Статья 57. Предоставление жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях

1. Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет, за исключением установленных частью 2 настоящей статьи случаев.

2. Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются:
1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;
2) пункт утратил силу с 1 января 2013 года - Федеральный закон от 29 февраля 2012 года N 15-ФЗ;
3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне.
3. Гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются на основании решений органа местного самоуправления. Решения о предоставлении жилых помещений по договорам социального найма выдаются или направляются гражданам, в отношении которых данные решения приняты, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия данных решений.

4. Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятое с соблюдением требований настоящего Кодекса, является основанием заключения соответствующего договора социального найма в срок, установленный данным решением.

5. По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в границах соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления.
6. Комнаты по договорам социального найма могут предоставляться только в случае, предусмотренном частью 4 статьи 59 настоящего Кодекса.

7. При определении общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма гражданину, имеющему в собственности жилое помещение, учитывается площадь жилого помещения, находящегося у него в собственности.
8. При предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма учитываются действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению. Указанные сделки и действия учитываются за установленный законом субъекта Российской Федерации период, предшествующий предоставлению гражданину жилого помещения по договору социального найма, но не менее чем за пять лет.

9. Порядок определения общей площади предоставляемого жилого помещения в случаях, указанных в части 8 настоящей статьи, устанавливается законодательством субъектов Российской Федерации.

Комментарий к статье 57 ЖК РФ

1. В соответствии с комментируемой статьей жилье по договорам социального найма предоставляется гражданам:

состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях;

в порядке очередности исходя из времени принятия на учет, т.е. чем раньше гражданин был поставлен на учет, тем раньше ему должно быть предоставлено жилое помещение по договору социального найма.

2. Жилые помещения муниципального жилищного фонда предоставляются по решению соответствующего органа местного самоуправления. На основании такого решения заключается договор социального найма.

Практически данная норма исключила понятие "ордер на занятие жилого помещения", существование которого противоречило принципам, установленным ст. 1 ГК РФ.

В решении о предоставлении жилья устанавливается срок заключения договора социального найма; по этому договору наймодатель обязан передать нанимателю жилое помещение во владение и пользование для проживания (ст. 49 ЖК РФ).

3. Заключение договора социального найма позволяет говорить о возможности заселить жилье, в чем заинтересован наймодатель. Дело в том, что согласно ч. 3 ст. 153 ЖК РФ до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов расходы на содержание жилья и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления (или управомоченные ими лица).

В соответствии с Типовым договором социального найма наймодатель обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в 10-дневный срок с момента подписания договора (п. 5).

4. Предоставляемое жилое помещение должно:

быть изолированным от смежных жилых и нежилых помещений (см. комментарий к ст. 62);

отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам (см. комментарий к ст. 15);

быть общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления;

быть благоустроенным (применительно к условиям данного населенного пункта). Благоустройство жилья характеризуется наличием водопровода, центрального отопления, газовых коммуникаций и т.п.;

быть юридически и фактически свободным. Иными словами, у него не должно быть законных пользователей (например, в случае временного выбытия граждан, когда за ними сохраняется право пользования); оно не должно быть фактически занятым лицами, не имеющими права им пользоваться (например, в случае проживания поднанимателя, когда наниматель выехал из этого помещения, т.е. договор найма расторгнут). Лица, занявшие жилье с нарушением установленного порядка, подлежат выселению;

находиться в черте соответствующего населенного пункта, являющегося местом жительства гражданина (см. комментарий к ст. 51), и быть общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления (см. комментарий к ст. 50).

Комнаты по договорам социального найма согласно ч. 6 ст. 57 ЖК РФ могут предоставляться только в случаях заселения освободившихся помещений в коммунальной квартире (ч. 4 ст. 59 ЖК РФ).

В то же время комната (комнаты) может быть предоставлена по договору социального найма в связи с выселением по основаниям, предусмотренным ст. 89 ЖК РФ. Согласно ч. 2 этой статьи, если наниматель и члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право получить квартиру или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат, в коммунальной квартире (см. также ч. 2 ст. 58 ЖК РФ).

5. Если у гражданина (подлежащего обеспечению жильем по договору социального найма) есть жилое помещение на праве собственности, площадь этого помещения учитывается при определении размера жилья, предоставляемого по договору социального найма. Порядок определения общей площади жилья, предоставляемого в этих случаях, устанавливается законодательством субъектов РФ.

