1. Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления. (Часть в редакции, введенной в действие с 1 апреля 2015 года Федеральным законом от 31 декабря 2014 года N 499-ФЗ.
2. Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.(Часть в редакции, введенной в действие с 1 апреля 2015 года Федеральным законом от 31 декабря 2014 года N 499-ФЗ.
3. Часть утратила силу с 1 апреля 2015 года - Федеральный закон от 31 декабря 2014 года N 499-ФЗ.
4. Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.(Часть в редакции, введенной в действие с 1 апреля 2015 года Федеральным законом от 31 декабря 2014 года N 499-ФЗ.
5. Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.(Часть в редакции, введенной в действие с 1 апреля 2015 года Федеральным законом от 31 декабря 2014 года N 499-ФЗ.
6. Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.(Часть в редакции, введенной в действие с 1 апреля 2015 года Федеральным законом от 31 декабря 2014 года N 499-ФЗ.
7. При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. (Часть в редакции, введенной в действие с 1 апреля 2015 года Федеральным законом от 31 декабря 2014 года N 499-ФЗ.
8. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.(Часть в редакции, введенной в действие с 1 апреля 2015 года Федеральным законом от 31 декабря 2014 года N 499-ФЗ.
9. Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.(Часть в редакции, введенной в действие с 1 апреля 2015 года Федеральным законом от 31 декабря 2014 года N 499-ФЗ.
10. Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 настоящей статьи.
11. В случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с частью 10 настоящей статьи.
12. Изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и жилых помещений в таком доме до истечения срока, указанного в части 11 настоящей статьи, допускается только с согласия собственника.
Комментарий к статье 32 ЖК РФ
1. Комментируемая статья гарантирует защиту прав собственников жилья при изъятии (для государственных и муниципальных нужд) земельных участков, на которых находится это жилье. Положения статьи основаны на нормах ст. 35 Конституции РФ и учитывают ст. 235, 239, 279 - 283 ГК РФ, ст. 31, 49, 55, 57, 62, 63 ЗК РФ.
Часть 1 комментируемой статьи предусматривает, что жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа, что отражает конституционную норму. Согласно ч. 3 ст. 35 Конституции РФ принудительное отчуждение имущества для государственных нужд допустимо только по решению суда и лишь при условии предварительного и равноценного возмещения. В случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа (ст. 239 ГК РФ).
При этом в ч. 1 комментируемой статьи предусмотрено, что выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.
2. Согласно ст. 49 ЗК РФ изъятие земельных участков возможно в исключительных случаях, связанных:
1) с выполнением международных обязательств Российской Федерации;
2) с размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов размещения этих объектов;
3) с иными обстоятельствами, установленными федеральными законами и законами субъектов РФ (в зависимости от принадлежности земель).
Условия и порядок изъятия устанавливаются ст. 55 ЗК РФ.
Вопросы изъятия и выкупа жилого дома (жилого помещения) решаются одновременно с вопросами изъятия путем выкупа земельного участка. Требование об изъятии недвижимости не подлежит удовлетворению, если в суде не будет доказано, что использование земельного участка невозможно без прекращения права собственности на эту недвижимость (ст. 239 ГК РФ).
3. Рассмотрим порядок и условия выкупа жилого помещения:
выкупная цена, сроки и другие условия выкупа должны быть определены по соглашению с собственником жилья (ч. 6);
выкупная цена должна складываться из рыночной стоимости этого помещения, а также всех убытков, связанных с его изъятием (ч. 7).
В их число включаются убытки, обусловленные:
изменением места проживания;
временным пользованием иным жильем до приобретения в собственность другого помещения (в случае если соглашением не предусмотрено сохранение права пользоваться изымаемым жилым помещением до приобретения нового);
переездом;
поиском другого жилого помещения для приобретения в собственность;
оформлением права собственности на другое жилое помещение;
досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода (ч. 7).
По соглашению с собственником взамен изымаемого ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
4. Если собственник не согласен с решением об изъятии либо не достигнуто соглашение об условиях выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления предъявляет в суд иск о выкупе жилого помещения. Срок предъявления иска - 2 года с момента направления собственнику жилья уведомления.
5. Орган государственной власти или орган местного самоуправления обязан зарегистрировать свое решение об изъятии жилья в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ч. 3); в противном случае оно не будет иметь юридической силы.
Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия этого помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной государственной регистрации такого решения.
До того, как достигнуто соглашение (принято решение суда) о выкупе, собственник может владеть, пользоваться и распоряжаться жильем по собственному усмотрению, в том числе произвести его отчуждение (путем купли-продажи и т.п.) в порядке и на условиях, установленных законодательством, но при этом обязан информировать нового собственника о том, что жилье подлежит изъятию.
Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения (ч. 5 ст. 32). Иными словами, подобные затраты ему не возмещаются.
6. Судьба жилых помещений многоквартирного дома, признанного аварийным, решается в соответствии с положениями ч. 10 ст. 32. Многоквартирный дом признается аварийным и подлежащим сносу в порядке и по основаниям, предусмотренным Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции <1>.
--------------------------------
<1> Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47, с изменениями, внесенными Постановлением Правительства РФ от 02.08.2007 N 494.
Согласно этому Положению непригодными для проживания признаются жилые дома, жилые помещения: имеющие определенный физический износ; находящиеся в аварийном состоянии; в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания (разд. III Положения).
Вопросы о признании жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания решаются межведомственными комиссиями, которые создаются: федеральным органом исполнительной власти для оценки жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации; органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации для оценки жилых помещений жилищного фонда субъекта РФ; органом местного самоуправления для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда.
Комиссия проводит оценку соответствия помещения установленным в Положении требованиям и принимает решение:
о пригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания;
о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными в Положении требованиями и после их завершения - о продолжении процедуры оценки;
о непригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания с указанием дефектов, которые не могут быть устранены технически или устранение которых экономически нецелесообразно, и критериев непригодности.
Решение комиссии может быть обжаловано заинтересованными лицами в судебном порядке.
7. Согласно ч. 10 ст. 32 признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием потребовать от собственников помещений в этом доме снести его в разумный срок. В случае если снос не осуществлен в установленный срок, земельный участок подлежит изъятию. Соответственно, каждое жилое помещение в этом доме, принадлежащее на праве собственности, подлежит изъятию в порядке, предусмотренном ч. 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 ЖК РФ.
Верховным Судом РФ освещен вопрос о расчетах с собственниками жилых помещений в доме, подлежащем сносу по иным основаниям, нежели изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд.
Верховным Судом РФ дано следующее разъяснение. При изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка (ст. 32) по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилье с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).
Однако изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд является лишь одним из оснований для сноса дома.
Жилищный кодекс РФ не регулирует порядок возмещения собственнику расходов при изъятии жилого помещения в иных случаях, например при признании дома аварийным и подлежащим сносу.
В соответствии с ч. 1 ст. 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Исходя из этого, при определении порядка обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при сносе дома по основаниям, установленным Жилищным кодексом, следует руководствоваться положениями ст. 32 ЖК РФ.
Применение аналогии к данным правоотношениям подтверждается также ст. 134 ЖК РФ, которая устанавливает порядок обеспечения членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома. Данная норма предусматривает, что в случае сноса дома по основаниям, предусмотренным Кодексом, к выселяемым из него членам жилищного кооператива и проживающим совместно с ними членам их семей применяются правила, установленные ст. 32 и 86 ЖК РФ.
Следовательно, если жилые помещения в подлежащем сносу доме принадлежат гражданам на праве собственности, при изъятии у собственника жилого помещения и решении вопроса о предоставлении ему иного жилья следует руководствоваться положениями ст. 32 ЖК РФ, т.е. жилое помещение может быть изъято у собственника либо путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. (Обзор судебной практики ВС РФ за IV квартал 2005 г.)
Другой комментарий к статье 32 ЖК РФ
1. Комментируемая статья претерпела изменения по сравнению с ее первоначальной редакцией: ч. 10 дополнена указанием на возможность не только сноса многоквартирного дома, признанного аварийным, но и его реконструкции. Также коммент. ст. дополнена новыми положениями - ч. ч. 11 и 12, которые предусматривают особое основание для решения вопроса о сносе или реконструкции аварийного дома: принятие решения "О развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности". Указанные дополнения внесены в коммент. ст. Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (СЗ РФ. 2006. N 52 (ч. I). Ст. 5498). Названные дополнения коммент. ст. играют важную роль в реализации юридических гарантий права собственности на жилые помещения.
