1. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг (в том числе нормативов накопления твердых коммунальных отходов), утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При расчете платы за коммунальные услуги для собственников помещений в многоквартирных домах, которые имеют установленную законодательством Российской Федерации обязанность по оснащению принадлежащих им помещений приборами учета используемых воды, электрической энергии и помещения которых не оснащены такими приборами учета, применяются повышающие коэффициенты к нормативу потребления соответствующего вида коммунальной услуги в размере и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. Правила предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, особенности предоставления отдельных видов коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме и жилых домов, условия и порядок заключения соответствующих договоров, а также правила, обязательные при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, устанавливаются Правительством Российской Федерации. (Часть в редакции, введенной в действие с 13 августа 2010 года Федеральным законом от 27 июля 2010 года N 237-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 30 июня 2015 года Федеральным законом от 29 июня 2015 года N 176-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 1 января 2016 года Федеральным законом от 29 декабря 2014 года N 458-ФЗ.
2. Размер платы за коммунальные услуги, предусмотренные частью 4 статьи 154 настоящего Кодекса, рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном федеральным законом. Органы местного самоуправления могут наделяться отдельными государственными полномочиями в области установления тарифов, предусмотренных настоящей частью, в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.
3. Изменение формы собственности на жилое помещение, оснований пользования жилым помещением, образования или ликвидации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива не является основанием изменения размера платы за коммунальные услуги.
4. При предоставлении коммунальных услуг с перерывами, превышающими установленную продолжительность, осуществляется изменение размера платы за коммунальные услуги в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При этом лицо, виновное в нарушении непрерывности предоставления и (или) качества коммунальных услуг, обязано уплатить потребителю штраф, определяемый в размере и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. (Часть в редакции, введенной в действие с 28 декабря 2015 года Федеральным законом от 29 июня 2015 года N 176-ФЗ.
5. В случае, если предоставление коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, вызвано отсутствием технической возможности поставок холодной воды, горячей воды, электрической энергии, тепловой энергии, газа, бытового газа в баллонах, твердого топлива при наличии печного отопления, отсутствием технической возможности отведения сточных вод надлежащего качества и (или) без перерывов, превышающих установленную продолжительность, что подтверждается решением органа государственного жилищного надзора, уплата указанного в части 4 настоящей статьи штрафа не осуществляется в течение периода, установленного решением органа государственного жилищного надзора и соответствующего сроку выполнения мероприятий, планов по приведению качества холодной воды, горячей воды, электрической энергии, тепловой энергии, газа, бытового газа в баллонах, твердого топлива при наличии печного отопления, а также по отведению сточных вод и (или) сокращению перерывов их поставок в соответствие с требованиями законодательства. Отсутствие технической возможности предоставления коммунальных услуг надлежащего качества и (или) без перерывов, превышающих установленную продолжительность, определяется решением органа государственного жилищного надзора на основании обращения ресурсоснабжающей организации или лица, отвечающего за содержание общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с критериями и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации с учетом положений законодательства Российской Федерации в сфере теплоснабжения, водоснабжения (водоотведения), газоснабжения, электроэнергетики.(Часть дополнительно включена с 28 декабря 2015 года Федеральным законом от 29 июня 2015 года N 176-ФЗ)
6. Лицо, виновное в нарушении порядка расчета платы за коммунальные услуги, повлекшем увеличение размера платы, обязано уплатить потребителю штраф, определяемый в размере и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации, за исключением случаев, если такое нарушение было устранено до обращения и (или) до оплаты потребителем.(Часть дополнительно включена с 28 декабря 2015 года Федеральным законом от 29 июня 2015 года N 176-ФЗ)
Комментарий к статье 157 ЖК РФ
1. Согласно комментируемой статье и собственники, и наниматели жилья оплачивают коммунальные услуги по факту потребления, согласно показаниям приборов учета, а если таковые отсутствуют - по нормативам потребления коммунальных услуг.