6. В соответствии с ч. 8 ст. 57 органы, предоставляющие жилье по договору социального найма, должны учитывать действия и сделки граждан, в результате которых уменьшился размер жилых помещений или произошло их отчуждение (продажа, дарение и т.п.).

7. Комментируемая статья устанавливает категории граждан, имеющих право получить жилое помещение вне очереди.

В п. 1 ч. 2 ст. 57 указаны граждане, жилье которых в установленном порядке признано непригодным для проживания, если оно не подлежит ни ремонту, ни реконструкции.

Уточнение, содержащееся в п. 1 ч. 2 комментируемой статьи (жилые помещения ремонту и реконструкции не подлежат), подчеркивает определенное техническое состояние жилья, иначе говоря, речь идет об аварийности дома, поскольку жилье при иных показателях непригодности может быть приведено в состояние, пригодное для использования, в результате капитального ремонта.

На практике могут возникнуть вопросы и в отношении жилых домов индивидуального жилищного фонда. В частности, подлежат ли собственники этих домов обеспечению жильем, если дом пришел в непригодное состояние (и подлежит сносу) либо уничтожен, например в результате пожара.

Государство (муниципалитет) берет на себя обязанность решать вопросы "расчетов" с собственником только при сносе жилого дома в связи с отводом земель для государственных или общественных нужд (см. комментарий к ст. 32).

Если земельный участок не изымается для указанных нужд, собственник дома, приведенного в негодное состояние, сам изыскивает способ решения этой проблемы. Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, а под этим бременем понимаются, прежде всего, поддержание дома в надлежащем состоянии и его ремонт.

В то же время собственник индивидуального дома, ставшего непригодным в результате чрезвычайных обстоятельств, может быть обеспечен жильем, если состоит на учете нуждающихся в жилых помещениях. Если же собственник не был очередником на получение жилья, то в рассматриваемом случае можно обратиться к ст. 95 ЖК РФ. Согласно п. 3 этой статьи жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания граждан, единственное жилье которых стало непригодным в результате чрезвычайных обстоятельств. А далее следует обратиться к п. 1 ч. 1 ст. 51 (см. комментарий к ней).

8. Вторая категория граждан, имеющих право получить жилье вне очереди, - дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей (п. 2 ч. 2 комментируемой статьи). Круг этих лиц установлен Федеральным законом от 21.12.96 N 159-ФЗ "О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" <1>.

--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1996. N 52. Ст. 5880.

9. Наконец, согласно п. 3 ч. 2 ст. 57 вне очереди жильем обеспечиваются граждане, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний. Перечень таких заболеваний установлен Постановлением Правительства РФ от 21.12.2004 N 817 <1>.

--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2004. N 52 (ч. 2). Ст. 5488.

Следует отметить, что данная категория граждан подлежала обеспечению жильем в первоочередном порядке (ст. 36 ЖК РСФСР) и при его предоставлении руководствовались Списком заболеваний, дающих право лицам, страдающим этими заболеваниями, на первоочередное получение жилой площади, утв. Приказом Минздрава СССР от 28.03.83 N 330.

Вместе с тем напомним, что по ранее действовавшему законодательству эта категория граждан, кроме права на льготное обеспечение жильем, имела право на дополнительную площадь в виде отдельной комнаты. Так, Постановлением Правительства РФ от 28.02.96 N 214 <1> был утвержден Перечень заболеваний, дающий инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь в виде отдельной комнаты (утратило силу - см. Постановление Правительства РФ от 21.12.2004 N 817).

--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2004. N 52 (ч. 2). Ст. 5488.

Необходимость предоставления дополнительной площади в виде отдельной комнаты обусловлена тем, что из-за некоторых видов тяжелых заболеваний недопустимо проживание в одной комнате с лицами, страдающими этими заболеваниями <1>.

--------------------------------
<1> Сейчас действует повышенная норма предоставления жилья этим лицам (ч. 2 ст. 58 ЖК РФ), но она не может компенсировать утраченное право на дополнительную площадь в полной мере (см. комментарий к ст. 58).