Так, правительством Санкт-Петербурга принята (адресная) программа "Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге", которая предусматривает реновацию (обновление) ряда жилых кварталов, застроенных в основном пятиэтажными крупнопанельными домами ("хрущевками") постройки 60 - 70-х годов. Реновация заключается в сносе таких домов и возведении на их месте новых современных многоквартирных домов с более удобными и просторными квартирами. В этой адресной программе значатся, например, квартал 5-й в микрорайоне Дачное (идут на расселение и снос 48 домов) и кварталы 2А, 2Г микрорайона Ульянка (15 домов на расселение и снос). Обязательства перед проживающими в домах, подлежащих расселению и сносу, собственниками жилых помещений (а также нанимателями) по предоставлению им другого жилья и/или денежной компенсации принимают на себя инвесторы-застройщики, которые определяются по результатам публичных торгов, проводимых в форме аукциона (см. об этом: Степанов К. Лот на Ульянку. Инвесторы, решившие участвовать в торгах, надеются на принцип разумного сотрудничества с жильцами // РГ. 2008. 3 сент.).
2. Изъятие земельных участков, на которых расположены жилые дома, как индивидуальные, так и многоквартирные, для государственных или муниципальных нужд должно являться совершенно исключительным случаем, допускаемым при особых вынужденных обстоятельствах, когда без использования данного земельного участка невозможно решить какие-либо признанные открыто публичные задачи: строительство транспортных путей, магистральных трубопроводов, линий электропередач и т.д. По мере подъема экономики происходит развитие хозяйственно-производственной инфраструктуры территорий, поэтому случаи изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд неизбежны, они могут иметь место в практике, несмотря на ущемление частных интересов собственников земельных участков и жилых помещений. Однако здесь речь идет о государственных или муниципальных нуждах именно как о нуждах публичных, соответствующих интересам всех или подавляющего большинства граждан, проживающих или работающих на территории данного административного образования. Это непреложный принцип, который не допускает никаких исключений. Суды при рассмотрении споров должны строго руководствоваться этим принципом и не поступаться интересами собственников под давлением административного ресурса, когда понятие государственных или муниципальных нужд подменяется интересами отдельных групп лиц, пусть даже высокопоставленных, как это подчас имеет место в практике. Совершенно обоснованно в ЖК РФ уделено так много внимания гарантиям и правам собственников жилых помещений при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Во-первых, порядок подготовки и принятия компетентным органом государственной власти или органом местного самоуправления решения об изъятии у собственника принадлежащего ему жилого помещения должен быть детально урегулирован федеральным законодательством.
Во-вторых, указанное решение должно быть зарегистрировано в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В-третьих, собственник подлежащего изъятию жилого помещения должен быть надлежащим образом уведомлен о принятом решении и о дате его государственной регистрации.
В-четвертых, выкуп изымаемого жилого помещения производится не ранее, чем по истечении одного года после уведомления собственника, а точнее, со дня получения собственником уведомления.
Нормы, содержащиеся в комментируемой статье, ориентированы, прежде всего, на обеспечение прав собственника изымаемого жилого помещения, учет его интересов. В частности, выкуп может быть произведен и ранее указанного срока - одного года, но только с согласия собственника. А собственнику может оказаться более выгодным осуществить сделку раньше, с учетом той конкретной ситуации, в которой он находится.
