1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений).
2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 3 и 4 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переводе помещения орган, осуществляющий перевод помещений, запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:
1) правоустанавливающие документы на переводимое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
2) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
3) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.
3. Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений, а также с указанием перечня сведений и документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1 настоящей статьи, обязаны направить в порядке межведомственного информационного взаимодействия в орган, осуществляющий перевод помещений, запрошенные ими сведения и документы. Запрошенные сведения и документы могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.(Часть в редакции, введенной в действие с 1 января 2013 года Федеральным законом от 3 декабря 2011 года N 383-ФЗ (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 28 июля 2012 года N 133-ФЗ).
4. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий перевод помещений.(Часть в редакции, введенной в действие с 1 января 2013 года Федеральным законом от 3 декабря 2011 года N 383-ФЗ (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 28 июля 2012 года N 133-ФЗ).
5. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4 настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. В случае представления заявления о переводе помещения через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем. Форма и содержание данного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.
6. В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.
7. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.
8. Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный в части 5 настоящей статьи, является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи документе.
9. Завершение указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее - акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости"). Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.
10. При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.
Комментарий к статье 23 ЖК РФ
1. Независимо от формы собственности жилья его перевод в нежилое помещение (и наоборот) осуществляет орган местного самоуправления.
Для этого собственник (или уполномоченное им лицо) подает в орган местного самоуправления:
заявление о переводе помещения;
правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, - технический паспорт такого помещения);
поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
подготовленный и оформленный проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае необходимости таких работ).
Этот перечень является исчерпывающим, что означает: муниципальный орган не вправе требовать представления каких-либо других документов.
2. Перевод жилого помещения в нежилое (и наоборот) не допускается, если право собственности на такое помещение обременено правами третьих лиц. Поэтому собственник должен указать в своем заявлении, что жилое помещение не находится ни в залоге, ни под арестом и т.п.
3. Орган местного самоуправления обязан сообщить заявителю о своем решении в установленный срок. Кроме того, он информирует о решении собственников помещений, примыкающих к переводимому.
Форма и содержание документа, подтверждающего решение о переводе или об отказе, утверждены Постановлением Правительства РФ от 10.08.2005 N 502 <1>. Этот документ называется "Форма уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение".
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2005. N 33. Ст. 3430.
Согласно утвержденной форме в уведомлении следует указать: кому направляется уведомление (Ф.И.О. гражданина, наименование юридического лица); адрес; наименование органа местного самоуправления, осуществляющего перевод; адрес подлежащего переводу помещения; характер перевода (из жилого в нежилое или из нежилого в жилое) и цель использования. Указывается принятое решение:
а) перевести:
без предварительных условий;
при условии проведения работ по переустройству и (или) перепланировке, иных необходимых работ (ремонт, реконструкция, реставрация);
б) отказать в переводе с указанием оснований, установленных ч. 1 ст. 24 ЖК РФ.
4. Орган, осуществляющий перевод, информирует собственников иных помещений о решении в отношении переводимого помещения.
Ни в ЖК РФ, ни в указанном Постановлении не обозначено, в какой "форме" может быть выражена позиция собственников иных помещений, примыкающих к переводимому (согласие их или непринятие решения о переводе), и могут ли эти собственники повлиять на решение о переводе.
Представляется, что позиция собственников соседних помещений (да и нанимателей помещений публичных форм собственности) не может остаться без внимания, особенно учитывая ст. 209 ГК РФ. Данной статьей установлено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Очевидно, в рассматриваемом случае собственники соседних помещений могут обращаться в судебные органы. Согласно ст. 46 Конституции РФ любые решения и действия органов местного самоуправления и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.
5. Если использовать помещение в новых целях невозможно без ремонта или переустройства, в решении о переводе жилого помещения в нежилое (или наоборот) должно содержаться требование провести такие работы и их перечень. Завершение работ подтверждается актом приемочной комиссии, на основании которого помещения будут использоваться в качестве жилых (нежилых).
6. Напомним, что комментируемая статья предоставляет право решать вопрос перевода органу местного самоуправления независимо от формы собственности помещений.
Предоставление муниципальному органу, по существу, распорядительных прав в отношении государственного недвижимого имущества, видимо, противоречит принципам, установленным ст. 1 ГК РФ, в частности - беспрепятственного осуществления гражданских прав, а также ст. 209 ГК РФ, согласно которой собственник по своему усмотрению осуществляет владение, пользование и распоряжение своим имуществом. Согласно ст. 2 ГК РФ ("Отношения, регулируемые гражданским законодательством") порядок осуществления права собственности определяется гражданским законодательством.
Примечательно, что ЖК РФ вообще не содержит положений, касающихся роли органа государственной власти в этом вопросе (см. ст. 12, 13 и комментарии к ним).
Наниматель жилого помещения для реализации намерения использовать жилье в ином качестве (в том числе и вынужденно, допустим, одна из комнат в занимаемой квартире сырая, темная и годится только для использования в качестве подсобного помещения) должен обратиться к собственнику жилищного фонда. Собственник (или уполномоченное им лицо) рассматривает данный вопрос (при наличии документов, подтверждающих необходимость перевода) и при согласии обращается в орган, осуществляющий перевод помещений (см. ч. 1 и 2 комментируемой статьи). Но как при этом "строятся отношения", если собственником является муниципалитет? В подобном случае в качестве заявителя фактически выступает наниматель, который, как уже упоминалось, не обозначен как возможный заявитель о переводе помещения.
