1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:
1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 4 и 6 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:
1) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
2) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
3) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
3. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование, а также с указанием перечня документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1 настоящей статьи, обязаны направить в орган, осуществляющий согласование, запрошенные таким органом документы (их копии или содержащиеся в них сведения). Запрошенные документы (их копии или содержащиеся в них сведения) могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.(Часть в редакции, введенной в действие с 1 января 2013 года Федеральным законом от 3 декабря 2011 года N 383-ФЗ (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 28 июля 2012 года N 133-ФЗ).
4. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование.(Часть в редакции, введенной в действие с 1 января 2013 года Федеральным законом от 3 декабря 2011 года N 383-ФЗ (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 28 июля 2012 года N 133-ФЗ).
5. Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. В случае представления заявления о переустройстве и (или) перепланировке через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем.
6. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
Комментарий к статье 26 ЖК РФ
1. Комментируемая статья определяет порядок проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
Такие работы необходимо согласовать с органом местного самоуправления, куда надлежит представить:
заявление по форме, утвержденной Правительством РФ;
правоустанавливающие документы на жилое помещение;
проект переустройства и (или) перепланировки;
технический паспорт жилого помещения;
согласие нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи (в порядке и на условиях, обозначенных ч. 2);
заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения обозначенных работ.
Поскольку этот перечень является исчерпывающим, требование о представлении других документов неправомерно (ч. 3).
Разрешение или отказ в переустройстве (перепланировке) доводится до заявителя в установленный срок путем выдачи документа о согласовании (органом, осуществляющим согласование таких работ). На основании этого и производят работы по переустройству и (или) перепланировке.
2. Форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки, утверждены Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266 <1>. Применяя эти формы, необходимо обращать внимание на следующие их положения.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2005. N 19. Ст. 1812.
Согласно ч. 2 и 3 комментируемой статьи перечень представляемых документов, напомним, является закрытым. Вместе с тем п. 6 перечня, содержащегося в форме заявления, предусматривает представление дополнительных документов.
Такие документы, как доверенность, выписка из устава, могли бы быть обозначены в примечании на странице 1 этой формы. Что касается перечня документов, необходимых для переустройства и (или) перепланировки, то его следует сделать "закрытым".
Пункт 3 формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, обязывает заявителя осуществить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения с соблюдением требований нормативного правового акта субъекта РФ или акта органа местного самоуправления, регламентирующего порядок проведения таких работ.
Однако ЖК РФ относит определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений к компетенции органов государственной власти РФ (ст. 12). Субъекту РФ и органу местного самоуправления не предоставлено право устанавливать такой порядок.
3. В комментируемой статье отсутствуют следующие довольно серьезные позиции:
переустройство и перепланировка жилого помещения производятся с целью благоустройства помещения;
такие работы должны учитывать соответствующие строительные нормы и правила;
такие работы не должны нарушать права и законные интересы иных лиц, проживающих в доме (см., в частности, ст. 209 ГК РФ).
В соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями переустройство и перепланировка жилого помещения могут производиться только в целях повышения благоустройства жилья.
Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.
4. Обязательным условием обращения нанимателя (в качестве уполномоченного наймодателем) является письменное согласие всех членов его семьи на переустройство и (или) перепланировку. Таким образом, если нет согласия хотя бы одного члена семьи (в том числе и временно отсутствующего), то в переустройстве и (или) перепланировке будет отказано.
Причем если в случае отказа соответствующего органа наниматель вправе обратиться в суд, то при отказе от переустройства или перепланировки со стороны членов семьи он такой возможности не имеет.
5. Целесообразно обозначить нанимателя жилого помещения в качестве самостоятельного заявителя. Тем самым будет реализована норма ст. 678 ГК РФ, которая "адресует" содержащее в ней положение о переустройстве и реконструкции нанимателю жилого помещения и правила которой применимы к договору социального найма (ст. 672 ГК РФ).
6. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет также ответственность, предусмотренную Кодексом РФ об административных правонарушениях.
Другой комментарий к статье 26 ЖК РФ
1. В комментируемой статье определяются некоторые формальные условия, соблюдение которых является необходимым и достаточным для принятия решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Указанное решение и выступает в качестве основания проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, что получило отражение в названии коммент. ст.
2. Часть 1 коммент. ст. содержит норму, устанавливающую требования, которым должно следовать лицо, намеревающееся осуществить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения. В качестве таких требований называются соблюдение законодательства и наличие согласования мероприятий по переустройству и (или) перепланировке, полученного от органа, осуществляющего согласование.
3. Правила коммент. ст. не уточняют, какое именно законодательство должно быть соблюдено. Анализ предметной сферы регулируемых в гл. 4 ЖК РФ отношений показывает, что речь в данном случае может идти помимо ЖК РФ о Федеральном законе "О техническом регулировании" (СЗ РФ. 2002. N 52 (ч. I). Ст. 5140), Градостроительном кодексе Российской Федерации (СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). ст. 16), Федеральном законе "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (СЗ РФ. 2003. N 40. Ст. 3822), Федеральном законе "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры народов) Российской Федерации" (СЗ РФ. 2002. N 26 (ч. I). Ст. 2519), Федеральном законе "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" (СЗ РФ. 1995. N 47. Ст. 4473). В понятие "законодательство" в данном случае следует включать также подзаконные нормативные правовые акты, а равно законы и подзаконные нормативные акты, принимаемые субъектами РФ (см. коммент. к ст. 5 ЖК РФ).