По смыслу ст. 58 (ч. 2) ЖК РФ превышение нормы предоставления жилого помещения указанной категории граждан некоторым образом позволяет вести речь о сохранении за ними "права на дополнительную площадь". Однако ограничение (но не более чем в 2 раза) не позволяет в полной мере создать этим лицам необходимые по характеру заболевания условия.

10. Уделим некоторое внимание вопросу дополнительной площади.

Как уже отмечалось, ЖК РФ не содержит положений по данному вопросу. Вместе с тем Федеральным законом от 22.08.2004 N 122-ФЗ предусматривается определение перечня заболеваний для решения вопроса о предоставлении лицам, страдающим ими, дополнительной площади.

Статьей 14 Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ введена новая редакция п. 3 ст. 19 Закона РФ от 26.06.92 N 3132-1 "О статусе судей в Российской Федерации" <1>: "Судьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, обеспечиваются в соответствии с нормами, установленными законодательством Российской Федерации, отдельными жилыми помещениями с учетом права судьи на дополнительную жилую площадь в размере 20 кв. м или в виде отдельной комнаты."

--------------------------------
<1> Ведомости РФ. 1992. N 30. Ст. 1792.

Право на дополнительную площадь предусматривается также для сотрудников органов внутренних дел. Причем говорится, что порядок предоставления "дополнительной площади или дополнительной комнаты и ее размеры устанавливаются законодательством Российской Федерации" (ст. 21 Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ).

11. Коснемся и вопроса упразднения другого института жилищного законодательства - первоочередного обеспечения жильем. Статья 36 ЖК РСФСР содержала большой перечень категорий граждан, имеющих право на получение жилья в таком порядке.

К сожалению, из числа категорий граждан, имевших право на первоочередное обеспечение жилыми помещениями (ст. 36 ЖК РСФСР), "выпадают" отдельные категории, в частности учителя, многодетные матери, семьи при рождении близнецов <1>.

--------------------------------
<1> В отношении ряда иных льготников приняты законы (о ветеранах, Героях Российской Федерации и др.).

Отмена права ряда категорий граждан на получение жилья в первую очередь вступает в противоречие с положениями ст. 55 Конституции РФ. При этом необходимо обратить внимание на следующие обстоятельства.

Бесспорно, совершенствование жилищного законодательства требует решения вопроса об упорядочении жилищных льгот, в т.ч. по предоставлению жилья.

Однако правомерна ли позиция об отмене таких льгот без какой-либо компенсации? Основательны опасения, что это в определенной степени снизит доверие к государству и его Конституции. Согласно ст. 2 Конституции РФ "признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина - обязанность государства".

Вряд ли следует говорить о нарушении в данном случае ст. 40 Конституции РФ, провозглашающей право на жилище; речь идет только о льготных основаниях обеспечения жильем.

Вместе с тем ч. 1 ст. 55 Конституции РФ установлено, что перечисление в Конституции РФ основных прав (к которым относится и право на жилище) и свобод не должно толковаться как отрицание или умаление других общепризнанных прав и свобод человека и гражданина; а следующая затем ч. 2 ст. 55 устанавливает, что в Российской Федерации не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина.

В связи с изложенным уместно упомянуть Определение Конституционного Суда РФ от 04.12.2003 N 415-О "По запросу группы депутатов Государственной Думы о проверке конституционности части первой статьи 128 Федерального закона "О федеральном бюджете на 2003 год" и подпункта 16 пункта 1 приложения 20 к данному Федеральному закону" <1>. Конституционный Суд РФ отметил следующее: "Внося в действующее правовое регулирование изменения, оказывающие неблагоприятное воздействие на правовое положение граждан, законодатель должен обеспечивать соблюдение конституционных требований, в частности, вытекающих из принципа поддержания доверия граждан к закону и действиям государства, который предполагает оптимальное сочетание разумной стабильности законодательства, предсказуемости его развития и недопустимости произвольных конституционно не обоснованных изменений, затрагивающих права граждан".

--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2004. N 2. Ст. 162.

Другой комментарий к статье 57 ЖК РФ

1. Комментируемая статья устанавливает порядок и условия предоставления гражданам, состоящим на жилищном учете, жилых помещений по договору социального найма.