В практике вышеперечисленные требования соблюдаются не всегда. Например, Постановлением правительства Санкт-Петербурга от 4 августа 2008 г. N 919 "Об изъятии для государственных нужд Санкт-Петербурга земельного участка и жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: Тележная ул., д. 25 - 27, литера А" (Санкт-Петербургские ведомости. 2008. 18 авг.) предусматривается, что выкуп жилых помещений должен осуществляться за счет средств, выделенных администрации Центрального района Санкт-Петербурга Законом Санкт-Петербурга от 31 октября 2007 г. N 534-107 "О бюджете Санкт-Петербурга на 2008 год и на плановый период 2009 и 2010 годов" по статье расходов "Расходы, связанные с изъятием жилых помещений, находящихся в частной собственности граждан" (код целевой статьи 3500816). Не ясно, достаточно ли у районной администрации средств, чтобы выплатить компенсации собственникам изымаемых помещений. Но дело не только в этом. В Постановлении правительства Санкт-Петербурга от 4 августа 2008 г. N 919 не указано, для каких именно "государственных нужд Санкт-Петербурга" предназначен изымаемый земельный участок площадью 614 кв. м по Тележной ул., д. 25 - 27, литера А. Это важный и принципиальный вопрос; целевое назначение изымаемого участка должно быть таковым, что оно обеспечивает в данном конкретном случае несомненный приоритет публичных интересов Санкт-Петербурга над частными интересами собственников жилых помещений, подлежащих изъятию. Поэтому причины изъятия земельного участка вместе с находящимся на нем жилым домом и предназначение изымаемого земельного участка должны обязательно указываться в правовых актах об изъятии. В реквизитах Постановления правительства Санкт-Петербурга от 4 августа 2008 г. N 919 отмечено, что оно внесено в реестр нормативных правовых актов Санкт-Петербурга 6 августа 2008 г. под регистрационным номером 7450, но следовало бы также указать, что это Постановление зарегистрировано в территориальном органе Федеральной регистрационной службы, иначе имеет место нарушение требования ч. 3 коммент. ст.
3. "Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа.", - сказано в ч. 1 ст. 32 Кодекса. Правовой формой выкупа, пусть даже и принудительного, является договор, соглашение, по терминологии Кодекса, но соглашение - это и есть двухсторонняя или многосторонняя сделка, т.е. договор. Решение о принудительном изъятии жилого помещения является основанием для заключения договора о выкупе жилого помещения. Одной стороной договора - продавцом - является собственник изымаемого жилого помещения, но если жилое помещение принадлежит государству или муниципальному образованию, то необходимость в заключении договора отсутствует, так как все вопросы, связанные с отводом земельного участка для других целей и определением судьбы жилых помещений, решаются в рамках административных правоотношений между соответствующими государственными органами и органами местного самоуправления.
Второй стороной договора о выкупе жилого помещения является, в зависимости от того, в чьих интересах изымается земельный участок, на котором расположен жилой дом, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование. Именно государство, государственное и муниципальное образование, согласно ст. ст. 124 и 125 ГК РФ, являются участниками отношений, регулируемых гражданским законодательством, а государственные органы и органы местного самоуправления своими действиями приобретают и осуществляют права и обязанности от имени соответственно государства, государственного или муниципального образования и в его интересах. Обязательства по договору перед собственником жилого помещения возникают не у органа исполнительной власти, а у Российской Федерации, субъекта РФ или соответственно муниципального образования.
Соглашение (договор) о выкупе жилого помещения является, прежде всего, разновидностью договора купли-продажи, так как он направлен на передачу жилого помещения одним лицом в собственность другого лица. Но содержание соглашения о выкупе жилого помещения выходит за рамки обычного общегражданского договора купли-продажи. Стороны должны согласовать не только договорную цену, но и другие условия, подлежащие согласованию в связи с изъятием жилого помещения: срок освобождения жилого помещения собственником, порядок передачи жилого помещения, порядок и сроки выплаты выкупной цены. Государство, государственные и муниципальные образования в лице соответствующих органов могут принять на себя дополнительные обязательства по отношению к собственнику, например, по оказанию ему содействия в приобретении другого жилого помещения, помощи по переезду и др. Поэтому, строго говоря, соглашение о выкупе жилого помещения содержит элементы различных договорных типов и потому может быть квалифицировано как смешанный договор, понятие которого дается в п. 3 ст. 421 ГК РФ.
Представляется, что в целях урегулирования столь сложных вопросов было бы целесообразным разработать типовой договор о принудительном выкупе жилого помещения с утверждением его постановлением Правительства РФ.
4. Узловым вопросом изъятия жилого помещения является размер денежной компенсации, полагающейся собственнику за изымаемое жилое помещение. Денежная компенсация или, как ее называет законодатель, - "выкупная цена жилого помещения", призвана обеспечить восстановление имущественного положения собственника изымаемого жилого помещения в полном объеме. Являясь особой экономико-правовой категорией, выкупная цена имеет определенную структуру, установленную законом.
Согласно ч. 7 коммент. ст. выкупная цена состоит из рыночной стоимости жилого помещения и убытков, причиненных собственнику изъятием принадлежащего ему жилого помещения.