Тарифы на коммунальные услуги устанавливаются органами местного самоуправления (в Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти этих субъектов РФ) в порядке, предусмотренном федеральным законом (ч. 2).
2. Федеральным законом от 30.12.2004 N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" <1> определены полномочия органов государственной власти и органов самоуправления в области регулирования тарифов организаций коммунального комплекса, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг своевременно и надлежащего качества.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 36.
Правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг утверждены Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 306 <1>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2006. N 22. Ст. 2338.
Оплата гражданами жилья и коммунальных услуг регулируется Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам".
3. Правительством РФ определяется и порядок изменения размера платы за коммунальные услуги, если они подаются с перерывами, превышающими установленную продолжительность, или если они ненадлежащего качества (ч. 4 ст. 157).
4. Изменение формы собственности на жилое помещение, оснований пользования им, образования или ликвидации товарищества собственников жилья либо жилищного (или иного) кооператива не является основанием изменения размера платы за коммунальные услуги (ч. 3 ст. 157).
Другой комментарий к статье 157 ЖК РФ
1. Третий элемент структуры платы за жилье - плата за коммунальные услуги. Коммунальные услуги могут быть различных видов; основные из них перечислены в ч. 4 ст. 154 Кодекса: холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). В рыночной экономике услуги, в том числе коммунальные, являются товаром и, как все другие объекты рыночного оборота, они обладают всеми свойствами товара: у них есть стоимость и цена, они могут продаваться и покупаться; по поводу них могут совершаться различные гражданско-правовые сделки. Потребительские свойства коммунальных услуг должны отвечать интересам потребителей и должны соответствовать предусмотренным утвержденными нормативами требованиям. Потребительские свойства и качество коммунальных услуг отражаются в их стоимости и цене: чем выше качественный уровень услуг, тем выше их стоимость и цена, и, напротив, снижение уровня качества коммунальных услуг влечет за собой снижение их стоимости и цены.
Отношения, связанные с оплатой коммунальных услуг, регулируются большим количеством нормативных правовых актов. Самое пристальное внимание уделяется порядку установления или, другими словами, регулирования тарифов на коммунальные услуги. На основании Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" (СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 36 (в редакции Федерального закона от 26 декабря 2005 г. N 184-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" и некоторые законодательные акты Российской Федерации")) Постановлением Правительства РФ от 14 июля 2008 г. N 520 "Об основах ценообразования и порядке регулирования тарифов, надбавок и предельных индексов в сфере деятельности организации коммунального комплекса" (СЗ РФ. 2008. N 29 (ч. II). Ст. 3518) утверждены два нормативных правовых документа: 1) Основы ценообразования в сфере деятельности организаций коммунального комплекса; 2) Правила регулирования тарифов, надбавок и предельных индексов в сфере деятельности организаций коммунального комплекса. В первом из названных документов закреплены: а) система тарифов и надбавок на услуги организаций коммунального комплекса; б) принципы и методы регулирования тарифов и надбавок. Во втором - порядок принятия регулирующим органом решений об установлении тарифов, надбавок, предельных индексов на услуги организаций коммунального комплекса.
Функции регулирующего органа в этой сфере выполняет в соответствии с Указом Президента РФ от 12 мая 2008 г. N 724 "Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти" (СЗ РФ. 2008. N 20. Ст. 2290) Федеральная служба по тарифам (ФСТ), находящаяся в введении Правительства РФ.
Нормы коммент. ст. регулируют отношения, возникающие в связи с применением тарифов и надбавок к ним по обязательствам пользователей по оплате предоставляемых им жилищно-коммунальных услуг.
2. Размеры платежей нанимателей и собственников жилых помещений за коммунальные услуги зависят не только от качества услуг, но и от объема потребления воды, тепла, электроэнергии, газа и т.д. Объем потребления устанавливается по показаниям приборов учета; показания снимаются самими обязанными лицами и записываются в счета на оплату; специалисты организаций, предоставляющих услуги (контролеры), периодически проверяют работу приборов учета и снимают контрольные показания; это позволяет исправить ошибки в оплате коммунальных услуг, которые могут быть допущены плательщиками.
