Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:
1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;
2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;
3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;
4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;
5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;
6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.
Комментарий к статье 10 ЖК РФ
1. В качестве первого основания возникновения жилищных прав и обязанностей комментируемая статья называет договоры и иные сделки, в том числе не предусмотренные федеральным законом, но не противоречащие ему.
Жилищные права и обязанности возникают, в частности, из:
договора социального найма жилого помещения (ст. 60 ЖК РФ, см. также п. 1 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ);
договора коммерческого найма жилого помещения (ст. 671 ГК РФ, см. также п. 4 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ);
договора найма специализированных жилых помещений (ст. 99 ЖК РФ, см. также п. 2 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ);
договора поднайма жилого помещения (ст. 76 ЖК РФ, ст. 685 ГК РФ);
договора безвозмездного пользования (ст. 689 ГК РФ, см. также ст. 99 ЖК РФ);
договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ, см. также ст. 34 ЖК РФ).
2. На основании актов государственных органов и органов местного самоуправления жилищные права и обязанности возникают лишь в случаях, если это предусмотрено законом. Так, в соответствии со ст. 32 ЖК РФ решение об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимает орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии этого участка. Согласно ст. 57 ЖК РФ для заключения договора социального найма жилого помещения необходим акт (решение) органа местного самоуправления о предоставлении жилья по такому договору. Статьей 86 ЖК РФ установлено, что в связи со сносом дома жилье предоставляет орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение о сносе.
3. Права и обязанности возникают также на основании судебных решений. Так, согласно ЖК РФ в судебном порядке рассматриваются: отказ соответствующего органа в переводе жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое (ст. 24); отказ в согласовании переустройства жилого помещения (ст. 27); сохранение на определенный срок права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения (ст. 31); принудительный обмен жилого помещения (ст. 72) и отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилья (ст. 74); выселение в случаях виновного поведения поднанимателя (ст. 79), а также нанимателя и членов его семьи (ст. 89, 91); выселение граждан из жилых помещений по предусмотренным основаниям (ст. 84, 89, 90); расторжение договора найма и выселение из специализированных жилых помещений (ст. 101 и 103) и т.п.
4. Жилищные права и обязанности также возникают:
из договоров купли-продажи, дарения жилья (иных случаев перехода его от одного собственника к другому);
из членства в жилищных и жилищно-строительных кооперативах.
5. Жилищные права и обязанности возникают из юридических фактов (действий, событий), с которыми закон и иные нормативные правовые акты связывают возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей.
6. Права и обязанности возникают из определенных действий (бездействия) участников жилищных отношений. Так, граждане, которые имеют право на получение жилья по договору социального найма, обращаются в органы государственной власти и органы местного самоуправления, где принимаются на учет нуждающихся в жилых помещениях (ст. 52 ЖК РФ) для последующего обеспечения жильем (ст. 57 ЖК РФ).
Примером бездействия участников жилищных отношений как основания сохранить свои права и обязанности является норма ст. 684 ГК РФ о продлении договора найма жилого помещения (продление договора "по умолчанию сторон").
7. Юридическим фактом, повлекшим права и обязанности, может быть не только действие, но и событие. События (случаи, происшествия) не зависят от воли участников жилищных отношений. Жилищные права и обязанности возникают на основании тех событий, на которые прямо указывает федеральный закон, иной нормативный правовой акт. Например, в случае смерти нанимателя жилого помещения дееспособный член его семьи вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору (ст. 82 ЖК РФ); разрушение жилья или смерть одиноко проживающего нанимателя прекращает договор социального найма (ст. 83). Прекращение договора, в свою очередь, порождает определенные последствия для поднанимателя (ст. 79), временных жильцов (ст. 80).
8. Иногда в основе возникновения права на жилое помещение лежит несколько оснований. Так, по договору социального найма право на жилье возникает у гражданина, если: он состоял на учете нуждающихся в жилых помещениях; принято решение о предоставлении ему жилого помещения; заключен договор найма (ст. 52, 57, 60 ЖК РФ).