Как прямо указано в ч. 6 коммент. ст., выкупная цена жилого помещения, как и другие условия выкупа, определяется соглашением между собственником и органом, принявшим решение об изъятии жилого помещения. При достижении соглашения стороны должны ориентироваться на рыночную цену изымаемого жилого помещения. Учетно-техническая цена жилого помещения, которая фиксируется в системе учета органами технической инвентаризации объектов недвижимости и служит базой для расчета суммы налога на имущество граждан и налога на имущество юридических лиц, должна рассматриваться как минимальный уровень цены жилого помещения, ниже которого цена изымаемого жилого помещения устанавливаться в договоре о выкупе не может.
В практике имеют место случаи явного занижения выкупной цены жилых помещений, в частности, при сносе жилых домов. Широкий резонанс в течение ряда лет получила история с расселением семей собственников старых домов в московском микрорайоне Южное Бутово. Так, по решению Зюзинского суда г. Москвы за снесенный жилой дом его собственнику гражданке А. Сергеевой была присуждена компенсация в размере 5,1 млн. руб., тогда как семья настаивала на компенсации в размере 18 млн. руб.; присужденной судом компенсации вряд ли достаточно для покупки хотя бы однокомнатной квартиры в Москве (см. об этом: Козенко А., Савина Е. Жители Бутова проявили несносный характер. В микрорайоне вновь разгорелся жилищный конфликт // Коммерсантъ. 2008. 1 авг.).
Если стороны не могут прийти к консенсусу в вопросе о рыночной стоимости жилого помещения, целесообразно обратиться к независимому эксперту - профессиональному оценщику, который в своей деятельности руководствуется требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3813; с послед. изм. и доп.). Согласно ч. 2 ст. 3 названного Закона, "под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства" То обстоятельство, что жилое помещение продается собственником вынужденно, в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, не должно влиять на определение рыночной стоимости жилого помещения. Цена жилого помещения, которую назовет профессиональный оценщик, послужит основой для определения окончательной цены в договоре о выкупе. Обратиться к оценщику вправе любая сторона, но расходы по оценке должен нести орган, принявший решение об изъятии жилого помещения, так как именно он обязан предложить собственнику изымаемого жилого помещения цену, обоснованную экономически, а не установленную произвольно без привязки к рыночным ценам.
Если в период, начинающийся с момента получения уведомления о принудительном изъятии жилого помещения, до заключения договора о выкупе собственник произведет какие-либо улучшения жилого помещения, которые значительно увеличат его стоимость, затраты собственника не подлежат включению в выкупную цену жилого помещения. Это правило, вполне согласующееся с принципами справедливости и гармоничного сочетания публичных и частных интересов, должно побудить собственника жилого помещения к выявлению рыночной стоимости изымаемого жилого помещения сразу же по получении уведомления об изъятии жилого помещения. Это позволит собственнику жилого помещения учесть колебания цен на рынке жилья; он должен понимать, что его вложения не могут увеличить стоимость жилого помещения, что в данном случае цена его жилого помещения полностью зависит от конъюнктуры на рынке жилья.
При определении рыночной цены изымаемого жилого помещения следует принять во внимание и стоимость того помещения, которое собственник намеревается приобрести взамен изымаемого у него жилого помещения. Если "старое" и "новое" помещения имеют приблизительно равные характеристики (метраж, этажность, наличие инфраструктуры и т.д.), то изымаемое жилое помещение должно оцениваться в целом не ниже стоимости жилого помещения, приобретаемого собственником.
В качестве общего базового показателя оценки стоимости жилья на рынке жилья служит цена одного квадратного метра общей площади жилого помещения.
При выкупе жилого помещения одновременно прекращается и право собственника на долю в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома. Поэтому при определении стоимости выкупаемого жилого помещения должна учитываться и стоимость доли собственника данного жилого помещения в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома.
В практике встречаются случаи, когда в период, предшествующий сносу жилого дома, количественный состав собственника увеличивается; это имеет значение, если собственник взамен денежной компенсации соглашается на получение другого жилого помещения, размер которого определяется по норме предоставления, умножаемой на число членов семьи собственника. Жилищные органы принимают в расчет только тех членов семьи собственника, которые поставлены на регистрационный учет по данному жилому помещению на момент принятия решения о сносе жилого дома или о включении данного дома в программу реновации квартала. Такой подход - не совсем правильный; точкой отсчета должна быть дата получения собственником уведомления о принятии решения о принудительном изъятии жилого помещения в связи со сносом жилого дома. Относительно каждого нового члена семьи, вселенного собственником после получения уведомления, следует устанавливать основания вселения; и только в тех случаях, когда вселение новых членов семьи осуществлено без надлежащих оснований в целях получения квартиры в большем размере, такие члены семьи собственника не подлежат учету при расчете размера жилой площади, предоставляемой взамен изымаемой.
