1. Для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью.
2. Товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:
1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
3. На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные настоящей главой и уставом товарищества.
Комментарий к статье 152 ЖК РФ
1. Хозяйственная (предпринимательская) деятельность товарищества собственников жилья имеет строго целевое назначение. Поэтому комментируемая статья определяет:
какими видами деятельности вправе заниматься ТСЖ;
порядок расходования средств, полученных от такой деятельности.
Во-первых, это содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (п. 1 ч. 2 ст. 152). Эту деятельность ТСЖ осуществляет либо силами своих работников, либо по договору с третьими лицами.
Во-вторых, это строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме (п. 2 ч. 2 ст. 152).
В-третьих, это сдача в аренду, внаем части общего имущества (включая придомовый земельный участок). Данный вопрос общее собрание решает квалифицированным большинством в две трети от общего числа голосов членов товарищества (п. 12 ч. 2 ст. 145, ч. 4 ст. 146 ЖК РФ).
2. На основании решения общего собрания членов ТСЖ доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход, получаемый от предпринимательской деятельности, может быть направлен на иные цели деятельности ТСЖ, предусмотренные гл. 14 ЖК РФ и уставом товарищества. Решение общего собрания по данным вопросам принимается квалифицированным большинством - две трети от общего числа голосов членов товарищества (п. 7 ч. 2 ст. 145, ч. 4 ст. 146 ЖК РФ).
3. Следует отметить, что перечень видов хозяйственной деятельности товарищества является закрытым. Однако не исключена возможность осуществления иного. Так, п. 3 ч. 2 данной статьи предусматривает передачу товариществом во временное пользование (аренду, внаем) части общего имущества в доме. Пунктом 7 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ предусматривается право товарищества продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.
Другой комментарий к статье 152 ЖК РФ
1. Комментируемая статья содержит нормы, регулирующие отношения, связанные с хозяйственной деятельностью товарищества собственников жилья.
Термин "хозяйственная деятельность", вынесенный в название статьи и используемый по ее тексту, является одним из наиболее спорных в юридической науке. Исследованию феномена хозяйственной деятельности и его эволюции посвящалось и продолжает посвящаться значительное количество научных работ. Сегодня в доктрине под хозяйственной деятельностью чаще всего понимают деятельность, которая связана с производством и реализацией продукции, выполнением работ и оказанием услуг, а также с обеспечением их производителей необходимыми ресурсами. Легального определения хозяйственной деятельности в российском законодательстве не существует.
ГК РФ оперирует понятием предпринимательской деятельности (ч. 1 ст. 2 ГК РФ). В отношении некоммерческих организаций, к классу которых принадлежит товарищество собственников жилья, также используется понятие предпринимательской, но не хозяйственной деятельности. Согласно ч. 3 ст. 50 ГК РФ некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствует этим целям.
Позицию законодателя по выбору используемого им термина "хозяйственная деятельность", который заимствован из названия ст. 41 ФЗ "О товариществах собственников жилья", следует объяснить тем, что значительное количество функций, исполняемых товариществом, и разнообразие дел, которыми оно вынуждено заниматься, не имеют направленности на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.
2. В части 2 коммент. ст. определены виды хозяйственной деятельности товарищества собственников жилья, которыми оно вправе заниматься при условии, что они способствуют достижению целей, предусмотренных уставом товарищества.
Первый из дозволенных видов хозяйственной деятельности заключается в том, что товарищество силами наемных работников самостоятельно занимается обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом недвижимого имущества в многоквартирном доме. По смыслу подп. 1 ч. 2 коммент. ст. обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом движимого имущества, например электрических и тепловых сетей, товарищество заниматься не вправе.
Деятельность по строительству дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме может осуществляться с учетом требований, установленных подп. 1 ч. 2 ст. 44 коммент. закона и ч. 1 ст. 17 ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" (СЗ РФ. 2001. N 33 (ч. I). Ст. 956; N 13. Ст. 1178; N 52. Ст. 5037).
Деятельность товарищества, связанная с актами распоряжения отдельными элементами (частями) общего имущества, может осуществляться с учетом требований, установленных подп. 3 ч. 2 ст. 44 коммент. закона.
3. В части 3 коммент. ст. определяются основание и направления использования доходов, полученных в результате хозяйственной деятельности товарищества. Доходы, полученные от указанной деятельности, на основании решения общего собрания членов товарищества, принятого не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов его членов, должны быть использованы целевым образом:
- на оплату общих расходов товарищества;
- на пополнение специальных фондов, образованных товариществом.
При наличии дополнительных доходов, а законодатель не определяет формулу дополнительности, последние подлежат направлению на иные, помимо оплаты общих расходов товарищества и пополнения фондов, цели деятельности товарищества, предусмотренные уставом и гл. 13 коммент. закона, в частности ч. 1 ст. 135.