Приборы учета потребляемой электроэнергии (так называемые счетчики или электросчетчики) установлены практически в каждой квартире, а вот приборы учета потребления воды, тепла и газа редко устанавливаются в квартирах. В основном применяются приборы, учитывающие объемы потребления по всему дому - учетные узлы, например, КУУТ - контрольный узел учета тепла. Показания домовых приборов учета кладутся в основу расчетов размеров платы за эти коммунальные услуги по каждой квартире с учетом числа проживающих в ней граждан.
При отсутствии приборов учета размеры платежей рассчитываются исходя из установленных нормативов потребления коммунальных услуг. Следует иметь в виду, что ч. 1 коммент. ст. действует в редакции Федеральных законов от 31 декабря 2005 г. N 199-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием осуществления полномочий" (СЗ РФ. 2006. N 1. Ст. 10) и от 23 июля 2008 г. N 160-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием осуществления полномочий Правительства Российской Федерации" (СЗ РФ. 2008. N 30 (ч. II). Ст. 3616). Внесенные названными Законами изменения содержания ч. 1 коммент. ст. касаются порядка утверждения нормативов потребления по отдельным видам коммунальных услуг.
Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 предусматривается подготовка проекта нормативного акта о внесении изменений в Правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 306.
3. По показателям приборов учета или по нормативам потребления определяется объем потребления электроэнергии, тепла, воды, газа, твердого топлива, а сумма, подлежащая оплате, рассчитывается по базовому стоимостному показателю - действующим ставкам (тарифам) за единицу соответствующего вида энергии и воды. Тарифы в Москве и Санкт-Петербурге утверждаются органами государственной власти этих субъектов РФ, а в остальных субъектах РФ - либо органами государственной власти этих субъектов РФ, либо органами местного самоуправления в порядке, установленном федеральным законом. Как указывалось выше, в настоящее время регулирование тарифов на коммунальные услуги относится к компетенции Федеральной службы по тарифам (ФСТ).
4. Правило ч. 3 коммент. ст. направлено на обеспечение стабильности размера платы за коммунальные услуги. Размер платы за коммунальные услуги не должен зависеть ни от формы собственности на жилые помещения, иначе бы нарушались конституционный принцип (ч. 2 ст. 8 Конституции РФ) и положения ГК РФ (ст. 212) о признании и равной защите всех форм собственности, ни от оснований права на жилые помещения, ни от того, какой способ эксплуатации и управления многоквартирным домом выбран собственниками помещений в этом доме, ни от того, образованы ли в этом доме ТСЖ или жилищный кооператив, осуществляют ли они свою деятельность или подверглись реорганизации либо ликвидации. Все эти факторы, имеющие различное правовое значение для сферы жилищных отношений, не влияют на определение размера платы за коммунальные услуги. Также не влекут каких-либо изменений размера платы за коммунальные услуги изменения обстоятельств, указанные в ч. 3 коммент. ст.
Отдельный вопрос - о базовом показателе, т.е. о размерах тарифов по коммунальным услугам. С одной стороны, тарифы должны быть стабильными, должны обеспечивать устойчивость финансовых правоотношений, опосредующих использование жилья. С другой стороны, размеры тарифов должны быть такими, которые обеспечивали бы рентабельность организаций, предоставляющих жилищно-коммунальные услуги. Поэтому периодическое изменение тарифов объективно необходимо и не может запрещаться законом. Но изменение тарифов должно происходить не произвольно, а с соблюдением порядка, регламентированного действующим законодательством.