5. Помимо стоимости жилого помещения в выкупную цену включаются убытки, возникающие у собственника вследствие изъятия принадлежащего ему жилого помещения. Закон четко и недвусмысленно устанавливает, что подлежат возмещению "также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием". Но для того чтобы не было сомнений и споров относительно состава убытков, в ч. 7 коммент. ст. называются виды убытков, которые могут возникнуть у собственника изымаемого жилого помещения: расходы по поиску другого жилого помещения, переезду в него, оформлению прав на другое жилое помещение и т.д. Подлежат возмещению также убытки, которые понесет собственник по причине вынужденного досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами (нанимателями, арендаторами); при этом в полном соответствии с легальным определением убытков, закрепленным в ст. 15 ГК РФ, должны быть возмещены убытки не только в виде реального ущерба, но и в виде упущенной выгоды, например, суммы платы за сданное внаем жилое помещение, которые собственник не получил из-за досрочного расторжения договора найма жилого помещения, подлежащего изъятию.
Это основные виды убытков, которые включаются в выкупную цену; в конкретных случаях у собственника могут возникнуть иные убытки. Если иные убытки (расходы) собственника были объективно необходимы и они причинно обусловлены принудительным изъятием жилого помещения, такие убытки также должны быть включены в выкупную цену изымаемого жилого помещения. Таким образом, выкупная цена - специальное собирательное понятие; это не только цена изымаемого жилого помещения; по существу, это - размер компенсации, которая должна быть выплачена собственнику в связи с принудительным изъятием принадлежащего ему жилого помещения.
6. Размер и состав выкупной цены должны быть определены и в тех случаях, когда с согласия собственника ему взамен изымаемого предоставляется другое жилое помещение. Стоимость предоставляемого жилого помещения должна зачитываться при определении выкупной цены. Это означает, что из согласованной сторонами выкупной цены вычитается также согласованная сторонами стоимость предоставляемого взамен жилого помещения. В таком случае собственнику выплачивается лишь разница между согласованной сторонами выкупной ценой и стоимостью предоставляемого жилого помещения.
По смыслу ч. 8 коммент. ст. предоставляемое взамен жилое помещение передается собственнику изымаемого жилого помещения в собственность.
Закон не предусматривает возможности обеспечения собственника и, разумеется, совместно проживающих с ним членов его семьи другим жилым помещением из государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального найма или общегражданского найма. Такой вариант, абстрактно говоря, не исключается; к возникшим в этом случае отношениям могут быть применены по аналогии положения ч. ч. 1 - 9 коммент. ст.
7. Если соглашение о размере выкупной цены и других условиях выкупа не будет достигнуто и договор не будет заключен, то вопросы, связанные с выкупом, будут решаться в судебном порядке. При этом суды должны строго руководствоваться положениями коммент. ст.; в судебной практике имеют место случаи попыток уполномоченных органов занизить выкупную цену или предоставить собственнику взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение, не адекватное изымаемому. Необходимо исходить из того, что закон - положения коммент. ст. - не допускает ущемления интересов собственника изымаемого жилого помещения; таковы буква и дух Кодекса.
В части 9 коммент. ст. предусмотрена возможность обращения в суд органа, принявшего решение о принудительном изъятии жилого помещения. Такое обращение названо здесь иском о выкупе жилого помещения. Более корректно формулировать предмет этого иска как требование об обязании собственника жилого помещения заключить соглашение о выкупе принадлежащего ответчику помещения на условиях, предлагаемых органом-истцом. Срок исковой давности по таким искам - сокращенный: два года с момента направления собственнику жилого помещения уведомления о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения и о государственной регистрации этого решения. Если этот срок пропущен, в удовлетворении иска должно быть отказано. При этом складывается ситуация, когда принудительный выкуп жилого помещения вообще не может иметь места. В таком случае уполномоченный орган государственной власти или орган муниципального образования должен принять решение об отмене своего решения об изъятии земельного участка для публичных нужд либо о его изменении, или принять новое решение об изъятии земельного участка, но с обоснованием того, что несмотря на прошедшие два года те же причины остаются и изъятие участка для конкретных публичных нужд по-прежнему необходимо.
