1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
2. В случае, если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 статьи 31 настоящего Кодекса, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, данный гражданин по требованию собственника жилого помещения подлежит выселению на основании решения суда.
Комментарий к статье 35 ЖК РФ
1. Как известно, правом пользоваться жилым помещением собственника обладают члены его семьи, наниматели, отказополучатели и т.п.
Часть 1 комментируемой статьи называет случаи, когда граждане обязаны освободить жилое помещение, т.е. прекратить пользоваться им, а в случае отказа он должен быть выселен по решению суда.
Таким образом, предусматриваются добровольное (досудебное) освобождение жилого помещения; принудительное освобождение (по решению суда).
Данные положения применяются к членам семьи собственника жилого помещения, бывшим членам семьи, к лицам, проживающим на основании договора найма, договора безвозмездного пользования (и т.п.), завещательного отказа, договора пожизненного содержания с иждивением.
2. Согласно ст. 292 ГК РФ смена собственника жилого помещения является основанием для прекращения права пользования этим жильем членами семьи бывшего собственника. Такое право прекращается у членов семьи собственника и в связи с выкупом жилого помещения при изъятии земельного участка (ст. 32 ЖК РФ).
Когда семейные отношения прекращены, бывшие члены семьи собственника утрачивают право пользования жильем (если иное не установлено соглашением - см. ч. 3 ст. 31 ЖК РФ). В случаях, определяемых ст. 31 ЖК РФ, суд может сохранить за бывшими членами семьи права пользования жильем на определенный срок (см. комментарий к этой статье).
Лица, пользующиеся жилым помещением на основании заключенного с его собственником договора найма, безвозмездного пользования (и т.п.), утрачивают право пользования жильем в связи с прекращением договора.
Смена собственника не влечет расторжения или изменения договора найма (см. ст. 675 ГК РФ). Согласно ст. 700 ГК РФ права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования переходят к новому собственнику.
Согласно ст. 1137 ГК РФ при последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленным по завещательному отказу, сохраняет силу (п. 2). Однако по истечении установленного завещательным отказом срока пользования жильем такое право у отказополучателя прекращается (ст. 33 ЖК РФ).
Основанием прекращения пожизненного содержания с иждивением является существенное нарушение плательщиком ренты своих обязательств по содержанию получателя ренты. Согласно п. 2 ст. 605 ГК РФ в этом случае получатель ренты вправе потребовать возврата жилого помещения либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ.
3. Часть 2 комментируемой статьи касается только двух категорий граждан: которые пользуются жилым помещением по решению суда (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ); которые пользуются жильем в качестве отказополучателей (см. комментарий к ст. 33).
Эти лица могут быть выселены в судебном порядке по требованию собственника, если они: используют жилое помещение не по назначению; систематически нарушают права и законные интересы соседей; бесхозяйственно обращаются с жильем, допуская его разрушение.
Комментируемая статья предусматривает выселение, если пользователь проигнорировал предупреждение собственника жилья о необходимости устранить нарушения.
Следует упомянуть мнение Верховного Суда РФ по вопросу возможного выселения членов семьи собственника в случаях нарушения ими правил пользования жилым помещением. Отмечено, что ЖК РФ не содержит нормы, которая предусматривала бы отношения между собственником жилья и членами его семьи в случае подобных нарушений. Статья 35 ЖК РФ предусматривает выселение гражданина, нарушающего правила пользования жильем. Имея в виду положения ч. 1 ст. 7 (аналогия закона), член семьи собственника в подобном случае в соответствии со ст. 35 ЖК РФ может быть выселен из жилого помещения на основании решения суда по требованию собственника. (Обзор судебной практики ВС РФ за IV квартал 2005 г.)
Другой комментарий к статье 35 ЖК РФ
1. Право пользования жилым помещением у гражданина, проживающего в жилом помещении собственника этого жилого помещения, может прекратиться по различным основаниям, но в любом случае эти основания должны быть предусмотрены либо в самом ЖК РФ, других федеральных законах, либо в договоре между собственником и гражданином-пользователем. В случае спора вопрос о наличии основания прекращения права пользования жилым помещением решается судом в соответствии с положениями коммент. ст., а также ст. ст. 31, 33 и 34 Кодекса.
2. Особые основания прекращения права пользования жилым помещением предусмотрены для граждан, которые проживают в жилом помещении собственника на основании решения суда о сохранении за бывшим членом семьи собственника права пользования жилым помещением на определенный срок (ч. 4 ст. 31 Кодекса), а также на основании завещательного отказа (ст. 33 Кодекса) и договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 Кодекса). Как бывшие члены семьи собственника жилого помещения, так и граждане-пользователи, проживающие в жилом помещении на основании завещательного отказа и договора пожизненного содержания с иждивением, несут обязанности по обеспечению сохранности жилого помещения, а также по его содержанию, если иное не предусмотрено соглашением, заключенным с собственником данного помещения. Нарушение ими обязанностей по надлежащему осуществлению права пользования жилым помещением может повлечь за собой прекращение права пользования с последующим выселением из жилого помещения.
К таким нарушениям закон относит:
- использование жилого помещения не по назначению;
- систематическое нарушение прав и законных интересов соседей;
- бесхозяйственное обращение с жилым помещением, разрушающее его.
