1. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается в письменной форме. Экземпляр договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, передается наймодателю такого жилого помещения.
2. В договоре поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение.
3. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма такого жилого помещения. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год.
4. Пользование по договору поднайма жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, осуществляется в соответствии с договором поднайма жилого помещения, настоящим Кодексом, иными нормативными правовыми актами.
Комментарий к статье 77 ЖК РФ
1. Как и договор социального найма, договор поднайма жилого помещения заключается в простой письменной форме. В нем указываются все граждане, вселяемые совместно с поднанимателем. Экземпляр договора поднайма передается наймодателю.
О последствиях несоблюдения простой письменной формы договора см. комментарий к ст. 63 (см. также ст. 162 ГК РФ).
2. Договор поднайма жилого помещения заключается на срок, определяемый сторонами договора. Если срок в договоре не указан, он считается заключенным на год.
Поднаем жилого помещения находится в определенной зависимости от договора социального найма, являясь договором вторичного пользования. Отсюда следует, что прекращение или расторжение договора социального найма (ст. 83 ЖК РФ) прекращает правоотношения поднайма.
3. Жилищный кодекс РФ не содержит прямых норм о правах и обязанностях поднанимателя, однако их содержание можно определить исходя из других положений Кодекса. Во-первых, на поднанимателя распространяются общие нормы о правах и обязанностях пользователей жилыми помещениями (см., в частности, ст. 3; ч. 4 ст. 17 ЖК РФ). Во-вторых, нормы ч. 4 ст. 79 ЖК РФ свидетельствуют об обязанностях поднанимателя: использовать жилье по назначению; соблюдать права и законные интересы соседей; поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; обеспечивать его сохранность.
Поднаниматель должен своевременно вносить плату за поднаем жилого помещения (см. комментарий к ст. 78).
Кроме того, положения о правах и обязанностях поднанимателя должны содержаться в договоре поднайма жилого помещения, включая обязанность соблюдать правила пользования жильем и ответственности за их несоблюдение.
Другой комментарий к статье 77 ЖК РФ
1. Положениями коммент. ст. регламентируются отношения по поводу процедуры заключения договора поднайма жилого помещения. Напомним, что в поднаем может быть передано только жилое помещение из состава государственного или муниципального жилищных фондов, занимаемое гражданами по договору социального найма (ст. 76 коммент. закона).
Как и договор социального найма, договор поднайма жилого помещения в соответствии с указаниями коммент. ст. заключается в простой письменной форме. В нем указываются все граждане, вселяемые совместно с поднанимателем. Какой-либо специальной формы договора поднайма действующим законодательством не установлено.
2. В отличие от договора социального найма жилого помещения, являющегося бессрочным, договор поднайма является срочным договором. Коммент. ст. прямо предусмотрено, что срок рассматриваемого договора определяется его сторонами - нанимателем и поднанимателем. Если же сторонами срок действия договора поднайма специально не оговорен, то такой договор считается заключенным сроком на один год.
Экземпляр договора поднайма передается наймодателю.
Договор поднайма жилого помещения, по сути, производен от договора социального найма. В связи с этим прекращение или расторжение договора социального найма прекращают и правоотношения поднайма.
3. В соответствии с положениями ч. 4 коммент. ст. пользование жилыми помещениями по договору поднайма осуществляется в соответствии с:
- договором поднайма жилого помещения;
- Жилищным кодексом РФ;
- иными нормативными правовыми актами.
Однако необходимо обратить внимание, что в силу положений ч. 3 ст. 76 коммент. закона поднаниматель вне зависимости от достигнутого с нанимателем соглашения об условиях пользования переданным в поднаем жилым помещением не приобретает самостоятельных прав и корреспондирующих с ними обязанностей по пользованию таким помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.
4. Отсутствие у поднанимателя жилого помещения самостоятельных прав и обязанностей по пользованию переданным ему помещением не означает полное отсутствие у него каких-либо связанных с поднаймом прав и обязанностей вообще. Так, например, поднаниматель, как и наниматель по договору социального найма, обязан использовать занимаемое помещение для проживания, т.е. соблюдать установленные ч. ч. 3 и 4 ст. 17 коммент. закона условия. Поднаниматель жилого помещения должен своевременно вносить плату за поднаем (ст. 78 коммент. закона). Поднаниматель при использовании переданного ему помещения обязан соблюдать права и законные интересы соседей (ч. 4 ст. 79 коммент. закона), а в случае прекращения или расторжения договора поднайма - освободить занимаемое помещение (ч. 5 ст. 79 коммент. закона). Как указано выше, права и обязанности поднанимателя в связи с использованием переданного ему помещения могут быть установлены и иными нормативными правовыми актами.
Еще одним отличительным признаком договора поднайма является его возмездность (ст. 78 коммент. закона).
Таким образом, договор поднайма жилого помещения государственного или муниципального жилищных фондов, предоставленного по договору социального найма, является срочным, взаимным, возмездным, консенсуальным.