4. В роли органа, осуществляющего согласование мероприятий по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения выступает орган местного самоуправления, компетенция которого в этой части установлена нормой п. 7 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ. В субъектах РФ - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге вопросами согласования переустройства и перепланировки жилых помещений занимаются органы местного самоуправления на территориях каждого из названных городов на основании законов указанных субъектов РФ.
5. В части 2 коммент. ст. законодатель устанавливает исчерпывающим образом перечень документов, которые необходимо предъявить в орган, осуществляющий согласование проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, для целей принятия последним соответствующего решения.
В роли заявителя должен выступать собственник помещения, которое планируется к переустройству и (или) перепланировке либо уполномоченное указанным собственником лицо. Заявителем может являться и наниматель жилого помещения по договору социального найма, но только в случае получения соответствующего полномочия на представление указанных в коммент. пункте документов. Для получения соответствующего полномочия наниматель жилого помещения по договору социального найма должен обратиться к наймодателю с письменным заявлением. В роли наймодателя, наделяющего нанимателя жилого помещения полномочиями на представление указанных в коммент. пункте документов, выступает собственник жилого помещения государственного (муниципального) жилищного фонда либо действующий от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления или управомоченное им лицо (см. коммент. к ст. 60 ЖК РФ).
6. Заявление о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения представляется заявителем по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266 "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения" (СЗ РФ. 2005. N 19. Ст. 1812; N 39. Ст. 3957).
7. В качестве правоустанавливающих документов, которые представляются в орган, осуществляющий согласование, могут выступать свидетельства о праве собственности на жилое помещение, договоры купли-продажи жилого помещения, договоры дарения, мены, ренты и т.п.
8. Проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должен соответствовать действовавшим ранее государственным стандартам либо действующим требованиям технических регламентов. Фраза "оформленный в установленном порядке" означает, что указанный проект разрабатывается не заявителем, а проектной организацией, имеющей соответствующую лицензию, и подписывается ее руководителем.
Проект также должен содержать заключение о его соответствии требованиям строительных, санитарных, противопожарных, экологических норм и правил, обеспечивающих защиту жизни, здоровья граждан, имущества, охрану окружающей среды. Из этого следует, что при переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения требуется наличие согласований соответствующих служб.
Слова "в установленном порядке" означают также, что детальные требования к процедуре подготовки и оформления, а равно к содержанию проекта переустройства или перепланировки определяются соответствующими нормативными актами органов местного самоуправления, предписаниям которых должен следовать заявитель.
9. В качестве обязательного документа в орган, осуществляющий согласование, представляется технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения, являющийся документом, содержащим техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям (ч. 5 ст. 19 ЖК РФ).
Технический паспорт жилого помещения составляется при приемке жилых строений в эксплуатацию или при включении жилого помещения в жилищный фонд. Форма технического паспорта и содержание его реквизитов установлены в приложении 11 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. N 37 в ред. Приказа Госстроя РФ от 4 сентября 2000 г. N 199 (Строительная газета. 1999. 23 июля, 20 авг.). Технический паспорт жилого помещения не следует смешивать с иными документами, имеющими похожее название, например, с паспортом жилого помещения, требования к которому установлены в приложении 1 к Типовому договору социального найма жилого помещения муниципального жилищного фонда, утвержденному Приказом Государственного комитета Российской Федерации по жилищной и строительной политике от 11 декабря 1997 г. N 17-132 (информационная система "Кодекс").
10. В п. 5 ч. 2 коммент. ст. содержится норма, рассчитанная на случай, когда заявителем, желающим провести переустройство и (или) перепланировку, является уполномоченный наймодателем наниматель жилого помещения. В указанном случае в орган, осуществляющий согласование, дополнительно представляется письменное согласие всех членов семьи нанимателя, в том числе и временно отсутствующих. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя (см. коммент. к ч. 1 ст. 69 ЖК РФ).
11. Если жилое помещение или дом, в котором находится подлежащее переустройству и (или) перепланировке жилое помещение, является памятником архитектуры, истории или культуры, в орган, осуществляющий согласование, дополнительно представляется заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры. Указанный орган обязан дать письменное заключение о допустимости либо недопустимости проведения переустройства и (или) перепланировки.
Формулировка п. 6 ч. 2 коммент. ст. исключает необходимость получения заключения органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о том, что жилое помещение, подлежащее переустройству и (или) перепланировке, не является памятником архитектуры, истории и культуры.
12. В части 3 коммент. ст. содержится норма, запрещающая органу, осуществляющему согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, требовать от заявителя представления иных, чем определенные в ч. 2 коммент. ст. документов. Факт получения документов от заявителя подтверждается распиской. В выдаваемой заявителю расписке должны быть указаны перечень полученных документов и дата их получения.
13. Часть 4 коммент. ст. устанавливает срок, в течение которого органом, осуществляющим согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, должно быть принято решение о согласовании или об отказе в согласовании. Указанное решение принимается по результатам рассмотрения заявления и иных представленных документов.
14. В ч. 5 коммент. ст. установлен предельный срок, в течение которого орган, осуществляющий согласование проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, обязан выдать или направить по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании. Форма и содержание указанного решения установлены Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266 "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения" (СЗ РФ. 2005. N 19. Ст. 1812; N 39. Ст. 3957).
15. Документ, подтверждающий принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, является основанием проведения мероприятий по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения. Это означает, что заявитель вправе приступить к выполнению работ по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения только после получения указанного разрешительного документа.