В целях пресечения нарушений собственник предупреждает гражданина-пользователя о необходимости прекратить нарушения и устранить их последствия. Если вследствие действий пользователя жилое помещение разрушается, собственник назначает пользователю разумный срок для устранения последствий и проведения ремонта помещения.
Прекращение права пользования жилым помещением и выселение как санкция за неправомерное поведение гражданина-пользователя является крайней мерой, подлежащей применению только тогда, когда и после предупреждения собственника пользователь допускает те же самые нарушения.
3. В числе оснований для прекращения права пользования и выселения гражданина-пользователя из жилого помещения собственника в коммент. ст. не указано такое основание, как невыполнение пользователем своих финансовых обязательств перед собственником по оплате падающей на него доли расходов по содержанию жилого помещения. Представляется, что временный пользователь (ч. 7 ст. 31 Кодекса) подлежит выселению по требованию собственника без предоставления другого жилого помещения в случае, если он систематически (более трех раз подряд) допускает просрочку в оплате жилья и (или) имеет задолженность, по крайней мере, за три неоплаченных месяца.
Применительно к отказополучателю следовало бы предусмотреть обязательность предупреждения его собственником с предоставлением некоторого срока для погашения задолженности по оплате; при просрочке свыше трех месяцев отказополучатель также может быть признан утратившим право пользования жилым помещением собственника, если он в течение месяца после предупреждения его собственником не погасил свою задолженность по оплате содержания занимаемого им помещения.
4. Правила ч. 2 коммент. ст. применяются к отношениям по пользованию жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением, поскольку в силу бланкетной ссылки, содержащейся в ст. 34 Кодекса, на отношения между собственником жилого помещения - плательщиком ренты и гражданином-пользователем - получателем ренты распространяются, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением, правила ст. 33 Кодекса, регулирующие отношения между собственником жилого помещения и пользователем жилого помещения - отказополучателем.
5. При прекращении права пользования жилым помещением собственник предоставляет гражданину-пользователю, утратившему это право, срок для освобождения занимаемого жилого помещения. Если в этот срок указанный гражданин добровольно не освобождает жилое помещение, он подлежит выселению в принудительном порядке по решению суда, принятому по заявлению собственника.
Выселение производится судебными приставами-исполнителями в порядке исполнения судебных решений, предусмотренном Федеральным законом от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (СЗ РФ. 2007. N 41. Ст. 4849).
Если выселяемый гражданин состоял на регистрационном учете по адресу нахождения жилого помещения собственника, то вступившее в законную силу решение суда о его выселении является основанием для снятия выселяемого с регистрационного учета по данному адресу.
6. Независимо от основания прекращения права проживания в данном жилом помещении (право пользования им) выселение гражданина без предоставления ему иного жилого помещения является сложной проблемой, имеющей не только правовые, но и этические и социологические аспекты. Конституционный принцип гласит: "Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища" (ч. 1 ст. 40 Конституции РФ). Тем самым наш Основной Закон допускает лишение граждан жилища при наличии на то оснований, предусмотренных законом. Положения коммент. ст. не противоречат Конституции РФ. Но, как представляется, подход к этой проблеме должен быть изменен с внесением изменений в ч. 1 ст. 40 Конституции РФ, но это дело будущего. В настоящее же время суды сплошь и рядом принимают решения о выселении граждан, у которых по тем или иным основаниям прекращено право пользования жилым помещением. Суды не несут ответственности за то, как и где будет жить гражданин, оставшийся без жилплощади. Не могут принять на себя обязательства по обеспечению жильем таких граждан и публичные образования. Государство, а тем более муниципальные образования, не в состоянии пока увеличить объемы жилищного строительства с тем, чтобы обеспечить жильем всех граждан, нуждающихся в жилище; очереди на получение жилплощади из государственного и муниципальных жилищных фондов не уменьшаются.
Но, с другой стороны, выселение граждан без предоставления другого жилого помещения и снятие их с регистрационного учета, т.е. фактически "выкидывание их на улицу", превращает таких граждан в лиц без определенного места жительства, так называемых бомжей, число которых достаточно велико; они становятся питательной средой для роста преступности, распространения заразных болезней, наркомании, антисанитарии.
Представляется, что в целях решения этой проблемы публичные образования на местах могли бы организовывать специальные социальные жилые дома для бездомных граждан, что-то вроде домов призрения или хосписов для престарелых и одиноких людей. В системе государственного и муниципального жилищных фондов существуют жилые дома социального назначения, но они предназначены не для бездомных граждан, выселенных без предоставления другого жилого помещения, а для определенных категорий граждан, нуждающихся в специальной социальной защите, что предусматривается ст. ст. 92, 96 - 98 Кодекса. Наряду с такими жилыми домами социального назначения публичные образования могли бы содержать дома-общежития для бездомных граждан. В домах для бездомных выселяемым без предоставления другого жилого помещения гражданам могли бы предоставляться жилые помещения в виде комнат или хотя бы части (углов) комнат; по адресу таких домов для бездомных указанные граждане могли быть поставлены на регистрационный учет. Создание таких домов для бездомных граждан было бы поддержано общественными организациями благотворительной направленности; возможно, крупный бизнес по принципу государственно-частного партнерства мог бы принять участие в создании домов для бездомных.
При наличии домов для бездомных в судебной практике учитывалась бы эта возможность при рассмотрении исков собственников жилых помещений о выселении бывших членов семьи и пользователей жилым помещением на основании коммент. ст. без предоставления другого жилого помещения.