назначить разумный срок для ремонта. И только когда допускаемые нарушения не устранены (ремонт не произведен), наниматель вправе в судебном порядке расторгнуть договор и выселить поднанимателя и проживающих вместе с ним граждан. Наниматель жилого помещения - в отличие от наймодателя по договору социального найма - не обязан обеспечивать поднанимателя другим жилым помещением в случае такого выселения.
На таких же условиях (без предоставления другого жилья) поднаниматель выселяется по истечении срока договора. Однако если он и проживающие с ним граждане отказываются освободить жилье, выселение производится в судебном порядке.
4. Несомненно, одним из оснований расторжения договора поднайма должно быть невнесение обусловленной в договоре платы за поднаем (п. 2 ч. 3). Дело в том, что плата за поднаем является существенным условием данного договора, а в соответствии с п. 2 ч. 3 комментируемой статьи он может быть расторгнут при невыполнении поднанимателем его условий.
Другой комментарий к статье 79 ЖК РФ
1. Часть 1 коммент. ст. регламентирует общее условие прекращения договора поднайма жилого помещения - истечение срока, на который он был заключен. Напомним, что согласно ч. 3 ст. 77 коммент. закона договор поднайма, в котором не указан срок действия, считается заключенным на один год.
Кроме того, договор поднайма жилого помещения находится в определенной зависимости от договора социального найма. В связи с этим прекращение или расторжение договора социального найма прекращает и правоотношения поднайма (ч. 2 коммент. ст.).
2. Нормы коммент. ст. предусматривают и иные основания прекращения действия договора поднайма. Так, согласно ч. 3 коммент. ст., договор поднайма может быть расторгнут по соглашению сторон, что следует рассматривать в качестве нормального способа расторжения договора поднайма, а также при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения. В качестве примера: именно договором между поднанимателем и нанимателем определяются условия и порядок оплаты за поднаем (ч. 2 ст. 78 коммент. закона). Следовательно, невыполнение поднанимателем определенных договором условий оплаты и будет являться существенным нарушением условий такого договора и достаточным основанием для его расторжения.
3. Расторжение договора поднайма по воле сторон подразумевает согласованное волеизъявление как поднанимателя, так и нанимателя жилого помещения. Поднаниматель вправе досрочно расторгнуть договор поднайма в любое время. Однако, если договор поднайма заключен без указания срока, он обязан предупредить нанимателя о расторжении договора за три месяца. То же касается и нанимателя жилого помещения, если инициатором расторжения договора выступает он (ч. 6 коммент. ст.).
4. Положения ч. 4 коммент. ст. регламентируют и иные условия экстраординарного прекращения правоотношений по пользованию жилым помещением по договору поднайма и расторжения такого договора, уже напрямую не связанные с нарушением его условий. Согласно указанной норме санкции вплоть до выселения из занимаемого жилого помещения могут наступить для поднанимателя и членов его семьи (а именно за их действия отвечает поднаниматель) в случаях, если указанные лица используют это жилое помещение не по назначению.
Вопросы назначения и пределы использования жилого помещения подробно освещены в ст. 17 коммент. закона;
- систематически нарушают права и законные интересы соседей;
- бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение.
Общие правила пользования жилыми помещениями независимо от формы собственности утверждены Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 "Об утверждении правил пользования жилыми помещениями" (СЗ РФ. 2006. N 5. Ст. 546).
5. В перечисленных в ч. 4 коммент. ст. случаях законодателем установлена сложная процедура расторжения договора поднайма жилого помещения: наниматель жилого помещения, как лицо, ответственное перед наймодателем (ч. 3 ст. 76 коммент. закона), вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения и только в том случае, если нарушения будут продолжаться, вправе обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении договора поднайма и выселении поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан.
Если поднаниматель и проживающие с ним граждане отказываются освободить занимаемое жилое помещение после прекращения или расторжения договора поднайма по перечисленным выше основаниям, их выселение производится также только в судебном порядке (ч. 5 коммент. ст.).