7. Обратимся к институту признания жилых помещений непригодными для проживания. Согласно ст. 12 ЖК РФ (см. также ч. 4 ст. 15) к полномочиям Российской Федерации относится определение оснований и порядка признания жилых помещений непригодными для проживания (п. 11). Что касается самого признания такой непригодности, то каждый собственник жилищного фонда решает этот вопрос в отношении только принадлежащих ему жилых помещений (см. п. 12 ст. 12; п. 6 ст. 13; п. 8 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ).
Напомним, что признание жилого помещения непригодным для проживания является основанием перевода его в нежилое. Таким образом, получается, что решение первоначального вопроса в этой "схеме" осуществляет собственник жилья, а последующие действия (необходимые в связи с непригодностью жилья) зависят от воли органа местного самоуправления.
8. В соответствии с ч. 10 комментируемой статьи при использовании помещения (после его перевода) необходимо соблюдать требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.
Прежде всего следует упомянуть норму законодательства об использовании жилья по назначению. В отношении правил пожарной безопасности и санитарно-гигиенических требований следует обратиться к Федеральным законам: от 21.12.94 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности", от 30.03.99 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" и др.
Другой комментарий к статье 23 ЖК РФ
1. Значение коммент. ст. состоит в детальном регулировании порядка перевода жилых помещений в категорию нежилых или наоборот, определении формальных условий такого перевода в дополнение к материальным условиям, закрепленным в ст. 22 ЖК РФ, а также в установлении правовых последствий принятия соответствующих актов о переводе.
2. Законодатель отнес решение вопроса о переводе жилого помещения в нежилое или наоборот к компетенции органа местного самоуправления по месту нахождения переводимого имущества независимо от формы собственности на переводимые помещения (п. 6 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ). Такой подход имеет положительное значение только в смысле установления одного ответственного за решение данного вопроса компетентного органа, но вряд ли оправдано с точки зрения осуществления права распоряжения жилыми помещениями, относящимися к различным видам жилищного фонда. Так, например, в Санкт-Петербурге перевод жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые независимо от формы собственности осуществляется уполномоченным правительством Санкт-Петербурга исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга (ст. 1 Закона Санкт-Петербурга от 20 июня 2005 г. "О переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые"). См. также постановление Правительства Санкт-Петербурга от 31 августа 2005 г. в ред. от 26 августа 2008 г., 2 августа 2011 г. "О переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые в Санкт-Петербурге" // Вестник Администрации Санкт-Петербурга. 2008. 28 окт. N 10; Информационный бюллетень Администрации Санкт-Петербурга". 2011. 5 сент. N 33.
3. В части 2 коммент. ст. предусматривается полный перечень документов, которые необходимо представить в орган, осуществляющий перевод помещений. Перечень документов является исчерпывающим, если значительная его часть имеет технический характер (п. п. 3, 4, 5 ч. 2 коммент. ст.), юридический характер имеют заявление собственника или уполномоченного им лица и правоустанавливающие документы на переводимое помещение (например, свидетельство о государственной регистрации права).
4. В части 3, 4 коммент. ст. закреплен срок принятия решения о переводе или отказе в переводе помещения (не позднее сорока пяти дней со дня представления документов) и срок выдачи или направления заявителю установленного документа, подтверждающего принятое решение (не позднее трех дней со дня принятия решения). Орган, принявший решение о переводе или отказе в нем, в тот же трехдневный срок должен проинформировать собственников примыкающих соседних помещений о принятии решения.
5. В том же документе, подтверждающем принятие решения о переводе помещения, может содержаться требование о проведении необходимого переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, перечень иных работ, которые необходимо провести.
Принятие документа о переводе помещения и проведении переустройства и (или) перепланировки служит правовым основанием для осуществления соответствующих действий по переоборудованию помещения с учетом проекта его переустройства и (или) перепланировки, представленного ранее в пакете документов. Это означает, что отдельного разрешения на переустройство и (или) перепланировку переводимого помещения не требуется (ср. со ст. 26 ЖК РФ).
Результатом состоявшейся перепланировки и (или) переустройства переводимого помещения (проведения иных работ) должен стать акт приемочной комиссии, который направляется в орган, осуществляющий государственный учет объектов недвижимости, и подтверждает окончание перевода помещения.
Подобного специального акта, подтверждающего окончание перевода помещения в жилое или нежилое, не требуется, если документ о принятом компетентным органом решении (ч. ч. 5, 7 коммент. ст.) не содержит требования о переустройстве и (или) перепланировке. Указанный документ представляет собой акт власти, исходящий от органа местного самоуправления, и является юридическим основанием для изменения правового режима помещения.
6. Использование переведенных помещений должно осуществляться с учетом изменений в их правовом режиме. Пределы использования жилого и нежилого помещений предусмотрены законом.