Согласно ч. 1 коммент. ст. жилые помещения по договорам социального найма предоставляются очередникам в порядке очередности исходя из времени постановки на учет. Подобный порядок обеспечения очередников жильем является традиционным, так как и до введения в действие коммент. Кодекса ст. 33 ЖК РСФСР, утратившего силу с 1 марта 2005 г., устанавливался аналогичный порядок.

В качестве исторической справки напомним, что в силу положений ст. 34 ЖК РСФСР очередность на получение жилых помещений могла быть перенесена на более поздние сроки гражданам, состоящим на учете по месту работы, администрацией предприятия за злостное нарушение трудовой дисциплины, пьянство, хулиганство, хищение государственного или общественного имущества и другие нарушения в случаях, предусмотренных законодательством.

В связи с этим отсутствие в коммент. Кодексе упоминания о возможности изменения или переноса сроков предоставления жилья по основаниям, установленным прежним жилищным законодательством, является, на наш взгляд, знаковым, так как исключает возможность манипулирования человеком с использованием права на социальное жилье, а также закрепленному в современном законодательстве принципу недопущения двойного наказания за один и тот же проступок.

2. Следует обратить внимание и на то, что коммент. закон не содержит норм о первоочередном предоставлении жилых помещений отдельным категориям граждан (как ранее - ст. 36 ЖК РСФСР), что, по мнению некоторых специалистов, является ущемлением прав и достоинства значительного числа граждан, в том числе имеющих выдающиеся заслуги перед Отечеством.

Так, например, даже спустя три года с момента вступления в действие коммент. закона предметом рассмотрения Конституционным Судом РФ была жалоба С.Л. Пяткина, оспаривавшего конституционность ст. 13 Закона РФ от 18 октября 1991 г. N 1761-1 "О реабилитации жертв политических репрессий" (в редакции Федерального закона от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ - более известного как "Закон о монетизации льгот"), в соответствии с которым реабилитированные лица, утратившие жилые помещения в связи с репрессиями, были, по его мнению, лишены права на первоочередное получение жилья. Своим Определением от 21 февраля 2008 г. N 106-О-О (СПС "КП") Конституционный Суд РФ признал указанные выше доводы заявителя необоснованными, отметив, однако, что действующее законодательство ".не исключает возможность сохранения в законодательстве субъектов Российской Федерации положений о первоочередном порядке предоставления жилых помещений указанной категории граждан".

3. Частью 2 коммент. ст. закреплено право на внеочередное обеспечение социальным жильем следующих категорий граждан, причем независимо от факта их постановки на учет (подробнее об этом см. коммент. к ст. 52 ЖК РФ):

а) жилые помещения которых, занимаемые на праве собственности или социального найма, признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат.

Порядок признания жилого помещения непригодным для проживания, и в частности, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, регламентирован Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу" (СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702):

1) признание в установленном порядке жилого помещения непригодным для проживания;

2) отсутствие технической возможности или нецелесообразность его ремонта или реконструкции.

Согласно п. 33 указанного Положения основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан.

В пунктах 34 - 40 перечислены виды жилых помещений (с указанием вредных факторов), подлежащих в обязательном порядке признанию непригодными для проживания.

Однако для реализации права, предусмотренного п. 1 ч. 2, необходимо, как уже было отмечено выше, признание помещения еще и не подлежащим ремонту или реконструкции.

Данные вопросы, согласно п. 7 Положения, находятся в компетенции межведомственной комиссии, создаваемой специально для данных целей, на основании оценки соответствия помещения установленным в данном Положении требованиям.

В качестве примера назовем Постановление правительства Санкт-Петербурга от 4 февраля 2005 г. N 112 "О создании межведомственных комиссий" (Вестник администрации Санкт-Петербурга. 2005. N 3), регламентирующее полномочия районных межведомственных комиссий в Санкт-Петербурге;

б) страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний, при наличии которых совместное проживание с больным в одной квартире невозможно.

Перечень соответствующих заболеваний утвержден Постановлением Правительства РФ от 16 июня 2006 г. N 378 "Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире" (СЗ РФ. 2006. N 25. Ст. 2736).

Следует также отметить, что наличие тяжелой формы хронического заболевания, согласно п. 4 ч. 1 ст. 51 коммент. закона, отнесено к основанию для признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и постановки на соответствующий учет (подробнее об этом см. коммент. к ст. 51 ЖК РФ).

