1. Товарищество собственников жилья вправе:
1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры;
2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;
3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;
5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;
6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;
7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.
2. В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:
1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;
5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.
3. В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.
4. Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.
Комментарий к статье 137 ЖК РФ
1. Комментируемая статья определяет права товарищества.
Части 1 и 2 содержат закрытый перечень прав товарищества по осуществлению своей деятельности, что означает - товарищество не может совершать какие-либо действия, выходящие за пределы, обозначенные комментируемой статьей.
2. Правоспособность ТСЖ как юридического лица является специальной. Специальная правоспособность означает, что юридическое лицо обладает только теми правами и исполняет только те обязанности, которые соответствуют целям его деятельности.
Таким образом, осуществление товариществом предпринимательской деятельности возможно, если это служит целям создания ТСЖ (ст. 50 ГК РФ). Такая деятельность возможна, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений. Доходы товарищества (которые, в частности, может приносить сдача в аренду нежилых помещений) входят в его собственные средства.
Сделка, выходящая за рамки специальной правоспособности, может быть признана судом недействительной по иску как самого товарищества, так и любого его члена (ст. 173 ГК РФ).
3. В случае неисполнения собственниками помещений своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов. Обязанность такого участия установлена ст. 39 ЖК РФ, согласно которой собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в доме (см. также ст. 210 и 290 ГК РФ).
Товарищество может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков (см. ч. 4 комментируемой статьи). Под убытками следует понимать неполучение доходов, которые могло получить товарищество (упущенная выгода), и реальный ущерб (см. ст. 15 ГК РФ).
Другой комментарий к статье 137 ЖК РФ
1. В силу прямого указания закона (ч. 2 ст. 291 ГК РФ, ч. 1 ст. 135 коммент. закона) товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией и, следовательно, наделено специальной правоспособностью. Специальная правоспособность означает, что товарищество обладает только теми гражданскими правами и несет только те обязанности, которые соответствуют целям его создания и деятельности и получили закрепление в уставе товарищества. Ограничения подобного рода обусловлены по отношению к товариществам собственников жилья нормой, содержащейся в ч. 1 ст. 135 коммент. закона, согласно которой товарищество создается для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.
Сделка, совершенная товариществом собственников жилья без учета его специальной правоспособности, - так называемая внеуставная сделка - согласно ст. 173 ГК РФ может быть признана судом недействительной по иску самого товарищества, члена товарищества или государственного органа, осуществляющего контроль или надзор за деятельностью товарищества, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о ее незаконности.
2. В частях 1 и 2 коммент. ст. законодатель формулирует две группы юридически обеспеченных возможностей товарищества собственников жилья (субъективных прав), содержанием которых выступают соответствующие целям его создания действия.
Первая группа прав товарищества характеризуется тем, что их реализация прямо не затрагивает прав и охраняемых законом интересов собственников помещений, не являющихся членами товарищества. Реализация прав, перечисленных в ч. 2 коммент. ст., затрагивает права и охраняемые законом интересы всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и тех, кто не является членом товарищества. Поэтому права товарищества собственников, закрепленные в ч. 2 коммент. ст., могут быть осуществлены только в случае совпадения волеизъявления товарищества и волеизъявления собственников помещений, не являющихся членами товарищества. При этом осуществление прав, закрепленных в подп. 1, 2, 4, должно иметь место лишь в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений (ст. ст. 44, 46 коммент. закона).
3. В части 3 коммент. ст. закреплена норма, наделяющая товарищество собственников жилья правом на обращение в суд с целью понуждения неисправных собственников помещений к участию в общих расходах на содержание общего имущества (см. коммент. к ч. 2 ст. 39). Обязанность собственника помещения участвовать в общих расходах следует понимать расширительно, в контексте требований, установленных как ст. 249 ГК РФ, так и ст. 39 коммент. закона.
4. Обязанность собственника помещения участвовать в общих расходах на содержание общего имущества пропорционально своей доле в праве общей собственности на общее имущество обусловлена необходимостью обеспечения возмещения издержек на обслуживание, текущий и профилактический ремонт, капитальный ремонт общего имущества, а также необходимостью поддержания общего имущества в безопасном и пригодном для эксплуатации состоянии. Обязательные платежи и взносы выступают в качестве одной из форм участия в общих расходах.
Если в результате неисполнения собственником помещения своих обязанностей по участию в общих расходах товариществу собственников причинены убытки, последнее вправе требовать их возмещения в судебном порядке. Под убытками в данном случае следует понимать понесенные товариществом расходы, которые оно в результате неуплаты собственником помещения причитающихся с него денежных средств, произвело из собственных средств, например оплатило услуги по вывозу твердых бытовых отходов. Норма, содержащаяся в ч. 4 коммент. ст., должна применяться во взаимосвязи с правилами, установленными ст. 15 ГК РФ.