Инициатором возбуждения дела в суде может быть и собственник жилого помещения. Он вправе оспорить решение соответствующего органа об изъятии жилого помещения и требовать по суду признания этого решения незаконным. Если собственником жилого помещения, подлежащего изъятию, является гражданин, заявление подается в суд общей юрисдикции по правилам ст. ст. 254 - 258 ГПК РФ; если же собственником является юридическое лицо, заявление подается в арбитражный суд по правилам ст. ст. 197 - 201 АПК РФ.
Собственник изымаемого жилого помещения также вправе защищать в суде свои законные права и интересы в случаях, когда на него оказывается давление, создаются условия, невозможные для нормального пользования жилым помещением, например, когда, не дожидаясь освобождения собственником жилого помещения, прекращают обеспечение жилого дома электрической энергией, водой, теплом, газом, перекрывают подъезды к жилому дому и т.п. Ущерб, причиненный собственнику жилого помещения такими незаконными действиями, подлежит возмещению. Кроме того, может быть поставлен вопрос о компенсации морального вреда (ст. ст. 151, 1099 - 1101 ГК РФ).
8. В случае признания многоквартирного жилого дома находящимся в аварийном состоянии возникает сложный комплекс правовых отношений. Проживание людей в таком доме недопустимо. В настоящее время проблема расселения людей из домов, находящихся в аварийном состоянии, является одной из приоритетных общенациональных задач, поскольку в целом по стране существует 93 млн. кв. м ветхого жилья, из них - 11,2 млн. кв. м - аварийного. Из федерального бюджета субъектам РФ выдано 32 млрд. руб. субсидий на решение этой задачи (см. об этом: Скобелев П. Надзорная труба. Владимир Путин следит за работой фонда ЖКХ // РГ. 2008. 4 сент.). Санкт-Петербургу выделено 8 млрд. руб. с учетом большого количества зданий, которые не ремонтировались более 100 лет и теперь подлежат сносу (см. об этом: Климов А. Кусок коммунального пирога. В течение трех лет Петербург получит восемь миллиардов рублей на обновление ветхого жилья // РГ. 2008. 4 сент.). Губернатор Санкт-Петербурга обещает, что до конца 2011 г. "проблема аварийного жилья будет принципиально решена" (см.: "Сказано - сделано? Как губернатор выполняет свои обещания и как решаются задачи, поставленные перед городской властью" // Невское время. 2008. 6 сент.). В настоящий момент, на конец 2011 года, не все аварийные дома в Санкт-Петербурге расселены.
В связи с тем что время от времени происходят неожиданные случаи обрушения многоквартирных домов, как это случилось в Санкт-Петербурге 16 августа 2008 г., когда рухнула стена жилого дома на Малодетскосельском проспекте, необходимо проводить плановые периодические обследования многоквартирных жилых домов. Обследования проводятся специализированными организациями, заключения которых представляются образуемым жилищными органами межведомственным комиссиям (МВК), которые в свою очередь составляют акт о признании многоквартирного дома находящимся в аварийном состоянии и подлежащим сносу или реконструкции. На основании заключения специализированной организации и акта МВК уполномоченный орган государственной власти принимает решение о признании данного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции и о принудительном изъятии жилых помещений в этом доме.
В первоначальной редакции положения ч. 10 коммент. ст., предусматривающие последствия признания многоквартирного дома аварийным, исходили из того, что признанный аварийным дом подлежит сносу. Однако во многих случаях аварийные дома могут быть восстановлены путем их реконструкции. В связи с этим Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (СЗ РФ. 2006. N 52 (ч. I). Ст. 5498) текст ч. 10 коммент. ст. дополнен указанием на то, что аварийный дом может быть либо снесен, либо подвергнут реконструкции. В практике происходит по-разному; например, многие из построенных в 60-е годы прошлого века жилых домов из крупноблочных панелей (так называемые хрущевки, хрущобы) находятся в аварийном состоянии; в одних регионах их сносят, в других - реконструируют и продолжают использовать под жилье.