Из сопоставления положений п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ и п. 3 ч. 2 коммент. ст. часто делается вывод о необходимости для реализации права на внеочередное предоставление жилья гражданину, страдающему соответствующим заболеванием в тяжелой хронической форме, предварительно встать на жилищный учет нуждающихся в жилом помещении.

По нашему мнению, данный вывод ошибочен и связан с неверным толкованием перечисленных норм права.

Положения п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ скорее направлены на защиту прав соседей, не имеющих возможности встать на жилищный учет по основаниям п. п. 1 - 3 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ, однако вынужденных проживать в одной квартире с больным человеком.

Сам же больной, нуждающийся в мерах государственной поддержки именно ввиду тяжести своего заболевания, не имея, по нашему мнению, законодательно установленной обязанности вставать на учет нуждающихся в жилом помещении, обладает правом на предоставление ему жилого помещения вне какой-либо очереди.

Верховным Судом РФ в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2008 года" (СПС "КП") также указано, что положения ч. 2 ст. 57 коммент. закона не ставят право на внеочередное предоставление жилья в зависимость от наличия или отсутствия иных лиц, имеющих право на получение жилой площади вне очереди, от обеспечения жильем других очередников, от времени постановки на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, от включения в список граждан, имеющих право на получение жилого помещения вне очереди (список внеочередников), тем более от времени включения в список внеочередников. Нет в ней и указаний на предоставление жилья в порядке очередности лиц равной категории.

Отсутствие в законодательстве указания на срок, в течение которого жилье должно быть предоставлено гражданам, имеющим право на его внеочередное предоставление, свидетельствует о том, что жилье указанной категории граждан должно быть предоставлено незамедлительно после возникновения соответствующего субъективного права - права на получение жилого помещения вне очереди, а не в порядке какой-либо очереди (по списку внеочередников);

в) являющихся детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения родителей.

Лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы. Коммент. ст. закрепляет право детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, на жилищное устройство. Ранее данный вопрос регламентировался ч. 2 ст. 37 ЖК РСФСР, которая, однако, содержала существенную оговорку: жилая площадь указанным гражданам предоставлялась в случае, если им не могли быть возвращены ранее занимаемые жилые помещения.

В комментируемой статье отсутствует данная оговорка. Тем не менее полагаем допустимым толковать указанную норму именно таким образом - жилым помещением из состава госжилфонда подлежат обеспечению только те указанные в коммент. ст. категории граждан, которые ранее занимаемые ими жилые помещения утратили.

Правильность подобного утверждения подтверждается и нормами действующего в настоящее время законодательства.

В частности, в соответствии со ст. 8 Федерального закона от 21 декабря 1996 г. N 159-ФЗ "О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" (СЗ РФ. 1996. N 52. Ст. 5880) правом на внеочередное предоставление жилого помещения обладают только дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, а также дети, находящиеся под опекой (попечительством), не имеющие закрепленного жилого помещения. Дети, имевшие закрепленное жилое помещение, сохраняют на него право на весь период пребывания в образовательном учреждении или учреждении социального обслуживания населения, а также в учреждениях всех видов профессионального образования независимо от форм собственности, на период службы в рядах Вооруженных Сил Российской Федерации, на период нахождения в учреждениях, исполняющих наказание в виде лишения свободы.

4. Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма выносится органом местного самоуправления и выдается (или направляется) очереднику в трехдневный срок с момента вынесения такого решения. В данном решении в обязательном порядке, согласно ч. 4 коммент. ст., должен быть указан срок для заключения с гражданином договора социального найма на предоставляемое жилое помещение. Вышеназванное решение органа местного самоуправления является единственным основанием для заключения с очередником договора социального найма, что полностью соответствует положениям ст. 10 коммент. закона, регламентирующим основания возникновения жилищных прав и обязанностей.

Таким образом, из данного сложного юридического состава процедуры предоставления жилого помещения коммент. закон исключил существовавший долгие годы институт "ордера на жилое помещение". Напомним, что в силу ранее действовавшей ст. 47 ЖК РСФСР ордер выдавался на основании решения уполномоченного органа о предоставлении помещения из состава госжилфонда и, являясь единственным основанием для вселения в предоставленное помещение, в свою очередь, порождал у участников соответствующего жилищного правоотношения взаимные права и обязанности по заключению договора найма жилого помещения.