5. При утверждении тарифов уполномоченные органы субъектов РФ и органы местного самоуправления не вправе выходить за пределы ограничений, устанавливаемых уполномоченным федеральным органом исполнительной власти. Так, Приказом ФСТ России от 5 августа 2008 г. N 127-э/1 (зарегистрированным в Минюсте РФ 26 августа 2008 г., регистрационный номер 12184) "О предельных уровнях тарифов на электрическую энергию на 2009 г." (РГ. 2008. 4 сент.) установлены предельные минимальные и максимальные уровни тарифов на электроэнергию, поставляемую населению в зонах централизованного и децентрализованного энергоснабжения, по субъектам РФ на 2009 г. По г. Москве минимальный уровень тарифа составляет 292,00 коп./кВт.ч (с НДС), максимальный уровень - 301,00 коп./кВт.ч; по Санкт-Петербургу - 228,00 и 235,00; по Республике Татарстан - 203,00 и 207,00 соответственно и т.д. Региональные органы и органы местного самоуправления не вправе выходить за эти пределы.
Размеры тарифов на электроэнергию, поставляемую населению, выше размеров тарифов на электроэнергию, поставляемую потребителям, включая производственные структуры. Представляется, что такой подход не обоснован, во всяком случае, тарифы за электроэнергию, равно как и за другие виды энергии, должны быть для населения ниже, чем для организаций, и не должны включать в себя НДС, так как иначе затраты по НДС перекладываются в конечном итоге на население, хотя граждане не являются и не должны являться плательщиками НДС.
Предельный рост тарифов на тепловую энергию на 2009 г. утвержден на уровне 22% (см.: РИА "Новости": Тариф на час // РГ. 2008. 29 авг.); такой уровень представляется завышенным, он подстегивает инфляционные тенденции. С нашей точки зрения, тарифы на тепловую энергию могут повышаться ежегодно не более чем на 5 - 10%.
6. Предоставляемые пользователям жилых помещений коммунальные услуги должны соответствовать требованиям стандартов и технических регламентов. Если коммунальные услуги предоставляются ненадлежащего качества по сравнению с установленными требованиями, то плата за такие некачественные услуги подлежит снижению. Такие же последствия должны наступать в тех случаях, когда коммунальные услуги предоставляются с перерывами, превышающими установленную нормативами продолжительность.
Порядок снижения платы за коммунальные услуги аналогичен порядку изменения размера платы за содержание и ремонт жилых помещений в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (см. выше - п. 12 комментария к ст. 156 Кодекса).
Порядок изменения платы за коммунальные услуги в указанных случаях ранее устанавливался Постановлением Правительства РФ. Теперь же, согласно ч. 4 коммент. ст. в редакции ФЗ от 23 июля 2008 г. N 160-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием осуществления полномочий Правительства Российской Федерации" (СЗ РФ. 2008. N 30 (ч. II). Ст. 3616), вопрос об установлении порядка, изменения платы за коммунальные услуги в случае предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими нормативную продолжительность, отнесен к компетенции уполномоченного Правительством РФ федерального органа исполнительной власти.
7. В Санкт-Петербурге порядок предоставления жилищно-коммунальных услуг был утвержден распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 9 февраля 1996 г. N 102-р "О порядке предоставления коммунальных услуг в Санкт-Петербурге" (с послед. изм. и доп.); конкретные формулы расчетов по водоснабжению, водоотведению, отоплению, горячему водоснабжению и лифтам содержатся в приложении N 1 "Перечень условий снижения оплаты при снижении качества коммунальных услуг" и приложении N 2 "Методика расчета снижения оплаты при отклонении качества коммунальных услуг". Например, при перерывах в водоснабжении, связанных с авариями на сетях и сооружениях водопровода, оплата снижается за каждый час, если водоснабжение отсутствовало более чем 24 часа за месяц. При перерывах в водоотведении, связанных с авариями на сетях и сооружениях канализации, оплата снижается за каждый час отсутствия водоотведения сверх допустимых 24 часов, если водоотведение отсутствовало более чем 24 часа за месяц.