Понятие реконструкции - более широкое, чем понятие капитального ремонта. Реконструкция допускает изменение конфигурации здания, изменение этажности в сторону увеличения или снижения, возведение флигелей, мансард, внутренние перепланировки и т.д. Возможность реконструкции признанного аварийным многоквартирного дома самими собственниками помещений может оказаться для них предпочтительней, чем получение выкупа за изымаемые помещения при сносе дома. Собственникам помещений в многоквартирном доме целесообразно заблаговременно позаботиться о финансировании предстоящих в будущем затрат на капитальный ремонт, реконструкцию или снос дома с возможностью строительства нового дома на месте снесенного (см. об этом ниже - комментарий к ст. 158 Кодекса).
9. Предстоящий снос или реконструкция аварийного дома требуют детальной регламентации отношений между собственниками помещений в аварийном доме, с одной стороны, и государством или муниципальным образованием в лице их уполномоченных органов, с другой стороны. К сожалению, в ч. 10 коммент. ст. некоторые процедурные аспекты этих отношений отражения не получили. На восполнение этих пробелов направлены разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 14 (п. п. 20 - 22).
Орган, принявший решение о сносе или реконструкции многоквартирного дома, находящегося в аварийном состоянии, обязан уведомить собственников помещений в этом доме о принятом решении и о предоставленном им сроке для сноса или реконструкции дома. В части 10 коммент. ст. это уведомление названо требованием; очевидно, в нем должен быть указан не только разумный срок для сноса или реконструкции аварийного дома, но и срок для ответа на полученное уведомление. В ответе уполномоченному органу собственники помещений в аварийном доме должны сообщить о своем решении - будут ли они сносить или реконструировать аварийный дом либо отказываются от того и другого. Ответ собственников помещений в аварийном доме явится основанием для возможных переговоров с уполномоченным органом и подготовки соглашения, которое может оказаться необходимым для урегулирования организационных и финансовых вопросов, которые при этом возникают. Законодатель не должен был устанавливать конкретный срок, который предоставляется для сноса или реконструкции аварийного дома. Понятно, что продолжительность этого срока зависит от ряда объективных факторов: размеров аварийного дома, его состояния и т.д. С учетом всех этих обстоятельств предоставляемый срок должен быть разумным. Если срок, установленный уполномоченным органом, представляется собственникам помещений в аварийном доме недостаточным, они вправе оспорить его в суде, как вправе оспорить в суде все решение уполномоченного органа о признании дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции и о принудительном изъятии жилых помещений.
Как следует из ч. ч. 11 и 12 коммент. ст., указанный разумный срок не может быть менее шести месяцев, так как ранее шести месяцев изъятие земельного участка и помещений в аварийном доме допускается только с согласия собственников. С учетом важного правового значения этого согласия оно должно быть облечено в надлежащую письменную форму с подтверждением подлинности подписей всех собственников помещений либо с нотариальным удостоверением соглашения (согласия).
10. Если собственники помещений в аварийном доме осуществят его снос в течение предоставленного им срока, земельный участок остается в их общей долевой собственности, и они вправе возвести на участке новый многоквартирный дом, либо распорядиться земельным участком иным путем, например, произвести его отчуждение.
Если же в предоставленный им срок собственники помещений в аварийном многоквартирном доме не приступили к его сносу или реконструкции, застроенный земельный участок изымается для муниципальных нужд. Изъятие земельного участка в связи с необходимостью сноса многоквартирного дома, находящегося в аварийном состоянии, является основанием для изъятия у сособственников принадлежащих им жилых помещений, за исключением тех помещений, которые принадлежат на праве собственности муниципальному образованию.
Поскольку земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, находящийся в аварийном состоянии, изымается для муниципальных нужд, постольку принудительное изъятие у собственников их жилых помещений осуществляется путем их выкупа по правилам, предусмотренным ч. ч. 1 - 3, 5 - 9 коммент. ст.
Ввиду того что собственники жилых помещений в аварийном многоквартирном доме уже получили уведомление соответствующего органа о принятом решении о признании этого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в течение определенного срока, вторичное их уведомление о принудительном изъятии жилого помещения не требуется. Выкуп жилого помещения должен быть осуществлен по истечении срока, предоставленного собственникам для сноса или реконструкции аварийного дома.