5. Из содержания коммент. ст. следует, что жилое помещение по договору социального найма очереднику предоставляется, как правило, в виде отдельной квартиры. Комнату (или комнаты) в коммунальной квартире допускается предоставлять только в случае, предусмотренном ч. 4 ст. 59 коммент. закона, т.е. как освободившееся жилое помещение.

Таким образом, коммент. Кодекс впервые ввел прямой запрет на заселение квартир в домах нового строительства или после реконструкции по коммунальному принципу, что тем не менее широко практикуется и в настоящее время.

6. По договору социального найма, согласно ч. 5 коммент. ст., жилое помещение должно предоставляться гражданину по месту его жительства. Это и понятно, поскольку жилое помещение предоставляется очереднику по месту его учета в качестве нуждающегося в жилом помещении, который, в силу ч. 3 ст. 52 ЖК РФ, осуществляется как раз по месту жительства гражданина.

Однако в коммент. ст. сделана важная оговорка - помещение предоставляется в черте соответствующего населенного пункта. Других требований по территориальности нахождения предоставляемого жилья законом не устанавливается, следовательно, и часто на практике высказываемые очередниками требования по предоставлению им жилья на конкретной улице или в конкретном микрорайоне не основаны на нормах закона.

7. Общая площадь предоставляемого жилого помещения должна соответствовать установленной органом местного самоуправления норме предоставления (за исключением случаев, предусмотренных в ч. 2 ст. 58 коммент. закона). Норма предоставления (согласно ст. 50 коммент. закона) - минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.

Норма предоставления устанавливается в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.

В частности, в Санкт-Петербурге при предоставлении жилых помещений общая площадь предоставляемого по договору социального найма жилья не должна превышать 18 кв. м на одного члена семьи, состоящей из двух и более человек, 33 кв. м для одиноко проживающих граждан. С учетом конструктивных особенностей жилого помещения в Санкт-Петербурге допускается предоставление жилых помещений, размер которых превышает указанную норму на всю семью не более чем на половину нормы предоставления жилья, полагающейся на одного человека (ст. 5 Закона Санкт-Петербурга от 19 июля 2005 г. "О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставлении жилых помещений по договорам социального найма в Санкт-Петербурге" (Вестник Законодательного Собрания Санкт-Петербурга. 2005. N 10).

8. При определении общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма гражданину, имеющему в собственности жилое помещение, учитывается площадь жилого помещения, находящегося у него в собственности (ч. 7 коммент. ст.). Данная норма касается только состоящих на жилищном учете собственников жилых помещений, поскольку предоставление такому очереднику жилого помещения в порядке очереди не может являться основанием для прекращения его вещного права в отношении других помещений. Тем не менее такой очередник может получить в порядке улучшения жилищных условий жилое помещения большего размера, если произведет отчуждение находящегося в его собственности помещения в пользу государства или соответствующего органа местного самоуправления.

Наниматели, которым предоставляется жилое помещение в целях улучшения их жилищных условий, по общему правилу должны освободить и сдать по акту приемки-передачи занимаемое ранее по договору социального найма жилое помещение.

9. При предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма учитываются действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению (ч. 8 коммент. ст.) (см. коммент. к ст. 53). Порядок определения общей площади предоставляемого жилого помещения в таких случаях, а также период, предшествующий предоставлению гражданину жилого помещения по договору социального найма, за который учитываются указанные сделки и действия, устанавливается законодательством субъектов РФ. В качестве примера сошлемся на положения Постановления Правительства Ленинградской области от 21 июня 2007 г. N 147 "Об утверждении порядка определения общей площади предоставляемых жилых помещений по договорам социального найма с учетом действий и гражданско-правовых сделок" (Вестник правительства Ленинградской области. 2007. N 47), согласно п. 2 которого гражданам, совершившим за предшествующий предоставлению пятилетний период действия и гражданско-правовые сделки, жилые помещения по договору социального найма предоставляются в размере нормы предоставления площади жилого помещения за вычетом размера общей площади, на который произошло уменьшение или отчуждение.

10. Часть 8 коммент. ст. императивно закрепляет "нижний предел" периода, предшествующего предоставлению гражданину жилого помещения по договору социального найма, за который учитываются указанные выше сделки и действия - не менее пяти лет.