1. Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).
2. Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.
Комментарий к статье 62 ЖК РФ
1. Часть 1 комментируемой статьи дает перечень жилых помещений, которые могут быть предметом договора социального найма: жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры. "Жилой дом" понимается в данном случае как одноквартирный (когда ЖК РФ регулирует отношения по поводу многоквартирных домов, то на это указывается специально).
2. Указывая предмет договора социального найма жилого помещения, ст. 62 не дает его характеристик - они определены в ст. 15 ЖК РФ: изолированное жилое помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Требование об изолированности жилого помещения закреплено и в ч. 2 комментируемой статьи. Предметом договора социального найма может быть только изолированное помещение - комната, квартира и др. (в отличие от договора поднайма, предметом которого может быть и часть жилого помещения, - ст. 76 ЖК РФ).
3. Жилое помещение должно быть пригодным для проживания, т.е. отвечать санитарным правилам (планировка, освещенность, воздухообмен, уровень шума и проч. - см. Федеральный закон от 30.03.99 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" <1>) и техническим требованиям: стационарность сооружения, наличие вспомогательных помещений и проч.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1999. N 14. Ст. 1650.
Указанные требования устанавливаются Правительством РФ (ч. 3 ст. 15 ЖК РФ) <1>.
--------------------------------
<1> См.: Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.
Граждане, проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилья требованиям, признаются нуждающимися в жилье (п. 3 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ).
По вопросу пригодности жилья для проживания см. комментарий к ст. 15.
4. Среди потребительских качеств жилого помещения существенным является его благоустройство. Вместе с тем требование о благоустроенности (как одной из необходимых характеристик жилого помещения) не содержится ни в ст. 62, ни в ст. 15 ЖК РФ; оно обозначено в ст. 84 - 89 Кодекса, регламентирующих вопросы предоставления жилых помещений (в связи с выселением в случаях, определенных ст. 85 ЖК РФ). Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47) предусматривается, что жилое помещение должно быть обеспечено определенными инженерными системами (п. 12).
Степень благоустройства в городах и иных поселениях различна. Таким образом, по договору социального найма должно предоставляться жилое помещение, являющееся благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта. (Такое положение содержалось и в ст. 40 ЖК РСФСР.)
5. Самостоятельным предметом договора социального найма не могут быть: неизолированные жилые помещения, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.
К неизолированным жилым помещениям следует отнести часть комнаты, комнату, связанную с другой комнатой одним (общим) входом (проходная, запроходная). Вспомогательными помещениями являются кухни, коридоры и проч. В отношении общего имущества в многоквартирном доме следует обратиться к ст. 36 ЖК РФ (см. комментарий к ней).
6. Предоставляемое помещение должно обеспечивать здоровые жилищные условия, нормальную жизнедеятельность человека: оно должно быть капитальным, обладать определенной звуконепроницаемостью, иметь достаточную освещенность, быть теплым.
Как правило, по договору социального найма предоставляется отдельная квартира. Вместе с тем определенная часть предоставляемого жилья, главным образом освобождающегося, может заселяться покомнатно. Предоставление комнаты по договору социального найма возможно также в случаях, определяемых ст. 89 ЖК РФ (когда жилье предоставляется в связи с выселением из комнаты в коммунальной квартире).
Другой комментарий к статье 62 ЖК РФ
1. Частью 1 коммент. ст. определен предмет договора социального найма. Предметом договора социального найма должно быть жилое помещение. И далее законодатель, конкретизируя предмет договора, указывает, какие именно жилые помещения могут быть предметом рассматриваемого договора: жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры. Предложенный в коммент. ст. перечень, очевидно, приведен не более чем как ориентир, но не как императивное указание на виды помещений, в отношении которых только и может быть заключен договор социального найма. Обоснованность подобного вывода вытекает из содержания ст. 16 коммент. закона, перечисляющей виды жилых помещений, могущих быть объектами жилищных прав.
2. Не вызовет трудностей в понимании тот факт, что предметом рассматриваемого договора может быть квартира или часть квартиры (т.е. комната). Однако в качестве предмета договора социального найма указан и такой объект, как жилой дом. Применительно к ситуации считаем обоснованным сослаться на легальные определения, приведенные в Постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 года N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702):
- жилой дом - индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем;
- многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Таким образом, становится очевидным, что в коммент. ст. не идет речь о многоквартирном доме как предмете договора социального найма.
3. Предметом договора социального найма является именно жилое помещение, поскольку в силу ст. 15 коммент. закона именно жилые помещения являются объектами жилищных прав. Частью 2 ст. 15 коммент. закона дано и определение этого понятия: жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Требования, которым должно отвечать жилое помещение, сформулированы в упомянутом выше Постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47. Факт проживания в помещении, не отвечающем установленным для жилого помещения требованиям, согласно п. 3 ч. 1 ст. 51 коммент. закона, является самостоятельным основанием для постановки проживающих в нем граждан на учет нуждающихся в жилом помещении.
Еще одним важным критерием, которому должно отвечать жилое помещение, является его благоустройство. Непосредственно коммент. ст. не содержит требований о необходимости благоустроенности жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Однако благоустройство жилого помещения применительно к условиям соответствующего населенного пункта упоминается в ст. ст. 86 - 89 коммент. закона, регламентирующих вопросы предоставления жилых помещений в связи с выселением по основаниям, определенным ст. 85 ЖК РФ.
4. Положения ч. 2 коммент. ст. являются логическим продолжением положений ее ч. 1. Частью 2 ст. 62 коммент. закона прямо запрещено заключение договора социального найма в отношении жилых, но неизолированных помещений, а также в отношении помещений вспомогательного использования и общего имущества в многоквартирном доме.
Говоря об неизолированных помещениях, следует вспомнить о существовании так называемых смежных, сугубо-смежных и проходных комнат, которые, считаясь жилыми, в прежние времена так или иначе становились самостоятельными объектами жилищных прав. Кроме того, в многонаселенных коммунальных квартирах не редкость наличие так называемых МОП - мест общего пользования (общих кладовых, сушилок и т.п.) - некогда жилых помещений, используемых с согласия уполномоченных жилищных органов жильцами указанных квартир для вспомогательных бытовых нужд.
К вспомогательным традиционно относят помещения, необходимые для целевого использования: коридоры, холлы, кухонные помещения и пр.
Легальное определение общего имущества в многоквартирном доме дано в ст. 290 ГК РФ и существенно конкретизировано ст. 36 ЖК РФ (см. комментарий к ст. 36).