Другой комментарий к статье 10 ЖК РФ
1. Основаниями возникновения жилищных прав и обязанностей служат самые различные юридические факты, с которыми закон и иные правовые акты связывают соответствующие последствия.
Обычно основания возникновения каких-либо прав и обязанностей предусматриваются теми конкретными правовыми нормами, которые регулируют соответствующие отношения. Например, основания возникновения права собственности предусмотрены ст. 218 ГК РФ, основания возникновения обязательств - ст. 307 ГК РФ, основания возникновения наследственных прав - ст. 1111 ГК РФ и т.д. В обобщенном виде возможные основания возникновения гражданских прав и обязанностей предусмотрены ст. 8 ГК РФ.
Конкретными нормами ЖК также предусмотрены основания возникновения жилищных прав и обязанностей, например, ст. 49 ЖК предусмотрены основания возникновения жилищных прав и обязанностей в домах жилищного фонда социального найма, ст. 99 ЖК - в домах специализированного жилищного фонда и т.д. Комментируемой статьей предусмотрены возможные основания возникновения жилищных прав и обязанностей в обобщенном виде.
2. Пунктом 1 коммент. ст. допускается возможность возникновения жилищных прав и обязанностей не только из оснований, предусмотренных ЖК, другими федеральными законами и иными правовыми актами, но и из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. Этим положением выражается принцип аналогии права, применение которого осуществляется при соблюдении условий, предусмотренных ст. 7 ЖК.
Среди оснований возникновения жилищных прав и обязанностей выделяются действия и события (первые совершаются по воле лица, а вторые независимо от их воли). Примером действия является вселение лица в общежитие на основании решения администрации организации, которой принадлежит общежитие. Примером события может быть смерть лица, в завещании которого предусмотрено, что наследник обязан предоставить другому гражданину право пользования жилым помещением в унаследованном доме (завещательный отказ).
Действия с точки зрения их законности делятся на правомерные и противоправные. Например, вступление в жилищный кооператив в целях приобретения жилищных прав и обязанностей является правомерным действием, а вселение в жилое помещение без каких бы то ни было оснований для этого является неправомерным действием.
Правомерные действия по их направленности на достижение определенного правового результата делятся на сделки (направлены на реализацию гражданской правоспособности и достижение гражданско-правового результата) и акты органов государственной власти и местного самоуправления (направлены на реализацию компетенции соответствующего органа и достижение властного результата деятельности органа).
В качестве сделок, порождающих жилищные права и обязанности, выступают договор найма жилого помещения, договор социального найма жилого помещения, приобретение в собственность жилого помещения и т.д.
В качестве актов органов государственной власти и местного самоуправления, как оснований возникновения жилищных прав и обязанностей, выступают различные решения указанных органов, например, решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения в доме жилищного фонда социального использования.
Жилищные права и обязанности могут возникать из судебного решения. Например, решением суда может быть осуществлен раздел общей собственности на жилое помещение (ст. 252 ГК РФ); установлен порядок владения и пользования жилым помещением, находящимся в общей собственности (ст. 247 ГК РФ).
Основанием возникновения жилищных прав и обязанностей может быть также членство в жилищных или жилищно-строительных кооперативах (см. коммент. к ст. 124). Членство в кооперативах - это недоговорное пользование жилой площадью. Прекращение членства в кооперативе влечет прекращение жилищных прав и обязанностей, возникших из членства в кооперативе.
3. Следует обратить внимание на то, что право на жилое помещение редко возникает из одного юридического факта, для этого требуется наличие нескольких связанных между собой юридических фактов - сложного юридического состава. Например, в соответствии со ст. 57 ЖК право на жилое помещение в домах жилищного фонда социального использования возникает из сложного юридического состава, элементами которого являются: факт нахождения гражданина на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении; решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения гражданину; договор социального найма жилого помещения, заключенный с указанным гражданином.